域内有环境幽雅绿树成荫的柏林公园，花果瓢香绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺方尖碑人和民俗文化村玲珑宝塔坐落其间，充分展示了人和的人文历史金科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。

居住规划北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约万平方米。

第页共页截止年月底园区土地供应基本情况类别合计公顷建设用地公顷非城市建设用地小计产业用地居住用地公共设施用地交通用地市政设施其它绿化用地水面合计所占比例完善的交通网络北部新区高新园城市市政道路总长公里未含高速公路公里五条金系列主干道总长公里，人和组团道路总长公里，大竹林组团总长公里火车北站片区道路总长公里，已经建成道路公里五条金系列主干道已建成通车公里，目前正在实施的道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。

三北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。

北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。

目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生产需要，目前其使用率平均达到了。

据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。

实施高新园中心区拓展区总部基地等项目万，到年年底形成万规模。

并于今年下半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼。

还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业十五规划由万提高到万。

上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。

第三章区域房地产市场分析区域房地产概况总述凭借得天独厚的自然资源基础设施市政配套产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅比华利豪园金科天籁城金科天湖美镇棕榈泉国际花园协信城龙湖水晶郦城等第页共页中高档房地产项目，成为名符其实的富人区，纵观该区域房地产市场，存在着中间小两头大的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。

区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园鲁能星城部分北岸新洲比华利豪园财富中心大众御湖苑上丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新仁和欣座金科东方王榭金科天湖美镇金科天籁城劲力五星城龙湖水晶郦城南极凤麟苑荣鼎国际协信城中兴渝景苑棕榈泉国际花园。

高新园区年商品房市场分析年月年月北部新区高新园商品房成交情况住宅非住宅住宅非住宅以上主力销售面积住宅销售量销售价格主力供应面积住宅分析高新园区商品房销售面积分析从上表数据可以看出，年月至年月，北部新区高新园区商品房成交面积万，其中住宅成交比重较大，达，非住宅成交面积仅为万，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。

单位万元建筑第页共页住宅成交平均面积分析从区域供应户型来分析，年月至年月期间，以的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安臵房及部分小户型社区，另部分户型供应以为主，这源于保利香槟花园尚源印象劲力五星城等项目的大面积放量。

从销售情况来看，成交的多为区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，的二房和的三房销售也比较理想。

住宅销售价格从上表可以看出，受金科天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格直保持建筑面积元的高价运行，并逐渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。

二北部新区高新园年季度房地产市场分析年季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是房地产开发规模较去年同期有所上升市场成交量有所增加房地产市场竞争相对平和房价稳中有升。

房地产市场供应情况分析土地供应优化土地供应结构，是引导市场消费控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。

本季度北部新区高新园区共协议出让宗地宗，面积为公顷挂牌出让土地宗，面积为公顷行政划拨宗，面积公顷。

供应情况与上季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。

预售许可登记本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记幢，户，总面积为第页共页万平方米。

和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区的商品房新增幅度直保持着个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为万平方米。

房地产销售情况分析购房需求面积的选择本季度北部新区高新园区商品房销售最多的为以上的房屋，其次是以及的，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量的。

这类房屋主要是由近几个月开盘的棕榈泉和协信城的联排别墅以及东方王榭的花园洋总成本全部作为固定费用，故固定成本为万元，变动成本为。

销售收入平均销售价格元销售数量销售数量销售税金销售收入销售税金及附加销售收入销售成本固定成本万元变动成本万元要达到盈亏临界点情况必须满足销售收入销售税金销售成本亦即销售数量万元可求出销售数量万销售率销售数量可售面积。

根据以上分析，当项目销售到万，即销售率为时小于，项目可达到盈亏平衡，项目风险较小。

五土地成交价格分析为对今后与土地供应方谈判提供参考性依据，在这里对我们今后取得土地时可承受价格进行测算。

本次测算以项目在今后实施中最可能的状态为基础，即考虑不完全销售状态，尾房开发过程中未销售部分在期末八折销售回收资金。

最高价格评价标准满足基本的收益水平，即内部收益为。

经测算，我方可承受的最高地价综合价金为万元亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为万元亩。

建议土地价格综合价金控制在万元亩以内，转让地价未含出让金控制在万元亩以内。

北部新区地块项目可行性研究报告第页共页第十二章项目风险分析及控制措施风险因素识别房地产开发项目常见的风险因素有市场风险工程方面风险投资方面的风险融资方面的风险配套条件的风险外部环境风险等。

二风险分析市场方面的风险因素市场风险是房地产开发项目日常遇到的重要风险。

它的损失主要表现在项目销售不畅，销售收入达不到预期的目标。

主要有以下二方面的市场风险是产品缺乏市场竞争力二是实际销售价格与预测价格的偏差。

工程方面的风险因素工程方面的风险因素主是指由于工程地质情况的复杂性，地质情况复杂，限于技术水平等因素有可能勘探不清而在后期的工程建设中造成工程造价增加和索赔行为的发生。

投资方面的风险因素投资项目的经济效益与投资大小密切相关。

可以细分为由于工程量预计不足或材料价格上升超过预期导致投资增加，由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延等。

融资方面的风险因素主要是融资的成本发生变化，资金来源的可靠性充足性和及时性等。

配套条件的风险因素投资项目需要的外部配套设施，如供水供电供气通讯等在项目决策分析与评价中虽都作了考虑，但在实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，而影响了项目的正常交房入驻，进而对项目的销售和公司形象等产生影响。

外部环境风险因素这里主要是指项目南面块土地今后不利用途对项目的影响。

三风险评估根据风险等级的划分原则，我们将风险等级划分为般风险较大风险严重风险和灾难性风险。

般风险风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，般不影响项目的可行性北部新区地块项目可行性研究报告第页共页较大风险风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以接受的严重风险有两种情况，是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行，另种情况是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施灾难性风险风险发生的可能性很大，理发生将产生灾难性后果，项目无法承受。

经过对前述种风险因素的分析后，属于般风险等级的有市场风险投资风险融资风险和配套条件风险，而工程风险和外部环境风险则属于较大风险。

工程方面的风险主要是因为地块西南角有规划的铁路经过，其对项目可能会有不利影响。

外部环境风险则主要是指南面所临地块今后有可能改为社会停车场货运车，其很可能会造成不利的区域环境。

四风险对策根据前述的风险因素房地产开发行业的特点和本项目的各项因素，我们采用以下风险策略以风险控制为主，结合风险转移进行综合控制。

以风险控制为主对市场风险可以加强对市场的研究深度，细化对市场研究的广度，提高预测的准确性和定价的合理性提高自身管理水平，提高专业素质，主动控制投资方面的风险落实规划铁路的标高问题，提出解决措施，为今后的设计工作做好基础工作在谈判时影响土地供应方，最好能把南面地块起拿，将不利因素消除，即使不行也可将该因素做为我方的谈判筹码。

风险转移措施可以采用工程总承包将部分风险转移到总承包单位，采用工程项目保险转移部分风险给保险公司，采用限额设计将部分风险转移给设计院等。

北部新区地块项目可行性研究报告第页共页第十三章项目可行性研究结论与建议项目可行性研究综合评价项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位臵好，道路交通系统完善，社区氛围已形成，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。

从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。

项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。

二项目建议可与土地持有方进行接洽，商谈土地转让事宜落实规划铁路标高事宜落实南面土地今后可能用途调查落实重庆市对军产部队用地土地转让与开发有无特殊规定进步加强市场调研与分析，提高对市场把控能力。

目录第章项目概况项目简介二经济技术指标三四至关系第二章市场环境分析北部新区区域解析二北部新区高新园区解析三北部新区高新园区楼宇工业分析第三章区域房地产市场分析区域房地产概况二北部新区高新园年季度