。东与泰安市岱岳区接壤，西与东平县济南市平阴县为邻，南与宁阳县济宁市汶上县隔河相望，北与济南市长清区以山为界。全境南北最长公里，东西最宽公里，总面积平方公里，截止年辖个办事处，个镇，个省级高新技术开发区，个村居民委员会，年全市人口万。肥城是全国县域经济基本竞争力百强，全国中小城市综合实力百强，省级生态经济十强市，山东省最佳投资城市！肥城是全国和山东省重要的能源建材生产基地。肥城工业门类比较齐全，开放型经济发展较快。境内有中央省市属企业外商投资企业骨干民营企业等多家，已形成了煤炭电力冶金建材机械化工轻纺电子食品等大主导产业的工业生产体系。已与美英德日俄韩和东南亚等多个国家和地区建立带动效益有利于促进城区经济发展，增加税收，扩大就业有利于整合商贸物流资源，提升第三产业发展的品质，完善城市功能有利于规范城区市场建设，加快老城区改造步伐，改善城市形象有利于引导投资和消费，拓展城市框架，带动农村城市化进程。四评价结论肥城豪德现代商贸物流城项目的建设，将有力地推动肥城现代商贸物流业的发展，使现代商贸物流业成为肥城的又大支柱产业，构建形成“高增值强带动广就业”的新型服务业体系。本项目的建设，有利于提升肥城的城市品位和城市综合实力，改善肥城的投资环境，有利于招商引资工作的进行，促进肥城开放型经济更快更好地发展。项目建设顺应了现代商贸物流业的发展要求，顺应了经销商提升经营档次和水平的呼声。本项目构建起的经济圈和生意场，有利于民众创业和发展，有利于改善经营户和当地居民的经营环境和居住水平，有利于聚集人气财气，带动相关产业发展，提高商贸物流产业对全市国民经济发展的贡献率。该项目在财务上具有定的抗风险能力，是个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目。第十五章风险分析风险分析概况肥城豪德现代商贸物流城项目，具有规模超大投资巨大建设周期长专业性强，牵涉面广等特点，在工程建设和营运过程中，经常要受到多种因素的影响与干扰，而这些因素又大多具有相当的不确定性。因此，必须认真识别风险设法控制风险，以提高投资的成功率。投资项目风险分析是在必要性需求分析工程方案社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。本项目的风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别本项目虽然工程复杂性般，但投资巨大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到工期销售原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明本项目面临的风险。附图风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生的原因是什么项目中哪些风险是主要的各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素财务分析预警图项目面临的主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险肥城豪德现代商贸物流城项目可行性研究报告三风险评价专项风险评价政策风险主要受国家宏观调控影响，如银行利率的调整，土地政策的变化等物业税的开征等。市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格上扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争。经营管理风险市场营销，工程质量，商铺物业管理风险。金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。配套设施风险配套设施为供水供电及通信网络等设施的规划和建设是否能落实。综合风险评价项目的土地成本和建安成本较高商铺规模较大。根据以往经验，大规模商铺难以短期被市场消化。同商业整体运营相比，在项目的市场商业业态定位及营销策划上，存在着较大的难度，甚至使整个项目存在着定风险。在现实的商业地产的实操中，最核心的问题将是商业招商和运营，不了解这个核心，项目开发就会出现很多意想不到的问题，甚至使整个项目存在着较大风险。肥城豪德现代商贸物流城项目可行性研究报告四风险防范对策及建议项目实施前期抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优环境美的流商住楼。尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建筑的关系，保证基础安全施工。经营管理采取灵活的市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位。资金筹措为了保证项目的正常运行，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。物业管理从公司物业管理精英团队中抽调人员，组建肥城豪德现代商贸物流城物业管理公司，为经营户提供方便快捷多种多样的服务。外部协调本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目的供电供水及交通通讯的畅通。争取当地政府的支持在项目建设和运营的全过程中，要积极争取当地政府的大力支持，这么大的项目没有政府的支持是建不起来的既便是勉强建起来了但今后的运营也是困难重重的。现代商贸物流城项目建设和运营，需要当地政府制定整套的操作性强的保障措施来保证项目的顺利实施。肥城豪德现代商贸物流城项目可行性研究报告第十六章可行性研究结论结论现代物流产业是肥城着力培育和发展的新兴产业之。肥城豪德现代商贸物流城项目建设，对于加快发展现代商贸物流，对于促进肥城经济增长方式转变，加快产业结构优化升级，推动肥城市和山东省经济协调发展，提高对外开放水平，改善投资环境，推进工业化城镇化和农业现代化进程，提升经济竞争力，建设山东现代流通业强省，具有十分重要的战略意义。目前肥城的商贸物流业已经进入了整合推进提升的新阶段。由于缺乏大型商贸物流基地，缺乏在全国具有影响力的大型商贸物流企业，使得肥城的商贸物流业规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑，肥城迫切需要构建起商贸物流业集聚和辐射效应的大型平台载体。因此建设肥城豪德现代商贸物流城，既是肥城的商贸物流业的现实所需，也是长远发展的必然选择。本项目建设符合全国“十五”现代物流业发展规划要求，符合肥城市城市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。肥城豪德现代商贸物流城建设，将为肥城现代商贸物流打造个“航母”级的载体平台，加速提升肥城现代商贸物流业发展水平，促进肥城经济又好又快发展。肥城豪德现代商贸物流城建设条件具备，建设方案合理，既有较大的社会效益，又有较好的经济效益，项目是必要的也是可行的。肥城豪德现代商贸物流城项目可行性研究报告二建议建议肥城市政府积极向山东省政府申报将肥城豪德现代商贸物流城项目列为山东省重点建设项目建议市政府专门成立肥城豪德现代商贸物流城项目建设协调推进领导小组，明确分管领导和专门人员，主要负责政策配套总体规划整体开发和管理协调工作，市工商税务公安交通消防安监等职能部门制订专人与投资建设方进行对口工作，定期对商贸城的建设及招商工作进展情况工作中所遇到的问题进行通报，及时协调解决建设过程中所遇到的问题，促成项目尽快实施和投入运营。建议肥城市政府制定出台肥城豪德现代商贸物流城项目开发建设及运作的优惠政策和保障措施。市政府制定出台商贸物流城开发建设优惠政策及运作保障措施。具体包括财政税收用地收费保障政策等方面内容。政策支持认真贯彻落实国家省市各级关于促进现代物流流通业和商贸物流的政策，从降低土地税费成本环境优化等方面加大支持力度。财政和税收支持方面。市财政对商贸物流城的所得税增值税，新增税金地方留成部分，第次出让和年内出租标准仓储及配套设施所纳税收地方留成部分按奖励企业。“对涉及全国性区域性重大物流基础设施项目，中央和地方政府可根据项目情况和财力状况适当安排中央和地方预算内建设投资，以投资补助资本金注入或贷款贴息等方式给予支持，由企业进行市场化运作国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发号”。市发展改革财政等部门要支持商贸物流城企业向国家有关部门申报服务业建设肥城豪德现代商贸物流城项目可行性研究报告项目。土地政策方面。肥城豪德现代商贸物流城项目作为市重点建设项目，按可工业地价出让建设用地。收费政策方面。对项目市级收费，行政性收费免收，事业性收费按规收取免收标准仓储及配套设施城市建设配套费人防异地建设费。保障政策方面。对能源供应计划优先保证，对入户子女入学给予保证。市政府出台关于肥城豪德现代商贸物流城项目规划建设和管理的决定，按照“政府引导政策扶持，市场化运作，规划化运行”的原则，积极稳妥推进原商业业态的转移，引导广大业主理解支持，进入现代商贸物流城经营，确保社会稳定。项目建设单位要合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究规划的前提下，依据肥城豪德现代商贸物流城项目的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。肥城豪德现代商贸物流城项目在注重硬件基础设施建设的同时，要严格按照企设工程投资概算指标山东省建设工程其他费用暂行标准国家计委颁布的建设项目评价方法与参数国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范建设单位提供的有关资料本项目可行性研究报告编制委托书。二