划大纲年。 滨湖新区经济和社会发展规划 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额。 合肥市市区基准地价。 合肥市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。 其他有关依据资料。 地理位置 位于合肥市广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第人民医院东南面。如下图所示 项目建设的必要性 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。皖江城 市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区科学发展的试验区中部地区 崛起的重要增长极全国重要的先进制造业和服务业基地。合肥作为皖江城市带的 核心，未来经济的发展会得到进步提高。同时，为了加快滨湖新区建设步伐，推 进合肥建设发展的进程，充分发挥区域优势，促进滨湖新区经济的进步繁荣，提 高公司的开发效益。因此，建设本项目是十分必要的。 项目的主要技术经济指标 主要技术经济指标见表。 表项目主要经济技术指标表 项目数值单位 用地面积平方米 容积率 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 其中 住宅平方米 会所平方米 物业及其他平方米 地下建筑面积平方米 建筑密度 户均面积平方米 总户数户 车位配比 汽车位个数个 自行车位个数个 注考虑完善会所配套，设置餐厅健身等功能。 表项目户型结构建议表 户型面积段户型结构所占比例户均面积户数 以上四室两厅 三室两厅 两室两厅 以下两室厅 结论与建议 可行性研究初步结论 本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有 般的抗风险能力。建议本项目要充分利用地块位置优势和地段资源与知名专业设 计公司品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理 的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 项目建议 本项目整体档次定位是需要重点考虑因素 地理位置位于滨湖新区中心位置，是正在高速发展的新区，该区域高端定位明 确，并且已经凸显商业住宅型用房的稀缺性，具备良好的区位优势和自然资源。 竞争概况该项目周围住宅项目不是很多，现已开盘，对预期作为以住宅为主体 的本项目竞争威胁不大。 合肥市市场状况年的合肥楼市，成交量日渐其下。第季度合肥市持续了 年的较好势头，月成交量较好。继新国八条出台以后，受政策影响，楼市迅速降温， 逐渐低迷，价格泡沫逐渐挤出房地产市场，进入十二月以后，在合肥市政策微调之下，成 交量正在缓缓回升。 因此，本报告建议项目初步定为于中高档的精品住宅。 第二章项目投资环境市场的可行性分析 经济发展背景 安徽省国民经济保持快速健康发展 全省实现生产总量亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中第 产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产 业增加值亿元，增长。产业结构所有制结构区域经济结构进步优化。 三次产业比例由上年的∶∶变化为∶∶，其中工业增加值占 的比重为，比上年提市空间发展格局的重要组成部分，实施高起点和 高标准超前规划，次规划，分步实施，集中建设，快节奏推进，打造区域性国际金融后 台服务基地和行政办公中心旅游会展中心文化体育中心研发创意中心和商业居住中 心，建设生态环保和独具魅力的现代化新城区。 总结 从安徽省及合肥市市的整体经济水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐 步向品质生活过度，对住房的主要要求也从刚性需求向改善性需求为主转变。 从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核 心区域，从功能上看，滨湖新区布局合理，各项配套齐全从绿化上看，本项目周边环境 优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚从城市交通上看， 滨湖新区交通便利。 综上所述，合肥市滨湖新区的未来规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。 第三章市场可行性分析 合肥市房地产发展概况 土地市场概况 年合肥市住宅用地年合肥市经营性用地成交总额亿元，共 亩，成交均价万元亩，相比较年亿元下跌亿元，跌幅达 。在合肥市个区域中，滨湖区以总成交量亩摘得头魁，政务区亩 排名第二，蜀山区亩列居第三。 表年合肥市土地成交统计 年合肥市土地成交统计 年成交量年成交量同比 成交面积亩亩 成交单价万元亩万元亩 相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，滨湖新区仍是土地成交较为重要的阵 地具有无限发展潜力。 合肥房地产市场发展概况分析 合肥这两年的大建设也带动了房地产的飞跃发展，据统计在合肥市买住房的人，其 中是持有外地身份证的人。那就说明合肥的城市也在变化，其中有都是外省市， 其它都是安徽省的，这说明安徽的变化带动了整个产业的发展，也说明了合肥市的住房品 质吸引着全省的客户，随着城市规模的扩张，房地产投资快速增长，房产项目遍地开花， 未来几年合肥的城市化水平还将逐步提高，今后合肥房地产市场也会稳步发展。 合肥房地产市场近期成交量 在降价观望的恶性循环中，年的合肥楼市从开始即不被看好，房价是否下 跌已不是问题，问题只在于跌多少。据合房网房地产研究中心统计数据显示，年，合 肥楼市将在套住宅库存的基础上起步，在没有新盘入市的情况下，其消化周期仍然 需要约个月。对于年的合肥楼市，个实实在在的数据则是其住宅库存量已经达 到套，较年所面临的套压力更甚，增长幅度达到。按照合肥 年最后三个月的成交数据套来算，在没有新盘入市的情况下，合肥住宅市场的库存需要约 个月的时间来消化。 合肥房地产市场总体销售情况 年合肥市共销售了住宅类商品房套销售面积为万。 与年作比较，年合肥住宅的销售量同比去年出现了明显幅度的下跌。 年合肥市住宅的销售均价为元，同比去年的元上涨 了元，涨幅达，可以看到今年的住宅均价较之去年实际上还是 出现了明显幅度的上涨。 表年合肥市住宅类商品房销售及同比销售情况 套数套面积金额亿元均价元 年年 年年 同比 图近五年合肥住宅类商品房年度销售情况 月月月月月月 单位套 图年合肥市住宅类商品房分月销售走势 图年合肥市住宅类商品房分月销售及同比变化 年的单月销售均价变化幅度很大，其中单月最低月和单月最高月的差额已经 超过了元，在今年的单月销售均价中，月份期间受到了大量的集资房备案影 响，销售均价是低于元，而月份以后的销售均价单月的波动幅度减小，但是销 售均价虽然受到了集资房备案的影响仍保持在单月元以上。 第章项目概论 项目概况 开发商简介 可行性研究报告编制依据 地理位置 项目建设的必要性 项目的主要技术经济指标 结论与建议 可行性研究初步结论 项目建议 第二章项目投资环境市场的可行性分析 经济发展背景 安徽省国民经济保持快速健康发展 合肥市发展概况 合肥市相关规划 滨湖新区功能布局 合肥宏观经济发展概况综述 总结 第三章市场可行性分析 合肥市房地产发展概况 土地市场概况 滨湖新区房地产市场研究 项目周边部分房地产项目详情 滨湖品阁 观湖苑 结论 第四章项目定位 项目的分析 优势 地段优势 规模及产品优势 劣势 机会 威胁 项目的客户定位 项目的形象定位 市场策略 项目评价 第五章项目建设条件研究 项目建设地点 项目建设条件研究 自然条件 项目用地环境评价 建设场地条件 资源供给情况 建筑材料的供给 施工力量的组织计划 项目施工期间的动力水等供应 项目建成后资源的供给 第六章项目构想和建设规划 项目构想 产品初步定位 目标客户初步定位 产品初步构想 项目可发进度安排 第七章环保节能和消防 环境保护 大气保护 污水处理 节能节水措施 节能措施 节水措施 小区水环境 消防设施 第八章项目经济可行性分析 开发经营与销售计划 投资估算与资金筹措 建设投资估算 建安工程费估算 项目用款计划 资金筹措 自有资金 项目财务评价 本楼盘价格确定 价格估算 住宅价格 财务评价基础数据选取 财务评价报表 现金流量表 财务分析 盈利能力分析 偿债能力分析 资金平衡分析 不确定性分析 项目综合评价 项目对社会影响分析 项目对所在地的互适性分析 社会评价结论 第九章可行性研究结论与建议 拟建方案的结论意见 项目的主要问题的解决办法和建议 项目的风险及防范建议 可行性研究结论 参考文献 致谢 第章项目概论 项目概况 开发商简介 蓝鼎投资集团是以房地产开发为主营业务，涵盖广告传媒五星级酒店和物业管理等 多元化集团公司，下设安徽蓝鼎置地发展有限公司安徽蓝盛置地发展有限公司安徽蓝 鼎广告策划有限公司合肥诚和物业管理有限公司合肥蓝鼎国际大酒店有限公司。 可行性研究报告编制依据 项目建议书及其批复文件。 国家及合肥市颁布的相关法律法规政策。 合肥市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要。 合肥市城市总体规划大纲年。 滨湖新区经济和社会发展规划 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额。 合肥市市区基准地价。 合肥市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。 其他有关依据资料。 地理位置 位于合肥市广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第人民医院东南面。如下图所示 项目建设的必要性 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。皖江城 市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区科学发展的试验区中部地区 崛起的重要增长极全国重要的先进制造业和服务业基地。合肥作为皖江城市带的 核心，未来经济的发展会得到进步提高。同时，为了加快滨湖新区建设步伐，推 进合肥建设发展的进程，充分发挥区域优势，促进滨湖新区经济的进步繁荣，提 高公司的开发效益。因此，建设本项目是十分必要的。 项目的主要技术经济指标 主要技术经济指标见表。 表项目主要经济技术指标表 项目数值单位 用地面积平方米 容积率 总建筑面积平方米 地上建筑面积