实施运作。

美国集团美国集团成立于年，以单经营日杂食品超市为起点，经过近年的运营，现已发展成为具有传统的百货公司超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系的大型跨国企业集团。

从创业至今，公司始终坚持低价格低成本低利润的零售经营理念，恪守天天平价满意服务的营销战略注重管理，信奉公仆领导门户开放的政策，讲究沟通沟通再沟通，仅用了年的时间，就实现了全球化扩张。

截至年底，已经在全球余个国家开设了近家连锁店，利润增长始终保持强劲势头，年增长速度高达。

年，从上年度世界强第位，跻身第位，年营业额为亿美元，利润亿美元。

年，又攀升至第位，年营业额为亿美元，利润亿美元，下属员工超过万人。

年，进入中国，选择深圳作为其进军中国市场的桥头堡，此后，又相继在东莞北京大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。

凭借其雄厚的资金实力先进的管理经验庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国，的加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。

编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有国家外经贸委颁布的外商投资商业试点办法国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数项目所在地城市总体规划辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准开发商提供的其它有关资料。

研究范围该可行性研究报告的研究范围包括总论项目发展的必要性分析项目发展的市场分析建设条件分析和工程进度安排建设的规模和性质工程设计和功能要求消防环保和卫生投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析敏感性分析结论与建议等。

在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。

二项目发展的必要性分析该项目的发展将有力推动我国零售业发展经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。

入世以后，我国将在年内逐步放开分销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新轮的革命。

中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这发展走势。

据国家统计局公布的数字，上半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长，汽车类增长，文化办公用品类增长，家用电器和音响器材类增长，体育娱乐用品类增长，建筑及装潢材料类增长以上。

数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额亿元，比上年同期上涨。

在吃穿用三类商品中，用的商品在居民消费中所占比重略有上升。

分析表明，社会消费品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加节日消费的拉动和市场商品供给结构的改善。

由此可见，我国零售市场特别是等些大中城市市场已经具备了连锁起步快速发展的条件人均收入美元以上，无论对外资还是内资连锁，目前都是个良好的发展时机，其大规模规范化发展，将有力推动我国零售业的发展。

该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级该项目的发展方向是在的商业中心地段黄兴路发展大规模标准化的超市。

超市是商业零售业态种类中的种，发达国家的零售商业的发展经验表明，超市在零售业态布局中占有重要的地位，是种主流经营选择方式。

可以说，我国零售的业态发展革命才刚刚开始，以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的些重点城市的社会消费品零售总额中所占的比例刚刚接近，全国的平均水平仅仅在左右。

由此可以预见，我国零售业态的发展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位，完成演变革命还需要个较长的发展时期。

入世是个发展契机，未来的至年将是我国零售业快速发展的个时期，这时期既是最为剧烈的变革时期，同时也是个发展成熟的时期。

该项目发展将以滚动的方式推进，每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增。

依照在中国的发展计划，年将新增家店，新增个，到年时争取发展总店数家。

因此，该项目的发展，将在质上提升我国零售业的发展水平，并将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级。

该项目的发展将加速市商业发展和城市建设的步伐市自古是中国南方的大商贸中心，改革开放以来，商贸业更成为市的支柱产业。

但是，进入新世纪，市的商业继续进步提升。

首先，从商业布局上看，目前市商业布局过于集中在广场，形成所谓的五广场级商圈，需要向周边地区加大辐射力。

其次，从商业业态上看，目前市的百货店数量较多，而现代化的大型超级市场较少，急需发展大型超市这种新型的业态。

再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以外，现代物流业也是商业发展中的个新的经济增长点。

是近期已决定将在十五期间建设个大型商品物流配送工资估算该项目物业管理人员的年工资总额及福利费按工资额的计提为万元。

折旧费估算该项目固定资产原值万元扣除销售部分所占比例后的余额，净残值率，折旧年限年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为万元。

修理费估算该项目修理费按折旧费的计算，每年为万元。

摊销费估算无形资产摊销总额万元扣除销售部分所占比例后的余额，摊销年限年，年摊销额为万元递延资产总额万元，全部计入经营期第年的成本中，则第年的摊销费为万元，从第年起每年均为万元。

销售费用估算商品房销售费用按销售收入的计算，则为万元。

其他费用估算其他费用根据同类项目的经验数据确定为万元。

总成本费用估算详见附表。

销售税金及附加估算该项目缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。

综合税费率为。

估算结果详见附表。

利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后的余额。

对该项目，所在地政府已向投资者许诺免除所得税，该报告按国家规定的税率考虑若免所得税，项目效益会更好，估算结果详见附表。

十财务效益分析现金流量分析根据不同角度编制的财务现金流量表估算的技术经济指标如下表所示指标万元投资回收期全部投资税后年个月税前年个月自有资金从不同角度计算的财务内部收益率均高于基准折现率，财务净现值均大于零，包括建设期在内的所得税后的投资回收期仅为年个月，可以看出，该项目有较好的盈利能力和清偿能力。

由于的加盟，无形中提高了该项目的售价租金，并缩短了资金回收期，因而该项目的财务内部收益率财务净现值都比较高，投资回收期短，远远大于般的房地产和商业项目。

静态投资收益率分析投资利润率投资利税率资本金净利润率根据静态指标也可以看出，该项目有较强的盈利能力。

债务清偿能力分析该项目建设投资借款偿还期为年个月，即以项目销售收入扣除相应的开发成本后的余额，完全可以保证在年的时间里偿还银行借款。

十敏感性分析该项目的敏感性分析选用了建设投资经营成本和销售经营收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要技术经济指标的影响程度，分析结果见下表敏感性分析表序号调整项目分析结果建设投资销售收入经营成本财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年年年年年年年从敏感性分析的结果可以看出，该项目的技术经济指标对建设投资的变化较敏感，对经营成本不敏感，但无论是哪种因素变化，在的变化幅度内，该项目的技术经济指标都能通过判别标准。

因此，该项目有较强的抗风险能力。

十二结论与建议结论中国加入，不仅促进外商在中国的发展，而且中国经济本身也将出现新的繁荣。

入世后，以为代表的国外零售企业将进步加快进入中国市场的步伐，大大推进连锁经营，加快规模化和本地化的进程。

该项目的投资商集团股份有限公司正是抓住了这契机，在全面推进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零售业市场，发展战略合作伙伴关系。

该项目的发展条件已经成熟，其运作将有力于推动我国零售业的发展迅速推动入世后我国零售业态的发展升级将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局。

市场分析表明，该项目选址位于市的商业中心区，具有明显的地理位置优势内部设计布局合理，具有整体规模优势合作双方品牌共享优势，即的品牌优势和开发商的良好信誉。

充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。

该项目的选址处在市中心商业区的黄金地段，地理位置良好，项目所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。

该项目的财务效益分析表明，项目有较强的盈利能力和清偿能力。

项目在财务上是可行的。

敏感性分析表明，该项目具有较强的抗风险能力。

综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的。

只要开发商科学规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。

建议为了使项目顺利实施，早日竣工投入使用，该可行性研究报告特提出如下建议尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施该项目目前已与市政府及有关职能部门签订了国有土地使用权出让合同，建议开发商尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计的实施进度和计划进行。

进步落实资金该项目规模大，建设投资达万元，如此大规模的投资，势必给开发商带来较大的资金压力。

在融资方面，开发商已做了大量的工作，建议开发商进步落实资金，除尽快落实自有资金外，需尽快与金融机构进行接洽，落实贷款资金，保证资金及时到位。

总论项目实施背景与依据项目实施背景改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之。

中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需要，进步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。

国家将按照加入世贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规进步放宽引进外资的领域地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。

据介绍，今后中国商业领域进步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力技术先进的著名商业集团进入中国，与国内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统合理有序。

进入年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量效益规模全面增长的发展策略。

连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最