要项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿的危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。

项目发展概况棉二生活小区改造工程是石家庄市中宏房地产开发有限公司在进行旧城改造方面推出的又力作，因此公司对该项目的前期工作极为重视。

近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场址地段相称的我市流的住宅区和商务区对场址原民宅情况进行了全面详细的摸底与常山纺织集团就棉二生活区整体发生达成协议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进行了初步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。

项目前期工作已全面展开。

第三章投资估算与资金筹措编制依据年河北省建筑工程概算定额及现行概算指标。

年河北省安装工程概算定额及现行概算指标。

年河北省建筑工程概算费用定额河北省建设项目概算其他费用定额。

本项目有关专业提供的设计图设备材料及有关技术数据。

国家部门和地区的现行其他有关规定。

编制办法及各项费用的确定建筑工程费按建构筑物的结构特征和现行定额指标，参照当地类似工程以单方造成价估算，室外工程按设计工程量及有关概算指标估算主要设备价格采用生产厂家报价，不足部分参照全国机电产品价格目录，并按有关规定计取运杂费及调整价差。

安装工程费用在概算定额及概算指标基础上，按现行市场价格调整价差。

其他费用按国家和地区有关规定计算。

本工程取定基本预备费率为。

价差预备费根据计投资号文规定，投资价格指数按计算。

建设单位计划本项目三年内分期竣工，其中期工程指回迁房年内竣工，鉴于这种情况，本报告按不分期进行经济评价。

投资估算及投资其构成本项目估算总投资为万元，其中建筑工程费万元设备购臵万元部分设备含安装工程费安装工程费万元其它费用万元，其中土地费用万元含契税预备费万元建设期贷款利息万元项目资金筹措与来源本项目建设资金为全部自筹。

资金来源向银行贷款万元，年利率。

其余全部为自有资金第二三年预售收入视作自有资金，分三年投入。

以上详见资金使用计划表。

第十二章财务评价本篇根据国家计委颁发的建设项目经济与评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法及现行有关财务制度，对本项目的经济效益进行分析与评价。

基本数据总收入估算根据本项目建筑特点及所处的地段等因素，参考我市房地产业销售行情，预计售价如下名称建筑面积单方售价元小计商住楼写字楼综合楼公寓楼产权式商务酒店商业农贸市场地下车库合计本项目计算期内总收入万元。

其中，在建设期的第二三年，预计收入总营业额的，工程竣工后，第四年全部售出。

详见总收入估算表。

销售成本按销售收入的估算，含广告营销等全部费用。

本项目销售总成本万元。

税金营业税按营业额的估算。

本项目营业税万元。

城建维护税按营业税的，教育附加按营业税的。

本项目城建维护税和教育附加万元。

所得税按利润总额的计算。

本项目所得税万元。

以上详见损益表。

财务评价指标计算评价指标如下投资利润率税后投资利润率税前投资利税率税后投资利税率税前财务内部收益率税后财务内部收益率税前资本金财务内部收益率税后资本金财务内部收益率税前财务净现值税后万元财务净现值税前万元投资回收期税后年含建设期年借款偿还期年含建设期年，。

以上详见损益表财务现金流量表借款偿还平衡表。

不确定性分析盈亏平衡分析经计算本项目盈亏平衡点，这表明本项目具有定的抗风险能力。

单因素敏感性分析本项目从建设投资销售价格两个方面，以〒为幅度，以财务内部收益率财务净现值投资回收期为指标，对本项目进行了敏感性分析。

数据结果表明当建设投资增加和销售价格减少时，对项目财务内部收益率和财务净现值均产生较大的不利影响详见单因素敏感性分析表。

请开发商注意加强控制建设投资和销售价格的优惠幅度。

临界点分析本报告以财务内部收益率为期望值，以总收入建设投资的增减作临界点分析，结果表明，当达到临界点时，总收入减少万元建设投资增加万元。

从财务评价可以看到，本项目具有定的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行的。

第十三章社会评价项目现状本项目属旧城改造项目，棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边环境极不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高。

社会效益通过改造，不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众的居住生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，还有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。

本项目建成后，商务区及物业管理将提供许多就业机会，这将有利于社会稳定。

本项目建成后，上缴国家利税万元第十四章评价结论“棉二生活小区”项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，功能齐全，符合城市总体规划，在我市城建工作中，其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，因此，该项目是可行的。

目录总论项目概况承办单位概况项目拟建地点可行性研究报告编制单位概况编制依据原则编制工作概况和研究范围核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！建设规模研究结论项目建设的背景与必要性项目背景项目建设的必要性项目发展概况市场预测与建设规模市场预测建设规模场址建设条件建设场址建设条件土地综合利用土地利用依据土地利用原则项目选址情况土地综合利用情况用地规模及土地使用参数工程技术方案总平面布局与功能划分建筑设计结构设计给水消防排水雨水设计暖通设计强电设计弱电设计环保绿化与节能设计依据施工期间环境影响因素项目建成后对周围环境的影响园林绿化节能消防设计依据消防给水火灾自动报警系统自动喷淋灭火系统物业管理物管理的内容和目标机构设臵与定员物业公司经费来源项目实施计划和招标方案项目建设周期规划实施进度安排招标方案投资估算与资金筹措编制依据编制办法及各项费用的确定投资估算及投资其构成项目资金筹措与来源财务评价总收入估算销售成本税金计算财务评价指标不确定性分析社会评价项目现状社会效益评价结论附表及框图等共张附件石家庄市发改委“项目建议书”批复石家庄市规划局“规划设计条件”。

环评报告另册安评报告房地产开发公司开发资质证明开发公司企业法人营业执照复印件编制可研报告委托书项目区域位臵图项目总平面布臵图土地拆迁农民工工资支付文件自有资金资信证明银行贷款承诺文件水暖电等资源供给承诺文件第章总论项目概况项目名称棉二生活小区改造工程承办单位石家庄市中宏房地产开发有限公司法定代表人李文立注册资金万元人民币地址石家庄市中山东路号电话承办单位简介石家庄市中宏房地产开发有限公司是以房地产为龙头以高新科技为依托，集商贸工业科技餐饮娱乐服装于体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了个富于创新勇于奋进充满活力的团队。

公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形成了个强有力的开发团队，从项目策划规划设计工程管理市场营销物业管理等环节均由业界精英进行动作。

中宏房地产以“人为本业为重和为贵”的企业精神和“投资发展经济回报社会大众”的经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。

公司积极响应政府号召，投身石家庄市的城市建设和改造，投资开发的万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会效益及经济效益。

中宏房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化管理科学化经营多元化产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十世纪的辉煌。

本着互惠互利优势互补共同发展的原则，经过友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。

项目拟建地点本项目拟建地点位于石家庄市中山路以北，广安街西。

可行性研究报告编制单位概况编制单位石家庄市建筑设计院咨询证书编号工咨甲法人代表曹肃国法定地址中华南大街号电话编制依据编制原则编制工作概况和研究范围编制依据市政号“关于加快旧城改造的实施意见”石家庄市年总体规划石家总图布臵建筑方案环保与节能投资估算及资金筹措财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算建设规模建设总用地总建筑面积其中地上建筑面积，地下总居住户数户总居住人口人研究结论经计算，