，年清朝政府在宜昌设立海关，英日美德意法等国也相继设立领事馆和商行。

宜昌地理位置居中，在长江经济带中，宜昌东接武汉，西连重庆，是东部发达的经济科技与西部丰富资源的结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部的起点，处于南北经济文化交往东西资源要素对流的交汇处和过渡地带，历来是重要的商品物资集散地。

随着我国对外开放由沿海向内地梯次推进，长江开放开发西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，宜昌处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。

年月，宜昌市被国务院批准为沿江开放城市，所辖夷陵区兴山县秭归县被列为三峡经济开放区。

近几年，宜昌市经济总量连续居湖北省第二位，宜昌商务经济发展中“省域副中心”的地位初现端倪。

现在的宜昌，农村建设欣欣向荣，工业生产生机勃勃，城市面貌日新月异，市民生活安居乐业。

宜昌城区，有雄伟的三峡大坝和葛洲坝横锁长江，西陵长江大桥宜昌长江公路大桥和夷陵长江大桥等三座现代化的大桥将宜昌的南北两岸紧紧地连在起。

宜昌境内蕴藏着丰富的水能资源。

正在兴建的三峡水利枢纽工程位于本市的三斗坪镇，东距宜昌市城区公里设计装机容量万千瓦，年发电量为亿千瓦时还有高坝洲电站水布垭电站等五个大中型水电站和已建成的座小水电站，装机总容量将达万千瓦，年发电量亿千瓦时，从而估算该项目的利润总额为营业收入扣除营业税金及附加开发成本运营费用财务费用和修理费用后的余额。

利润总额扣除企业所得税后的余额为净利润。

利润的具体估算，详见附表。

利润分配估算在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分配利润用于当年借款的偿还在还清借款后的年份，除按的比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。

估算结果详见附表。

第十四章财务效益分析静态指标分析该项目投资产生的利润包括三部分住宅写字楼住宅地下停车位及室外步行街销售产生的利润大商业出租产生的利润。

酒店委托经营产生的利润。

由于出租和委托经营部分资产产生的利润占项目总利润的比例较小，且周期长，与静态投资收益指标定义有出入。

所以，本报告仅对该项目销售部分进行静态投资收益分析，出租和委托经营部分资产产生的效益将通过现金流量分析予以体现。

经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。

投资利润率投资利税率资本金净利润率因此，从静态角度分析，该项目具有较强的盈利能力。

现金流量分析根据不同角度编制的财务现金流量表估算的经济指标见表。

表指标万元投资回收期全部投资税前年个月全部投资税后年自有资金税后从不同角度计算的财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准折现率另外，该项目税前投资回收期为年个月，税后投资回收期为年。

因此，该项目具备较强的盈利能力。

详见附表和附表。

债务清偿能力分析借款及还款方式分析该项目银行借款万元，预计于计算期第年全部借入。

利率按年基准借款利率计算。

初步确定还款进度与方式为借款偿还期年，计算期第年计息不付第年并支付，计算期第年分别偿还本金万元万元万元，还款期各年利息照付。

债务清偿指标分析该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。

利息备付率指项目在借款偿还期内的息税前利润与应付利息的比值。

它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。

正常经营的企业项目，利息备付率应当大于，且越高越好。

偿债备付率指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金与还本付息金额的比值。

它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。

正常经营的企业项目，偿债备付率应当大于，且越高越好。

经测算，该项目各年的利息备付率和偿债备付率指标如表。

表年份计算指标利息备付率偿债备付率由表可以看出，该项目在计算期各年的偿债能力指标均能够满足国家有关要求。

因此可以认为，通过该项目产生的收益按约定方式如期偿还银行贷款的可能性很大。

具体估算详见附表。

第十五章不确定性分析不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

盈亏平衡分析是指通过计算项目的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关系，判段项目对产品数量变化的适应能力和抗风险能力。

房地产项目般只在全部销售的情况下进行盈亏平衡分析。

在部分销售部分出租的情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。

该项目为售租结合项目，因此，本次不确定分析仅做敏感性分析。

敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的种分析方法。

如果变量变化幅度很小但对主要经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变化的不确定性是很敏感的。

该项目的敏感性分析选用了销售收入出租及委托经营收入和开发投资作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要经济指标的影响程度，分析结果见表表。

表敏感性分析表序号不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数销售收入出租及委托收入开发投资表销售收入变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备付率表出租及委托经营收入变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备付率表开发投资变动对债务清偿指标影响年份利息备付率偿债备付率从敏感性分析的结果可以看出，该项目的经济指标对销售收入和开发投资的变化较敏感，对出租及委托经营收入的变化相对不敏感。

但无论是哪种因素在的变化幅度内，该项目的财务指标都能通过判别标准。

因此，该项目具有较强抗风险能力。

从表表可知，在销售收入出租及委托经营收入和开发投资变化时，在还款期内各年的利息备付率和偿债备付率指标均能满足还款要求。

因此，对于偿债能力而言，该项目在整个还款期内具有较强的抗风险能力。

第十六章结论宜昌万达广场项目的建设，将推动宜昌市房地产业向高品质和多元化的方向发展，是遵循政策导向和市场发展的必然选择，也是顺应市场需求的必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力的客观需要。

通过市场分析，表明宏观环境对该项目的建设比较有利，区域市场为项目的发展提供了良好的预期和升值空间，项目自身的市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。

因此，从市场角度分析，该项目是可行的。

通过工程分析，该项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门的要求。

因此从工程角度分析，该项目的实施是可行的。

财务分析表明，项目具有较强的盈利能力和借款偿还能力不确定分析表明，项目具有较强的抗风险能力。

因此，从财务角度看，项目是可行的。

综上所述，该项目的实施是可行的。

目录第章总论项目概况开发商概况编制依据与研究范围第二章项目市场分析宏观环境分析区域市场环境分析区域房地产市场分析项目分析项目营销策略分析第三章建设条件分析项目地址气候条件外部配套条件第四章项目的规模性质第五章工程设计建筑设计结构设计无障碍设计第六章公用工程给排水系统空调通风工程强电工程核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！弱电和智能化设计工程防雷燃气工程第七章环境保护项目环境影响分析环境保护对策第八章节能与节水节能节水第九章劳动安全卫生和消防安全与劳动保护劳动卫生安全保卫及消防设施第十章项目招标组织项目招标目的招标原则及招投标方案第十章工程进度安排第十二章投资估算与资金筹措投资估算资金筹措第十三章财务基础数据估算计算期确定营业收入估算开发成本估算运营费用财务费用修理费用税金的估算利润及利润分配估算第十四章财务效益分析静态指标分析现金流量分析债务清偿能力分析第十五章不确定性分析第十六章结论附表附表总投资估算表附表主体建筑及装修工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表附表政府行政事业性收费投资估算表附表前期开发准备费用估算表附表投资与资金筹措表附表销售收入估算表附表利润及利润分配表附表借款还本付息估算表附表财务现金流量表全部投资附表财务现金流量表自有资金第章总论项目概况项目名称泉州浦西万达广场项目地址项目用地位于泉州市丰泽区浦西二号地块内，南临江滨路，北至宝洲路，西侧与现有商住小区大淮变电站相邻，东侧为刺桐大桥引桥。

总占地面积平方米。

总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。

建设内容大商业写字楼酒店住宅室外步行街地下停车场及设备用房等。

投资与收益概况该项目投资总额为万元。

其中，自有资金为万元，约占总投资的计算期第年投入万元，占总投资的计算期第年投入万元，占总投资的预售款反投资万元，约占总投资的银行借款万元，约占总投资的。

该项目开发的住宅写字楼住宅地下停车位室外步行街用于销售，剩余部分将采用租赁和委托经营的方式经营。

经测算，主要技术经济指标见表。

表主要技术经济指标表指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资税后财务净现值元自有资金税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年偿债指标年份利息备付率偿债备付率开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。

经过年的发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱的大型企业集团。

总资产亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。

商业地产是万达集团的第支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代的单店第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

万达集团目前拥有近个大型城市综合体项目，其中开丰富，操盘经历优秀。

公司工程副总经理李春展出生于年月，高级工程师硕士学历，毕业于东南大学土木系大连理工大学。

历任中国建筑第八工程局项目经理大连辉瑞制药厂工程广东大亚湾建设工程