理性建筑风格的现代化是为满足城市生活中的城市上流高知阶层人群倾心打造的鲁班路高档住宅小区项目，富有雕塑感的体块与现代元素相结合，以完美的比例和尺度，表现精美的现代建筑。项目价格分析根据对南宁市鲁班路周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为销售均价在元左右，主要竞争项目分析西乡塘在售楼盘详细情况表项目户数建筑面积万单价元位置红日江山高新区可利大道与相思湖东路交接处翰林雅筑高新区科德路与高新二路交叉口旁隆源国际公馆南宁市北湖北路号云星城市春天北湖路黄金商业走廊之上君临天下大学东路号动物园正对面天域香格里拉西乡塘区秀灵路西西弯西乡塘区秀灵路东四里号即西大东门斜对面相思湖花园西乡塘相思湖西路号同人学府相思湖新区大学城中央位置骋望怡璟湾邕江上游西建水岸华府南宁市西乡塘区相思湖东路号邕江御景西乡塘区江滨路北面融昌邕江银座人民西路号南宁台湾街宜兰弯南宁市龙腾路二期与江北大道交际处振宁现代鲁班鲁班路号鲁班南路约米锦秀豪庭新阳路北三里福满花园南宁市龙腾路号三项目开发方案主要工程项目序号项目名称说明土建工程建筑面积多层住宅地下停车库小高层住宅商铺建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积给排水工程水箱水池水泵机房普通消防系统住宅区照明工程小区照明通讯工程普通电话配线各类安全防卫通风工程地下车库通风闭路电视住宅区室外工程室外绿化及部分道路场地项目建筑技术经济指标编号指标计量单位数值备注项目总用地面积平方米亩总建筑面积含地下室平方米总计容建筑面积平方米公建配套面积平方米住宅建筑面积商铺建筑面积容积率地下室建筑面积建筑密度绿地率停车位车库地面停车位地下停车位户数户方案总面积层高层层为商铺为住宅户数户型梯户两种户型依据从市场的角度，米以上的大户型是最不好销的这是幢层的商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共层，层为商业用途，以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。裙楼顶层作平台花园，塔楼个，均为层高，为住宅用途。分析建议户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以室厅卫为主立户型，大户型可做室厅卫，每户两卫，复式卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免黑屋，总公摊不包括地下室控制在，户内有效使用面积尽量大以内开发进度本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下年月日项目建设书批复年月日年月日编制可行性开行性研究报告并报批，。年月日年月日建设方案设计。年月日综合网管设计。年月日年月日施工图设计。年月报建领取建设规划许可证。年月日工程开工。年月完成投资的，开始预售。年月主体工程开始断水。年月年月单体工程验收。年月年月分项工程验收。年月正式入住。市场营销策略前期在南国早报做些关于楼盘的基本情况的宣传和在网上发布，中期可以在南宁的主要路道做广告销售，后期可以通过搞系列活动来提高消费者对楼盘的详细了解，吸引更多的买楼人群来关注楼盘。后期服务要酒店化，良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。环境影响分析建设中环境影响的缓解措施减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。倡导文明施工制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而会极大的改善周边的人居环境。四项目经济评价投资与收入估算土地使用权出让金为万元拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地拆迁补偿费为万元综合上两项合计万元项目投资估算前期工程费估算表本项目的前期工程费主要包括项目前期规划设计可行性研究水文地质勘探以及七通平等阶段的费用支出。单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探费建安工程费通水通电通路费建安工程费场地平整费元平方米总计建安工程费估算表单位万元序号项目建筑面积多层小高层商铺合计元元元小高这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效益，项目可行。内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和，等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于方案的评价与分析，经以上计算，睡前税后全部投资的分别为资本金的税后为，均大于同期贷款利率的，和基准收益率，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。损益表与静态盈利指标单位万元序号项目名称计算依据计算期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润静态盈利分析本项目以上个指标与房地产行业内项目相比较是较好的，故项目可以考虑。资本金来源与运用表单位万元序号项目名称计算期资金来源销售收入资本金银行借款资金的运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金风险与不确定分析不确定性分析经计算，在开发建设投资不增加的前提下，销售收入每增加时，利润比原方案增加，也就是说收入达到万元时，利润上升元当销售收入每下降时，利润比原方案减少，即销售收入万元时，利润下降万元。当开发建设投资每增加时，利润较原方案下降，也就是说当销售收入不变，开发建设投资增加至万元时，利润下降万元，。当开发建设投资每下降时，利润较原方案上升，即开发建设投资为万元时，销售收入不变，利润上升万元。经上面的敏感性分析，建设单位在开发建设过程中应强化商品房的销售宣传力度，进行深入细致的营销策划，充实销售手段，采取灵活多样的销售形式，充分利用该区的区位优势，确保销售目标实现。同时，项目在规划设计施工图设计建设工程施工过程中力求优化，加强管理，特别是成本管理和核算，在确保工程量的前提下，节约工程建设投资，降低商品房的生产成本。使项目取得预期的效果。风险分析规模风险项目规模大所带来的营销运营的风险。周期风险南宁市房地产市场在市场周期高峰端运行已达两年的时间，按照房地产市场周期规律，加之我国政府对房地产宏观调控的不确定性，该项目有可能遇到市场转折点，由此，房地产市场发展的不确定性将造成项目运营后期的困难。运作风险项目投资规模大，资金运作能力非常重要。在项目运作中，旦出现资金链断口，将使项目面临较大风险。关键是面对市场，产品策划，适销对路，营销推广，加快销售速度，即强化投资回收能力。国民经济评价本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果项目能够享受开发区的政策优惠，减免部分所得税，则项目的财务效果状况可以得到很大改善。五社会分析影响项目建成投入使用后，南宁的将有所提高，西乡塘的居民生活水准也得到了定的提高，周边的生活配套设施将会更加完善，高档的小区形成后，也会使周边的环境变得更加好。项目投入使用后，需要物业公司的管理，增加就业岗位。六结论与建议结论本项目的建成会极大地改善金山大道沿线的居住物业形态，促进小区及开发区的城市区域结构和投资环境的完善，带动开发区居住工业旅游和经济的持续发展。项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。本项目的财务净现值都远大于零，内部收益率均高于行业基准收益率，在财务上都是可行的。符合项目承办方的决策需求。项目没有什么灾难性的风险严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要谨慎的来推动项目进行，有效的防避风险。建议对本项目的实施建议主要有以下几点宜迅速解决余下部分土地使用权问题。及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电通讯等工程。尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。附图目录项目概况项目总说明项目概况开发项目现状调查二市场研究宏观环境层面的调查政治环境经济环境技术环境区域环境层面的调查城市规划房地产的供给与需求情况居民的经济能力购房特征消费趋势同个区内楼盘的总体价格水平微观环境层面的调查周边的市政交通基础设施核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,生态环境状态项目定位项目的优势分析项目的机会分析项目的客户产品价格定位三项目开发方案主要工程项目项目建筑技术经济指标开发进度市场营销策略环境影响分析四项目经济评价投资与收入估算资金安排经济参数的确定财务评价风险与不确定性分析国民经济评价五社会影响分析六结论与建议结论建议正文项目概况项目总说明该项目位于南宁市西乡塘区鲁班路西侧。西乡塘区未来规划是成为新廊东区，凭借优越的地缘优势，西乡塘区已成为大西南出海大通道的重要环。便利的交通条件，雄厚的人才科技资源，为西乡塘区经济社会的快速健康发展奠定了坚实的基础。随着广西南北钦防和两廊圈经济发展战略的全面实施和南宁市经济战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地