项目建设必要性本项目的建设是北京市成功举办年奥运会的需要。北京举办年第届奥运会受到全世界的瞩目，届时将有大量参加奥运会的各国运动员工作人员及游客下榻北京的各个宾馆饭店。饭店将作为北京奥运会的总部饭店，专门为奥运会提供间套客房，接待奥委会的官员各国政府首脑及世界著名运动员。因此，饭店的设施和服务的水平将是世界对北京印象的直观体现。本项目属于完善饭店设施条件的配套工程，属于北京市工程，建成后将首先作为年奥运会总部饭店使用。本项目的建设，将配合奥运相应设施的建设，围绕经济娱乐文化休闲购物于体的多元复合型高级休闲方向发展，构建北京城市旅游业鲜明的空间格局品位和特色，树立城市旅游新形象，为年奥运会提供完善的服务设施。本项目的建设是王府井商业区整体建设的需要。本项目地处北京市重要的传统商业区王府井商业区。王府井商业区位于北京市中心位置，有着悠久的历史，享有华夏第商业街的美誉，是世界著名的十四大商业街之。北京城市总体规划明确要进步完善王府井商业区，使其发展成为现代商贸和传统商贸有机结合功能互补的商贸文化旅游区。饭店位于王府井大街的西南侧，与周边的商业群体浑然体，以其独特的历史文化魅力吸引了众多中外游客和商人。饭店承办的展览会议等多种形式的招商宣传和旅游等活动均给王府井带来了巨大的商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸的发展。年代以来北京市对王府井商业区重新进行了整体规划，并进行了基础设施及商业设施的改造。目前商业区的基础设施建设已全部完成，商业设施改造也已完成了大半，新型的王府井商业区已呈现在世人面前。本项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，由于回迁量大等原因直没有进行改造，目前仍然有大量的低矮平房和年代较早的建筑，与王府井地区整体环境很不适应。因此，该地块的改造并入饭店二期改扩建项目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对促进王府井商业区的进步繁荣起到积极的作用。本项目的建设能够完善饭店配套设施，增加饭店服务功能，提高市场竞争力。近年来，北京地区的高档饭店不断增加，饭店服务业的竞争日趋激烈。在竞争中，饭店虽然牌子老，名气大，但是在服务设施服务项目等方面与有些高档饭店相比存在着定差距。尤其作为年北京奥运会的总部饭店，饭店现有设施不足现有服务功能难以满足奥运会期间的需要。部分设备使用年久，已不适应现代要求。目前饭店共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公会议休闲健身购物设施及停车位不足。比如，饭店现有的会议室均与餐厅混用，缺乏专用会议设施，无法组织举行大型高标准的会议，既损失了收入，又影响了饭店的服务。另外，写字楼和客房的总量不能满足市场的需求，很多客户租用饭店大量房间作为办公用房，导致出租客房进步减少。娱乐设施商业面积则更少，商业设施仅平方米。这些设施难以满足宾客的多方面的消费需求，制约了饭店的进步发展。本项目的建设有利于改变这种状况，完善饭店的服务功能和配套设施增强饭店的竞争力。第三章市场分析饭店二期改扩建工程作为年北京奥运会总部饭店的重要配套工程，主要的建设目的是弥补饭店现有设施不足完善饭店的服务功能和配套设施，满足奥运会期间需求，提升北京城市旅游形象，并兼顾项目年之后的正常经营，因此本项目的总体定位是集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体的多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要的市场分析。酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在的酒店套房，配有全套家具与家电，并有居家的格局和良好的居住功能。北京最早经营酒店式公寓的是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓的服务功能。总体上分析，北京市市场供给的公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有商务套间，又有普通居住套间等等。从位置上看，集中分布于北京的王府井地区朝阳周边地区中关村地区以及其他繁华典型的商务办公区域。在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。些小型公司也将其作为商住使用，希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。随着中国加入，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。二北京酒店式公寓市场价格分析酒店式公寓出租价格的主要影响因素有地理位置配套设施服务功能等。酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米美元折合为人民币为元平米月。参照项目的现行出租价格表参照项目的现行出租价格序号项目名称位置出租价格元平米月南新仓天地东城区东四十条甲号枫蓝国际中心海淀区索家坟号置地星座西单路口毗邻中国银行三本项目酒店式公寓的供给及价格预测酒店式公寓经营方式灵活，即可以以公寓的形式长期出租，又可以以酒店客房的形式短期出租，非常适合于本项目。通过对本项目严密的筹划，不仅可以满足年奥运会总部饭店的短期高峰客房需求，又可以在年之后保持项目良好的出租水平。参照同等档次的酒店式公寓的出租价格，并综合考虑地缘交通服务声誉等优势，本项目酒店式公寓的出租价格预计可以在元款银行短期借款第九章财务评价测算说明本测算根据国家计委及建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第二版进行。本项目测算期年，其中建设期年。基准收益率按计算。二收入测算本项目收入主要由公寓及配套停车位出售酒店式公寓出租商业出租地下餐饮娱乐设施出租停车设施出租等收入组成。该项目的总建筑面积平方米，功能分配及各部分收入标准见下表表建筑面积功能分配及收入标准地上地下功能建筑面积平方米收入标准出售出租单位标准地上商业出租月租金元平方米月回迁酒店式公寓出租月租金元平方米月会议出租月租金元平方米月封闭式公寓出售元建筑平米地下机房停车库出售万元泊位出租月租金元平方米泊位管理用房餐饮娱乐出租月租金元平方米月注封闭式公寓部分在项目资金筹措阶段已以优先购买权式信托方式以元建筑面积的标准预售万建筑面积。出售部分考虑第年年出售，第二年年出售，共销售收入万元。出租部分考虑本项目作为年奥运会总部饭店的重要配套工程，在第年年出租状况预计很好，之后的两年有所回落，然后逐步回升。因此，这里按以下出租率计第年年，年出租收入万元第二三年年，年出租收入万元以后年度，年出租收入万元。三成本费用测算各年的成本费用详见附表总成本费用估算表。水电费用取出租营业收入的，年均水电费用万元。工资及福利费本项目酒店式公寓约有客房间平均客房面积平米，须配备人员约人。其他商业地下餐饮娱乐停车设施管理等工作人员预计人。共约人。人均年工资及福利万元。年均工资及福利费万元。折旧及摊销本项目固定资产折旧年限为年,残值率，年折旧额万元土地费用按年摊销，年摊销万元。具体计算详见附表固定资产折旧无形资产及长期待摊费用估算表。维修费用维修费用按折旧额的计取。年均维修费用万元。管理费用按出租收入的计算。年均管理费用万元。销售费用按公寓及停车设施出售收入的计。财务费用为经营期间长期借款和短期借款的年贷款利息之和。长期借款贷款利息取，短期借款贷款利息取。四税金测算本项目经营过程中应该缴纳营业税城市维护建设税所得税。各税种均按现行税务制度的规定计取。根据测算本项目不交土地增值税。营业税及附加项目销售收入应交纳营业税及附加，税率。该项目经营期内年均缴纳营业税及附加万元。所得税税率。本项目计算期年均缴纳万元。五利润测算项目年均利润总额万元，详见附表损益及利润分配表。六企业公积金公益金企业公积金公益金按税后利润的提取，计算期内累计提取万元。七财务分析经济效益分析平均年利润总额万元投资利润率平均年利润全部投资投资利税率平均年利润税金全部投资投资收益率平均年利润折旧与摊销利息支出全部投资现金流分析税后财务净现值万元税后内部收益率税后投资回收期年税前财务净现值万元税前内部收益率税前投资回收期年八不确定性分析敏感性分析分别考虑总投资营业收入经营成本等因素进行单因素敏感性分析，分析结果如表所示。表敏感性分析不确定因素变化率内部收益率敏感度系数原值指标值变化率总投资出售收入出租收入经营成本从敏感性分析看到，影响项目投资效益的最敏感因素是设施的出租收入和经营成本，总投资对投资效益产生重要的影响，出售收入由于所占比重较小，敏感度系数较小。因此，项目公司应重点加强对设施出租的营业管理对经营成本的控制，并控制总投资成本，以保证项目效益的实现。盈亏平衡分析将出租率作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的出租率根据营业收入固定成本变动成本，计算得出临界出租率，即出租率达到时，项目即可达到盈亏平衡。分析结果表明，本项目抗风险能力较强。第十章结论饭店作为年北京奥运会的总部饭店，现有设施明显不足，现有服务功能难以满足奥运会期间的需要。建设该项目，建设为奥运会服务的功能设施弥补饭店在这方面的不足是必要的。而且项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，与周围崛起的现代化建筑很不协调，与周围环境反差越来越大，而且不能满足王府井地区改造的要求，对王府井总体规划及整体布局产生很大影响。因此建设该项目是十分必要的。本项目将推进王府井地区的改造，促进王府井地区总体规划的实施及王府井地区整体环境的完整协调。本项目处于王府井商业区，地理位置较好，周围商业环境优越，该项目功能齐全，有较好的市场发展前景。王府井地区有较好的基础设施条件，各项市政设施均可满足项目使用需要。项目具备应有的建设条件。该项目建设内容及功能区分配与奥运会期间的使用紧密配合，同时弥补了饭店设施不足的问题，也完善了王府井地区的商业功能，建设内容是合理的。通过效益分析，各项计算的结果表明，本项目经济效益较好，所得税后全投资内部收益率为，投资收益率项目投资回收期较短，有定的抗风险能力。因此，项目在财务上是可行的。第章项目概况项目概况项目名称饭店大型综合服务配套设施改扩建工程建设地点饭店北侧，为规划中的王府井商业区的号地，工程南起霞公府