较强的约束。年季度，我国宏观经济保持年稳步回升增长态势，呈现出九五以来的相对强势，但这并不表示当前经济已经过热。主要理由有以下几点当前宏观经济尚未摆脱调整型增长的趋势，继续上行面临明显的压力。结构性和体制性矛盾依然存在，并继续对经济增长形成压力。当前经济增长率尚未达到过热标准。物价回升更多受短期性因素的作用，并不是内在需求明显增强的结果。年国内生产总值情况。国民经济持续较快增长。全年国内生产总值跃上万亿元的新台阶,达到亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。图国内生产总值突破万亿元价格总水平小幅下降。全国居民消费价格总水平比上年下降。其中，城市下降农村下降。商品零售价格下降。工业品出厂价格下降。原材料燃料动力购进价格下降。固定资产投资价格上涨。居民消费价格中，服务价格上涨。固定资产投资固定资产投资快速增长。全年全社会固定资产投资亿元，首次突破万亿元，比上年增长，增速为年以来最高水平。图全社会固定资产投资规模持续扩大表固定资产投资情况指标绝对数亿元比上年增长全社会固定资产投资其中国有及其他固定资产投资集体经济投资城乡居民个人投资其中基本建设投资更新改造投资房地产开发投资东中西部地区投资全面增长。全年国有及其他经济类型投资中，东部地区投资亿元，比上年增长，增速提高个百分点中部地区投资亿元，增长，提高个百分点西部地区投资亿元，增长，提高个百分点。投资结构继续改善。全年第产业投资亿元，比上年增长，呈恢复性快速增长态势第二产业投资亿元，增长，呈加速增长态势第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资亿元，增长。城镇居民收支情况年季度全国城镇居民月人均可支配收入约元，比去年同期增长，扣除价格因素，实际增长。按收入的构成因素来看工薪收入增长较快工薪收入是城镇居民可支配收入的主体,季度城镇居民月人均工薪收入占可支配收入的比重为，达元，比去年同期增长。转移性收入稳定增长季度月人均转移性收入为元，比去年同期增长。其中的失业保险金及社会救济收入增长幅度分别达到和。经营净收入较快增长季度月人均经营净收入为元，比去年同期增长了。季度城镇居民月人均消费性支出约元，比去年同期增长左右，扣除价格因素，实际增长。其中，服务性消费支出为元，增长。八大类消费性支出均有增长季度城镇居民月人均用于教育文化娱乐服务类的支出为元，比去年同期增长交通和通讯支出为元，比去年同期增长。其中，交通增长，通信增长医疗保健支出比去年同期增长杂项商品和服务类消费增长。居住类支出元，比去年同期增长，主要是由于居住支出中水电燃料及其他费用上涨了食品类衣着类家庭设备用品及服务类支出分别增长和。非消费性支出及服务消费增长超过消费性支出增长。季度全国城镇居民月人均非消费性支出为元，比去年同期增长了。其中购房与建房支出为元，增长社会保障支出为元，增长。消费倾向略有增强季度消费倾向即消费支出总额除以可支配收入总额为，比去年同期提高个百分点。季度全国城镇居民家庭收支情况如下表项目实际数元增长速度月人均总收入其中人均可支配收入工薪收入经营净收入财产性收入转移性收入二月人均总支出消费性支出购房与建房支出转移性支出财产性支出社会保障支出我国目前的房地产市场状况今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行的基础上，逐渐转热。据国家统计局测算，三月份，国房景气指数达到百零七点三四，比去年同期上升三点四六点，是近三年来升幅最大的月份。此间分析人士认为，购房需求的加速释放是房地产市场转热的动因。随着经济的持续快速发展，居民收入也在不断增加，截至今年二月底，中国城乡居民储蓄突破十万亿元大关,居民的消费水平也在进步提高。人们在逐步满足汽车等十万元级消费需求的同时，对几十万元的房地产消费需求也在不断增加。今年季度，中国累计销售商品房面积三千百二十五万平方米，同比增长百分之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期的最高值。随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。前三个月，中国商品房平均销售价格为每平方米二千五百十元，同比增长百分之五点。住房投资的增加和建设的加快增加了供给，满足了消费需求。季度，中国完成房地产开发投资千二百八十五亿元，同比增长百分之三十四点九。全国房地产开发实际到位资金二千三百四十七亿元，比去年同期增长百分之四十三，高于同期房地产开发投资增幅八点个百分点。在投资的强劲拉动下，今年以来，房地产竣工面积保持了百分之四十以上的增长速度。季度，商品住宅竣工面积为二千四百五十九万平方米，同比增长百分之四十四点三。三月份，竣工面积分类指数比去年同期上升八点九点，是拉动国房景气指数整体水平上升的主要原因。不仅是竣工面积在增加，房地产种类也丰富多样。房地产开发商对市场需求进行了细分，他们针对不同消费能力不同消费偏好的消费者推出了各式各样的房产。有针对年轻工度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目市场的风险。在项目实施过程中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，降低工程造价，控制投资成本也是降低本项目风险的因素之。做好物业管理和售后服务工作，提高公司品牌的知名度，争取让消费者成为产品的形象代言人，加快项目的销售速度，同时为以后开发的项目赢得顾客。三金融财务风险分析本项目投资的资金主要来源有自有资金银行贷款销售收入，从资金的使用成本和开发资金的回收考虑，减少占用资金回收风险，应采取多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式七成银行按揭贷款方式建设期付款银行按揭等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，削减金融财务风险。四敏感性分析敏感性分析是通过分析预测投资项目主要因素变化时对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的种不确定性分析方法。下面就不同的因素对项目的内部收益率的影响进行分析。为各年的销售收入，为各年的成本支出。将建设投资和售房价格因素作为比确定因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格对项目的效应最为敏感。如果建设投资和售房价格向不利方向变动，全部投资的内部收益率分别下降至和，所得税前财务净现值为万元和万元，所得税后的财务净现值为万元和万元。由此可以看出建设投资和售房价格对本项目的经济效益影响较大，由此部分的敏感性分析可以看出本项目的抗风险能力较强。详见敏感性分析表和敏感性分析图。敏感性分析敏感性因素变化幅度内部收益率建设投资销售收入变化因素变化幅度建设投资销售收入五盈亏平衡分析临界点分析是项目评价的另个重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能够承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。主要是通过分析住房的建筑面积，成本和盈利之间的关系，找出方案在盈利和亏损在产量单价成本等方面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小，这个临界点就是本节所求的参数。为了考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对建设投资售房价格作临界点分析，内部收益率为，则项目建设投资的临界点为万元每平方米的售房价格为多层元，小高层元，销售收入的临界点为万元。临界点分析表指标名称基本方案结果临界点计算内部收益率期望值建设投资万元最高值多层价格元最低值小高层价格元最低值销售收入万元最低值第十部分结论及建议结论该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房的销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场的现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。项目的实施将对西安市的建设和改善居民的居住环境起到积极的作用。具有良好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。项目的选址项目的担负次定位总平面布置和方案的设计都比较适应西安市曲江区未来的环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行的。项目的主要经济技术指标见表序号名称单位数据备注项目设计规模项目总建筑面积平方米商品房销售小高层住宅多层住宅超市邮局银行平方米平方米平方米平方米平方米车位个项目经济数据开发产品投资万元其中财务费用资金筹措其中自有资金银行贷款预售房款销售税金及附加万元万元万元万元万元全部全部全部全部财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率全部投资内部收益率税前全部投资回收期税前全部投资内部收益率税后全部投资回收期税后资本金内部收益率税前资本金内部收益率税后年年二存在的问题及建议项目地块所处位置市政配套设施配套不完善，自然环境较差，周围住宅环境还不成熟，人气不旺。我们的项目定为高级住宅小区，因此不但要搞好小区内的环境，同时也要注意小区周围的环境，努力给客户营造优雅健康的居住环境。在营销策划中我们要想方设法聚集人气，给销售增添砝码。目前在南郊有很多与本项目同档次的楼盘在开发，项目的竞争压力较大，对此我们要做好项目的差异化定为，在楼盘中有所创新，来减缓项目竞争的压力。据上分析，目前我国的房地产市场过热的苗头已经出现，因此我们有必要密切注意国家的宏观政策调整，对不利于本相项目的政策法规做好应对措施。据消息灵通人士介绍，央行有可能对房地产贷款政策做出调整，调整后的政策对开发商和购房者的融资能力都有定的影响，因此我们在安排好项目的开发资金。保证项目融资能力的同时，提供给客户更多的信用条件来促进项目的销售。第部分总论项目提出的背景伴随着西部大开发的步伐，西安市作为西部开发的桥头堡，城市化进程的速度加快，带动了西安市经济的快速发展，同时也加紧了西安市住房的紧缺。为了使西安市经济更加快速的发展和有效改善西安市人民的住房条件，市政府做出了开发曲江旅游度假区的决定，我公司积极响应市政府的号召，投入到开发曲江旅游度假区的建设中来，为了改善曲江旅游度假区的环境，为了满足部分高收入阶层的住房需求，我公司在已成功开发了多个项目的基础上，同时也为开拓市场，提出了曲江春晓苑项目。二项目可性研究的依据项目建议书初步可行性研究报告及其批复文件国家与地方的经济和社会发展状况及规划，行业部门的发展状况及规划国家有关法律法规及政策国家有关建设方面的标准规范定额其它有关依据资料。三项目概况项目名称曲江春晓苑高级住