收等别的通知渝财建号重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法二地方政策云阳县人民政府印发云阳县征地补偿安置实施办法的通知云阳府发号三土地储备相关文件重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题的批复渝府号云阳县人民政府重庆市水利投资集团有限公司关于用土地储备筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金的协议城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范技术标准及部门规章四重庆市云阳县城总体规划年五重庆市云阳县土地利用总体规划年六征地拆迁估价等行业标准七重庆云阳水利水电实业开发有限公司提供的其他资料八重庆市市域城镇体系规划九云阳县城镇体系规划十重庆市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的意见渝规郊字号十重庆市云阳县土地利用总体规划十二重庆市云阳县土地开发整理规划十三云阳县全面建设小康社会发展规划纲要十四重庆市港口岸线利用规划十五重庆市云阳县交通发展规划十六重庆市云阳县新城总体规划修编城市总体规划阶段用地地质灾害调查评价报告年。

十七实地勘查获取的资料及搜集的市场资料四可行性研究结论经测算，双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域地块的土地征用整治成本为万元，共需征用整治成本万元，可获得综合效益万元，利润率增值的能力，可用于开展储备征用整治。

五特殊说明事项本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前时点的社会政治经济情况作出，对于未来发生不可预见的社会重大变动，本报告所得结论可能会产生误差。

待储备地块均未进行勘查定界工作，确切的土地面积及土地红线范围未确定，将对本可行性研究产生定影响。

待储备地块的最终投资成本以勘界结果为准。

本报告的结论是依据云阳县县情及有关资料进行测算进行测算获得的。

本报告仅供中介机构作为项目论证参考，不得用于其他用途。

其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内容。

第二章双洞子城市副中心待储备地块概况待储备地块位置待储备地块位于云阳新县城拟建高速公路入城干道和沿彭溪河岸的滨江路段。

二地形地质状况北高南低，坡度约，不易于平整，地质状况良好。

防震级别为。

三待储备地块面积和地上物概况待储备地块面积为亩。

无详规。

属农村集体土地。

四基础设施市政建设条件在小江片区的双洞子组团中结合中央绿化公园，两侧应主要集中布置金融保险贸易咨询等用地，形成县级商服文化中心区，集中布置图书馆科技馆会展中心影剧院文化宫，布置床医院座，新建班小学所。

第三章土地储备流程为弥补重庆市水投集团控股子公司云阳水利水电实业开发有限公司在建的云阳县梅峰水利工程建设存在的资金缺口，经过反复踏勘比选，拟储备土地中亩土地增值部分解决梅峰水利工程建设资金缺口。

云阳县政府已同意提供云阳县境内共亩土地交由重庆市水投集团土地储备整治有限公司作为控制性储备用地。

储备土地经整治后，交由云阳县人民政府委托的土地交易中心按有关规定实行招拍挂出让，出让收入在扣除土地整治公司的整治成本后，其收益全额返还水利投资集团作为梅峰水利工程的建设资本金。

土地储备相关税费除上缴中央财政和中央规定不得减免的部分外，其余部分免缴。

第四章区域条件区域基本情况云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。

东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县巫溪县。

地理座标介于东经，北纬之间，南北长公里，东西宽公里，幅员面积平方公里。

长江由西向东横空而过，境内流程公里。

新县城顺江而下至宜昌市公里距三峡大坝公里，顺江而上西至重庆市区公里距万州区水路公里陆路公里。

云阳县共辖个乡镇个行政村个城镇居民委员会个农业合作社个居民小组。

年末总人口万人，其中农业人口万人，占非农业人口万人，占，人口密度平均每平方公里人。

民族以汉族为主，少数民族有回彝苗壮满蒙古侗土家高山朝鲜藏布依白哈尼傣族共余人，占。

二区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。

云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨米，最低米全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为七山水二分田。

云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。

年平均气温，最低气候，最高气候。

年平均日照小时，年平均降雨量毫米，无霜期天以上，适宜多种农作物生长。

三区域经济条件与社会条件十五期间，地区生产总值年均增长，年全县达到亿元，比年接近翻番，人均达到元。

固定资产投资亿元，相当于九五的倍，年均增长，高出计划个百分点。

全口径财政收入达到亿元，年均增长，比预期目标高个百分点。

农民人均纯收入元，年均增长。

三次产业结构比由年调整到年的。

社会消费品零售总额达到亿元，年均增长，比计划高个百分点。

城镇登记失业率控制在以内。

城镇化率达到。

年均人口自然增长率为。

四区域基础设施及交通条件在农村，落实最严格的耕地保护政策，实施耕地占补平衡，开发整理土地亩。

完成咸池中型水库期工程，二期工程。

梅峰水利工程小江大灌区项目小水电代燃，平整过程预计需要成本元，合元亩。

三其他成本不可预见费土地征用整治的不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和的计算。

经营管理费用按照重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，土地储备整治工程管理费按比例提取。

当期土地储备整治工程的征地拆迁补偿安置提取，当期整治工程的前期工程费和整治工程支出总额按提取。

财务费用按般土地投资情况，土地取得费在征地时次支出。

经调查相同或类似土地的开发周期，同时结合待储备地块的实际情况，预计土地征用整治所需周期为年。

以征地拆迁成本土地整治成本不可预见费和经营管理费用之和为基数计算。

资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为。

第八章收益分析本项目的收益来自整治后土地的出让所得。

本报告采用假设开发法和市场比较法两种方法来预估待储备地块的可能出让价格。

假设开发法预估出让地价出让地价预估待储备地块所在地区平均容积率状况，假设其居住用地容积率为，商业用地包括商业服务业文化娱乐用地容各率为。

由于可用于出让的经营性地块面积亩，可销售建筑面积为万平方米，预计开发周期为年。

根据待储备地块周边楼盘销售价格，以住宅元平方米，商业元平方米的销售价格估算，由假设开发法预估的待储备地块出让收入合计万元，合万元亩。

其中居住用地出让地价为万元亩，商业用地出让地价为万元亩。

表假设开发法估算土地出让价格双洞子城市副中心地块居住商业合计土地面积亩容积率建筑面积平方米预计开发完成后不动产总价万元售价元平方米销售收入开发成本万元建造成本管理费用专业人士费合计投资利润万元投资利息万元销售两税费税费万元买卖手续费推广费用合计总地价万元熟地价万元亩二市场比较法预估出让地价根据云阳县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，预计在未来年内，在无重大政策调整的前提下，土地价格将保持增幅。

因此，从市场行情看，预计待储备地块出让价格为万元亩左右。

表云阳县年土地出让情况年度价格最高价最低价平均价三待储备地块出让价格估算结果在对土地价格预测过程中，取两种估价方法的平均值作为估算价格，可以有效的降低由于单方法的些不确定因素导致的地价失真。

由于缺乏与待储备地块肯有可比性的土地出让具体案例，因此分别取假设开发法和市场比较法两种方法的权重为和，由此加权平均得到待储备地块的可能出让价格。

表待储备地块可能出让价格估算结果预估出让地价万元亩假设开发法市场比较法平均值出让收入万元双洞子城市副中心地块四土地开发成本回收待储备地块的规划土地利用类型中，除可用于经营的居住用地商业服务业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营和公益属性，般通过划拨协议出让等方式，在使用者缴纳土地开发投资成本后，将土地交付使用者供其使用。

因此，此类土地可以实现土地开发成本的回收。

待储备地块征用整治成本为万元亩，可回收土地开发成本的土地面积为亩，占总用地的。

由此计算可回收土地开发成本。

第九章财务分析资金平衡分析经过对土地征用整治成本和可能出让价格的估算，预计可获得综合效益万元，利润率。

表资金平衡分析双洞子城市副中心地块合计总投资万元土地征用整治成本万元总收入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元综合效益万元投资利润率二现金流量分析本报告储备出让时的现金流量分析，预计可获得综合效益万元，净现值为万元，动态投资利润率为。

表现金流量表双洞子城市副中心地块合计出让面积亩现金流出万元土地征用整治成本万元现金流入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元净现金流量万元净现值万元三不确定性分析成本的不确定性政策变动造成的不确定性当前正处于我国征地政策变化的敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。

国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，加大了本项目的征地拆迁风险性和不确定性。

双方协商的不确定性与移民局的协商结果构成项目的大不确定因素。

二收益不确定性出让价格的不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。

规划的不确定由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生定影响。

财务费用的不确定性本次可行性研究的财务费用是按照水投集团与重庆国投之间关于土地储备整治信托贷款的协定估算的，由于本项目周期长，土地售出后收款时间和方式不确定，将受到利率波动的影响，从而导致财务费用的不确定性。

第四部分结论第十章项目结论经测算，土地征用整治成本为元亩，共需征用整治成本万元，可获得综合效益万元，利润率，具备土地增值的能力，可用于开展储备征用整治。

第十章建议建议对云阳在高速公路出口至小江片区双洞子城市副中心划定即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉亩作为梅峰水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应抓紧进行土地储备征用整治，弥补梅峰水利工程建设和咸池水库移民问题存在的资金缺口目录第部分概述第章项目概况项目简介项目名称二项目范围三项目任务四项目目标二项目背景三项目可行性研究的依据四可行性研究结论五特殊说明事项第二章双洞子城市副中心待储备地块概况双洞子城市副中心待储备地块位置双洞子城市副中心待储备地块概况二地形地质状况三储备地块面积的地上物概况四础设施市政建设条件