工商品房万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房万平方米，写字楼万平方米。专业物业管理面积万平方米，城镇居民人均居住建筑面积平方米。其中年完成房地产开发投资亿元，为全区同期固定资产投资总额的，实现增加值亿元。房地产业主要税费出让金入库亿占同期财政收入的，竣工商品房万平方米。年季度完成房地产开发投资万元，实现增加值万元。年地区社会消费品零售总额达到亿元，同比增长。批发和零售业总额为亿元，同比增长餐饮业为亿元，同比增长。全年接待海内外游客万人次，同比增长，实现海内外旅游收入亿元，同比增长。据统计局资料显示年上半年，万州区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了。产业结构方面，万州十五期间立足优势资源和优势产业，全区工业经济再创新高。年实现工业增加值亿元，同比增长，其中规模以上工业企业实现工业增加值亿元，同比增长工业产品产销率达到。全年实现工业品出口交货值亿元，密不可分，特别是新兴城市区域的房地产开发与其城市建设休戚相关，新城建设的水平和力度直接影响到其区域内房地产开发项目的实施进度和成败。江南新城自启动实施以来，政府已投入大量建设资金，目前区内的城市路网已基本形成，但各项配套设施尚在规划和建设中，城市居民生活所需的基本设施条件尚未形成。其建设情况是制约本项目实施的关键因素。随着区政府的搬迁，江南新区的城市建设将快速推进，但由于本区域原为农业地块，几乎没有任何城市基础设施，要形成完善的城市居民生活配套条件，仍需定时间才能完成。短期内新区的建设情况仍是影响项目销售的主要风险因素。四地质灾害对项目的影响项目地块的地理条件较差，高边坡沉降及滑坡地带较多，为项目带来了较大的地质灾害隐患，方面增加了项目实施的工程技术难度，另方面将增加项目实施的工程成本。五行业政策对项目经营的影响目前房地产开发过热，正受到国家宏观调控的影响，但就万州区以致整个三峡库区而言，受宏观调控的影响不大。从年下半年开始，万州区政府加强了对房地产市场的管理和规范，过去房地产开发中的些遗留问题也在逐步解决，同时，通过对土地市场的整顿清理，对房地产中介市场房屋租赁市场二手房市场的规范管理，和试行的资本金制度，加强了开发企业预售资金的监管，推行商品房销售联机备案等措施，确保了万州区房地产投资的市场环境和消费环境。同时，也对我们项目的综合素质提出了更高的要求，无论是产品户型景观设计，还是物业服务无论是大局，还是细节，都要求我们不能出现任何差错，任何失误都可能影响我们项目的市场表现。第二节敏感性分析不确定性的主要因素分析项目财务经济评价所采用的数据大部分来自估算，有定程度的不确定性。为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在的财务风险。影响项目财务经济评价的主要不确定性因素成本类变量因子这类因子有项目建安成本环境景观费用前期费用营销费用管理费用贷款利息等，其估算的准确度直接影响到项目成本的高低。投资估算表中各项成本费用的估算是基于现行的市场行情和定额标准确定的，由于本项目开发周期较长，影响其变动因素较多，必将对财务经济评价指标产生定的影响。收入类变量因子这类因子包括售价及其增长或降低，销售进度等。其估算的准确度直接影响到销售收入的高低和投资周期的长短。二敏感性分析第种情况成本类变量因子变化销售收入不变，总成本费用分别上涨或下降及。即变化后的成本估算成本费用成本变化率收益指标变化成本变化幅度净利润利润率年投资收益率投资收益变动指数第二种情况收入类变量因子变化经营成本不变，销售价格分别上涨或下降及，即变化后的销售收入估测的销售收入售价变化率收益指标变化售价变化幅度净利润利润率投资收益率投资收益变动指数三综合分析上述图表分析表明项目的财务经济评价指标对收入和成本变动的敏感性较高，且收入变动的敏感性高于成本变动的敏感性成本增减，投资收益将增减，售价增减，投资收益将增减。项目在实施过程中要加强成本控制，减少成本变动给项目带来的风险，同时也要确保项目优良的品质，以品质提升来带动售价的上升，获取更多的销售收入。项目财务经济评价指标对收入和成本变动具有较强的的风险抵抗力，当项目开发成本上升或收入降低时，项目仍可获得较高的投资收益。结合前述项目实施的背景环境和区域市场条件分析，在项目开发期内，开发成本大幅度上升或者销售价格大幅度下降的风险很小，与估算值相比预计开发成本上升或者销售价格下降的幅度应在以内。因此，项目投资的安全性和基本收益具有较大的保障性。第七章综合评价通过上述多方面的详细分析研究评估，本报告综合评价认为“中恒江南第城”项目的建设符合我国加快城市化进程的政策导向，符合重庆市关于万州城市发展的规划要求，有利于促进当地的城市建设和社会发展。二项目规划设计科学合理理念先进配套齐全环境优美。符合“以人为本”可持续发展的城市规划设计指导思想。三本项目的开发规模品质档次经营理念都达到了地区行业的先进水平，在促进城市建设发展，提升地区行业水平等方面具有较好的示范作用。四本项目将大量应用现代建筑新技术新工艺新设备新材料，将有力地促进地区住宅科技化产业化发展。五项目的销售利润率为。，投资收益率为。，具有较好的经济效益，和抗风险能力，投资可行。综上所述，本项目实施，方面可促进地方社会经济城建等多方面的发展，另方面投资者可获得较高的投资收益同时还可促进当地房地产行业的规范化发展，提升行业发展水平，为当地居民提供更多的高性价比的好房子。因此，本报告认为“中恒江南第城”项目具有较大的投资价值和实施的可行性。第章项目建设背景第节国家宏观经济环境及行业政策法规自改革开放以来，我国的经济体制历经了从计划经济向社会主义市场经济转型的初级阶段，现已逐步走向了成熟健康发展的市场经济时期，直保持着稳健快速的增长水平。结构调整成效进步显现，从国家统计局发布的各项指标看，年国民经济呈现增长快效益好低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善。年上半年，全国的宏观经济也取得了全方位的发展，工业增速呈现高位加快趋势，上半年工业增加值累计增长，同比增幅提高了个百分点。工业生产呈现出全面加快的势头，个行业中有半数行业增速提高。企业效益逐月提高，上半年全国规模以上工业企业实现利润同比增长，继续保持较快增长速度工业经济效益综合指数，比去年同期提高点。财政收支也显示了良好的态势，上半年财政收入同比增长，比上年同期多收亿元。城乡居民收入增加，上半年全国城镇居民人均可支配收入元，扣除价格因素，实际增长，增速比去年同期加快个百分点农民人均现金收入元，实际增长，虽然增速较上年同期回落个百分点，但仍然是多年来较高的增长速度。消费品零售额增速加快，上半年全社会消费品零售额同比增长，比上年同期提高了个百分点扣除价格因素实际增长,比上年同期提高了个百分点，而且出现了二季度增速不下降反而上升的近年少见情况。上半年，全社会固定资产投资亿元，同比增长，增速比去年同期加快个百分点。其中，城镇固定资产投资亿元，增长，加快个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资亿元，增长，加快个百分点。年上半年我国出口额亿美元，同比增长进口额亿美元，同比增长。消费价格总水平基本稳定，上半年累计居民消费价格总水平比去年同期上涨，增幅同比低个百分点，在经济增长明显加快的同时，消费价格涨幅没有出现明显的加快，经济增长与消费价格走势的背离比较明显。房地产方面，年月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资亿元，同比增长，增幅上升个百分点。住宅房地产开发投资占，其中，经济适用房开发投资占。东中西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中西部地区。年月，全国完成购置土地面积万平方米，同比下降，同比去年增幅回落了个百分点，低于商品房施工面积涨幅的个百分点新开工面积涨幅的个百分点。总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展住宅为主的房地产开发投资平稳增长商品房施工竣工和新开工面积均大幅上升房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有个过程，还面临些问题是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距三是部分中心城市异地购房所占比较大四是房地产开发交易中介等环节行为不规范问题仍较突出。在房屋价格不断攀升的情况下，国家和各个地方也出台了系列的调控政策，从国八条到国六条再到国十五条，旨在平抑居高不下的房价，打击短期投机行为。又比如出台规定要求开发商每个项目中套型建筑面积在平方米或平方米以下的住房数量需占等。而年，央行还数次调高利率和存款准备金率，以有效地控制银行贷款的额度。尽管如此，在长期经济向好的远景下，中国的房地产业发展仍处于上升通道中，并将在很长段时间内维持着上升的取向。国家对房地产市场的调控政策其目的并不是遏制发展，而是对市场进行良性调整，可以预见在经过合理的调整后，中国的房地产发展将走得更远更健康。按照国际经验，当国民经济人均年产值达到美元至美元区间的时候，这个国家的消费结构将发生巨大的变化，住房汽车的消费将呈现爆发式的快速增长。国民经济是房地产发展的源动来对各项涉及房地产开发的政策的调整与完善。是土地政策经营性土地全部实行招标拍卖挂牌出让拍卖的土地都要有建设性详规和控制性详规完善土地储备制度，坚持熟地出让建立了土地供后跟踪监管制度对