来越大。每 年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。亚龙湾更是 成为人们来三亚旅游的必到之处。 的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚 城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国 际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河 城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在 水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的 知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游 城市的前列。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。 据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购 买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市 的购买者占了。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地 产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。这就使 得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百 年遇的良机。 年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个 信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸 引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在 中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默 契。线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首 选。尤其是亚龙湾的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚 现在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售 罄。所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。 综上所述，天域二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境 和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 天域酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱家五星级酒店，客房接待 能力达不到万人次年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登 环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。三亚 旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。 从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末 和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。根据亚龙湾公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远 大于酒店接待能力与增长速度之比如下 图例表 单位万人次 年年年年 年 从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依 然有很大的市场。天域二期的开发完全是顺应了这市场需求的。 天域二期与天域期联为体，以其完全开敞式的热带滨海酒店 风格，以其毫无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固 的巩固和保持其竞争地位。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块，约，位于亚龙湾中部，南面南中国海， 北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着天域期，是块优质 的专属沙滩的线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的 块宝地。 因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值 潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 市场定位 天域二期是设计为五星级标准的度假酒店，与期样，目标是 来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产 酒店接待能力 实际到访游客数量 权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供亚龙湾的自有星 级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千 万以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有 线海景的凯莱喜来登等酒店，没有家发出产权销售的信息。严 格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产 行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于亚龙湾天域期北面的华宇皇冠假日 酒店。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。华宇皇冠假 日酒店现在价格定位是元平方米均价。 项目名称 项目位置 开发商 开盘或预计开盘日期 总占地面积总建筑面 积 容积率建筑密度 绿化率总套数 层数层户型项目优势 地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景处 市中心，生活配套设施完善全海景的户型满足了内地人对大海的 需要 整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目的档次。 项目劣势 项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境 户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求 本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。 宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售 销售价格相对于 北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。 对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。 但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水 平，因此，该区域的现实购买能力较强。 因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力 同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。 客观影响因素 长三角地区与三亚地区气候上的差异般，令海滨度假对之所产 生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。 但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐 于选择的度假地点。 以北京为核心的三北地区 主观影响因素 与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气 与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。 因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他 们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。项 产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他 们的青睐。 客观影响因素 以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨 度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相 当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。 在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格 普遍高于元平方米，到三亚购旅游度假物业，方面可以满 足休闲度假家庭度假和养老度假的需要，另方面在三亚较低房价 的情况下会显得轻松而从容。 因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为 区域市场应为三北地区和长三角地区 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活 质量的成熟家庭 三北地区和长三角地区的中小企业 具体细分，该项目的细分市场应是 第类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作 地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场 第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资 养老型市场 第三类市场以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和 在三亚从事旅游饭店管理工作的高级经理居住型市场 第四类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的 投资型市场 第五类市场内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户 项目建设方案及规划设计定位 总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士各国政要会议团队提 供个高档的休闲度假酒店。本项目设计为幢型分布的建筑 物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。 型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷的园林风格，以 当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气， 制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷 泉，户外巴厘岛式的，精巧别致的灯饰，加上多种罕见的热带 植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具 格的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观海客房，融合成出优美的 海滨度假酒店效果。 建筑设计与规划定位 标高 大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积 高以上，以防范在台风期间供水的侵袭 景观与朝向 将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，最 大限度地减少对期公共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向取 最广域的海景，顺应夏季主导风向。 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通过热带园林的设计，减少建筑物对 人的视觉冲击和房间之间的对视。 规模与设计参见技术经济指标表 设计约套客房，安排不同布局方式的单元，平方米以 上的多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市有巴厘岛风格的户外温泉夏 威夷式泳池热带园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造 适宜的遮阳效果充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性 的相辅相成同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。 建设与装修 高标准建设。针对天域二期项目特点，充分利用亚龙湾线海景 的资源优势，将其建成全海南也是全中国最大的线海景五星级度 假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格和特色上将充分体现其硬 件优势。 建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间， 以适用不同客户的需求。户型面积从到不等。 装修全部按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施 用品。在销售期间提供不同户型的样板房间套。 设计意图和要求 充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合， 创造舒适宜人的荫凉环境 创造个有热带滨海气息的室内外空间，提供高质量的 令人身心舒畅的停居环境 建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彩