前财务净现值万元税后万元税前内部收益率年税后税前资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率年国民经济评价财务净现值万元内部收益率年可行性研究的主要结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强的抗风险能力项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安的中心城区之，是驰名中外的丝绸之路的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五区四平台的经济发展思路,加快对莲湖区的改造步伐。年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底，莲湖区重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元，总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年来的最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位居全市第。莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区,区内有大中专院校科研院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有个王朝遗留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖区迎来了前所未有的发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出的区位优势后发优势人文资源优势土地资源优势，为莲湖经济的快速发展提供了强劲的动力。西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲臵土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围没有成熟的商业，物业等等，如果更好的利用这块土地，也会提升周边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安臵完成后的后续建设将建成环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安市新兴的大型商贸区。在线五区四平台的发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济的进步发展。是大兴路板块。莲湖区将在至年内，通过土地整理储备，盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体的区域经济增长极。二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重建的以盛唐文化丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部完工并投入使用。三是历史街区板块。莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街区的民俗餐饮文化形成了西安市的大特色。街区内民俗餐饮名店鳞次栉比，民族服饰工艺品清真副食特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富，如德懋恭水晶饼同盛祥泡馍贾三灌汤包子德发长饺子等清真餐饮食品。辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市民生活及游客购物提供了很多的方便。四是西大街板块。西大街是依托于钟楼四条主干线中的条，有着悠久的历史，经多年的发展，商业文化高度繁荣。街区内酒店餐饮购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化大规模高档次的商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内的商业地位，年西大街荣获中国著名商业街。而且西大街辖区内金融机构齐全网点众多，工商银行中信实业银行招商银行等金融机构在西大街均设立了分的经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较的理论方法，寻求以最小的投入费用获取最大的产出效益。国民经济评价的主要工作包括识别国民经济的费用与效益测算和选取影子价格编制国民经济评价报表计算国民经济评价指标等。影子价格与通用参数选取影子价格是指依据定原则确定的，能够反映投入物和产出物的真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配臵的价格。目前项目基础设施建设完成后，所定位的住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求状况和资源稀缺程度。因此，本案影子价格可取市场价格。社会折现率是国民经济评价中的重要通用参数，它是用以衡量资金时间价值的重要参数，代表社会资金被占用应获得的最低收益率，并用作不同年份价值换算的折现率。根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制的建设项目经济评价方法与参数第三版，目前我国房地产行业的社会折现率取值为。效益费用调整对于国民经济评价来说，项目财务评价中的营业税金及附加所得税企业债券产生的利息等均属于在整个国民经济范围内的收益再分配，不能够作为项目的国民经济现金流量。编制国民经济评价费用调整表如下国民经济评价费用调整表单位万元序号项目财务评价国民经济评价拆迁安臵费场地平整费销售费用管理费用不可预见费建设期利息合计国民经济评价结论根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根据该表计算的项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率和项目经济净现值。本项目年内部收益率为，超过房地产行业的年度社会折现率为万元，大于零。因此，本项目从国民经济评价角度上是可行的。第十章社会效益评价本项目作为西安市莲湖区环城西苑环境改造项目三期，其良好的社会效益远大于项目本身的经济效益。社会效益具体体现在以下几个方面对遗址保护和城市形象的影响西安市环城西苑环境改造项目三期地处玉祥门以北，目前项目范围内环境条件极其恶劣，与古城墙环城公园和护城河等历史古迹和生态公园不协调，严重影响了遗址保护和城市形象的提升。项目拆迁安臵完成和后续建设将与环城西苑期二期形成整体，彻底改变项目环境现状，对历史文化遗址的保护和区域生态环境建设起到积极作用，进步促进莲湖区旅游开发和建设提升西安市城市形象。对所在地居民生活质量的影响项目拆迁安臵完成和后续建设将把该区域建设定位成为环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区。该综合景观生态区的建成将为项目周边居民创造良好的生活环境，功能齐全的特色商业街将给周边居民的生活提供更多的方便，总而言之本项目拆迁安臵及后续建设将极大地提高周边居民的生活品质。对项目周边环境的影响项目拆迁安臵完成和后续建设将改区域定位于环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区，将会成为古城西安又处文化亮点和旅游观光胜地。风光园林和生态景观走廊的建成将使项目周边恶劣的环境得到彻底地改善，创建出个洁净优美和谐的生态区。对西安市莲湖区财政税收的影响随着项目完成后的开发建设，会吸引大量的商业娱乐机构来该区域投资，将会促进该区域商业娱乐市场的繁荣，进而增加莲湖区的财政税收。对西安市莲湖区房地产业发展的影响随着项目土地出让后的开发建设，会带动项目周边住宅商业等物业的开发，将大大改善项目区域内的人居环境，进而提升周边房地产项目的价值，进步促进莲湖区房地产行业的发展。第十二章主要结论与建议主要结论针对项目拆迁和出让的可行性，综合前面十章内容所述，得出以下结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强的抗风险能力项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。对建设单位的建议根据在调研以及可行性研究过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议项目在拆迁安臵阶段应该选有实力的拆迁公司，确保拆迁工程进度，保证拆迁工作的顺利进行，尽量缩短项目拆迁安臵周期。项目的拆迁投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素之，建议投资单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的拆迁安臵及后续开发等全过程策划。重视招商引资方案的设计。建议投资单位以灵活多样的经营方式，做好招商宣传工作，着力吸引本土和外地的知名商业和旅游地产公司来进步提升该区域和莲湖区品牌形象。加强对银行借款的使用和管理。积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的本金和利息。目录第章总论建设项目简介项目建设的必要性可行性研究编制依据技术经济指标可行性研究的主要结论第二章市场分析西安市莲湖区概况西安市莲湖区土地市场分析西安市莲湖区商业市场分析项目分析典型案例分析价格定位拟建项目定位第三章项目用地现状及拆迁安臵方案土地调查拆迁户调查建筑物调查管线调查拆迁安臵实施的原则进度计划拆迁安臵补偿方案第四章项目开发建设条件自然条件项目规划用地条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目市政