，尤其是人们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普通交通工具。根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆的速度递增。全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。随着交通的不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高層次發展。消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏高效率的消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自助游的蓬勃发展。从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。随着生活工作学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲娱乐，购物与体的站式消费形态已成为人们有效利用时间丰富业余生活方式的上佳选择。从消费层次上分析人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高从消费时效性分析随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯，而是有计划地即时消费，在满足传统型消费的同时，更需要满足时尚消费的需求。以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范围内广泛的异地消费的变迁。西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析西安酒店业的发展现状描述西安酒店业尚存巨大潜力西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。西安的旅游资源具有资源密度大保存好级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业饮食业娱乐业等行业带来了巨大的机遇。酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广阔的发展空间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。对西安目前现有的酒店饭店的调查显示，目前西安有家五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星级酒店和近家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数为余套，二星级酒店客房总数为余套，以上所有酒店宾馆合计客房总数为余套。调查数据来源于西安旅游局西安黄页西安旅游网西安各家旅行社资料等，由于以上单位本身对三星级及以下的酒店统计时存在定误差，故以上数据尤其是三星级以下的酒店数量略有偏差，估计误差率不会超过对酒店客房数的调查方式与酒店的调查方式相同，酒店客房数的调查数据误差率可能略大，估计不会超过。以上所有调查数据准确率基本上达到，故调查数据有定的参考和研究价值。各酒店或饭店宾馆数和客房数统计情况如图所示西安星级酒店统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下西安酒店客房数统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为和，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区的酒店数几乎占到西安市所有酒店数的而城西城北和西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数的，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如木春风。酒店所处的位臵对酒店的入住率影响巨大，位臵好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位臵稍差的酒店其入住率直上不去。④准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位臵好坏所带来的差异。据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店的年平均入住率达到，与本次抽样调查结果的入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始营业总收入营业税及附加从该项目的情况分析，当营销率为时，项目风险较低当项目的营销率低于时，有定风险。可以通过减少总成本和增加营销收入来回避风险。就是说，如果项目的营业收入占营业总收入包括营销和出租酒店停车场收入为万元的时，即营业收入的临界点为万元。高于此点后，才能保证项目赢利。如果该项目营销万平方米的酒店后，才能可以保证营业收入达到万元，项目就可以实现赢利。敏感性分析按照本项目的实际情况分析，营销收入的变化对经济效益影响十分重要。所以，我们对该指标进行敏感性分析营销收入的变化情况由于出租酒店的营销收入的变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑。从酒店营销价格的变化对营销收入的影响看营销收入的变化情况表序号营销收入幅度价格时间成本变化第年第年元平方米元平方米以上分析表明售价越高，相应时间成本越高反之，战线拖的越长，对营销价格影响越大。营销收入的变化对内部收益率和净现值的影响情况价格变化内部收益率净现值第第十十章章项项目目风风险险分分析析综合以上分析，本项目的最大风险是能否将强势酒店机构引进，也就是法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构的入驻，直接影响到本项目实施的可行性。若不能引进，我们建议暂缓本项目的实施。本项目还面临如下几方面的风险经过上述分析可以看出，在项目营销收入的下降幅度超过的情况下，该项目的抗风险能力较弱。所以，在营销收入下降幅度不超过时，该项目可以接受。在计算营销收入时，已经考虑了该项目营销的市场和价格环境。要规避以上风险的最佳方法就是定向开发,国国家家政政策策风风险险本项目的政策风险主要来自与国家对房地产行业的宏观调控政策，如去年出台的文件及相关的土地政策金融调息政策等。若今年再出台更进步严厉的调控政策，直接影响到本项目资金供应，则通过引进有实力的战略合作伙伴，增加项目的自有资金投入，有效的化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑的。市市场场竞竞争争风风险险由于本项目所在区域为西安市的核心商圈，与其它几大酒店对比存在较大的竞争风险。通过分析研究发现，本项目之所以存在上述风险由于计划经济时代遗留下来的，在传统观念的影响下，人们尚不完全习惯于经济型酒店消费但是随着人们消费心理变化，在追求健康快乐的消费观念的影响下，人们的消费习惯必将发生改变，随着西安城市经营战略构思的提出，目前已经形成了西安市的酒店业黄金周期，就是个很好的证明。同时公司也认识到虽然项目所在地具备了形成新商圈的物质基础，但是仅仅建立个酒店设施还是不够的，必须要引入先进的管理理念，借助法国雅高美国速八，以及上海莫泰的品牌优势，才能完成打造个全新休闲娱乐街区创造个标志性酒店设施的任务。营营销销风风险险本项目建设的资金来源之是营销资金的再投入，因此旦营销不畅，将严重影响项目的开发建设。为避免这种风险，公司对西安的商业物业进行了全面的调研分析。目前西安商业物业的价格在元平方米元平方米之间，而本项目的定价在元平方米，价格相对较低。结合距本项目较近的西安百盛购物中心的情况，租金为元平方米，按照投资回报率，回报期年计算，营销价格应在元平方米，也就是说营销均价在元平方米以上由此可见元平方米的价格对投资者来说还有很大的升值空间。从本项目的日后运营来测算，其万平方米的酒店面积每年的营业额将在亿元以上，即每平方米年营业额在万元以上，按照利润回报率在计算，每年的毛利率在元平方米，扣除元，即的客房散租利润，每平方米每月的租金水平也可维持在元以上，由此可见，元平方米逐年递增的营销价格是合理的，不但给投资酒店的客户有稳定的投资汇报，而且也给酒店的经营者预留了利润空间。因此本项目的营销风险是完全可以回避的。开开发发过过程程中中的的法法律律风风险险房地产开发投资的法律风险主要是指在房地产开发中，由于房地产开发企业自身的行为或行为相对人的行为与现行法律相抵触或行为失范，而使自己遭受到财产或信誉损失的可能性。为避免这种风险，公司投入巨资聘请中国著名房地产律师先生为本项目的法律顾问，确保项目在实施过程中规避由于法律问题而给公司带来的损失。第第十十章章结结论论综上所述，我们认为本项目在定位得当的前提下，首要解决定向开发问题，经济效益较好，在解决了强势酒店机构的进驻问题后，项目切实可行。如果法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构未能介入本项目，则建议暂缓本项目的实施。第第部部分分项项目目背背景景第第章章可可行行性性报报告告编编制制依依据据及及说说明明编编制制依依据据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二实施西部大开发西安市商贸业发展规划年年三西安市城市总体规划四西安市城乡建设委员会关于物业发展有限公司建设大厦项目建议书的批复五西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复编号字第号六西安市房地产实地调查情况七年陕西经济社会蓝皮书经济卷八国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法年月日十陕西省现行相关工程定额标准。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,编编制制说说明明作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详细阐述了项目开发销售运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入