表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因 子，是较理想的中高档物业地块。 二项目名称鳌山村旧村改造 项目地址本项目地即墨市新东，紧邻鹤山路，滨海大道路。 项目概况 鳌山村共有村民户，村建设用地亩 建设规模规划总建筑面积万平方米。其中回迁面积约万 平方。建设投资项目建设投资亿元人民币。 资金来源建设单位自筹资金亿元人民币。 建设进度项目总体规划，分二期建设，年秋动工，计划至 年竣工。 二必要性 项目的建设是加快即墨东部城市建设的需要 城市文化底蕴丰富。其建筑也很有特色，尤其是东部开发以后， 许多新颖的建筑拔地而起，美化了市容该项目的建设有利于推动即 墨市城市建设的步伐，提高即墨市人口容纳能力，项目建设势在必行。 符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进步完善 综合能力 项目的建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质的需 要。 衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民 生活水平不断提高，对于居住条件的要求也越来越高，通过本项目建 设不仅可以有效的改善当地居民的居住条件，而且可以为即墨东部市 广大市民提供万平方米的商品房，为提高居民居住环境具有积极的 促进作用。 综上所叙，本项目的建设符合国家的产业政策，对于改善即墨鳌 山湾居民居住条件，完善鳌山湾建设具有重要的促进作用，项目的建设符合即墨市鳌山湾规划，项目的建设是必要的。 三编制依据 即墨东部规划。 即墨市人民政府关于进步规范城中村改造工作的意见。 四主要技术经济指标 总占地面积平方米 总建筑面积万平方米 第三章项目地址与外部条件 项目地址 本项目地处即墨鳌山湾西岸，临东山东大学青岛校区占地 亩，北起镇星石庄村，南至柴道路南侧的凤凰岭，西至滨海大 道，东至鳌山湾海边。山东大学青岛校区建设全部完成后可容纳 万名学生求学。，和港中旅海泉湾度假城港中旅位于山东省青 岛即墨市鳌山组团，总用地面积公顷，总投资亿元，其中温 泉中心占地面积。 紧邻鹤山路滨海公路路。北部是天泰高尔夫及天泰圣罗 尼克天泰蓝泉依泉美庐海信温泉王朝芭东小镇„„片片 幢幢充满异域风情的别墅洋房和高档社区和南山开发的平方公 里的领海项目。 二外部配套条件 该宗土地两侧基础设施比较完善，配套条件相当齐全。详述如下 供电 项目北侧设有个变电站，满足电力供应。 给水 水源主要取自大任河水厂供水，主干线出线的管线作为配 水干管，沿居住区道路敷设配水支管。 排水 按照规定，排水实行雨污水分流制。小区将有完善的雨水和污 水排放管线，雨水接入市政雨水管，污水汇入市政截污干管。 通讯 即墨鳌山湾电信业程控交换机容量已突破万门，电信部门完全 可以满足小区的通信需求。 有线电视 即墨鳌山湾广播电视部门能满足本项目需求。 管道燃气气即墨鳌山湾管道燃气供应系统完善，能完全满足小区居民需求。 暖气 即墨鳌山湾供暖采用土壤源热泵等新兴可再生能源系统，完全能 够满足小区居民需求 交通 本项目地处鹤山路，东临路，交通极为便利。 生活设施 本项目距离即墨市的各大商场医院等生活设施都不过分钟车 程，山东大学及其附属中小学，能满足生活学习需要 第四章规划方案 设规模和建设内容 本项目占地亩，建筑总面积万平方米。该地块规划有公共 绿地居住用地商业金融和其他服务设施用地。 二总体规划 本项目按照有关建设法规，考虑即墨鳌山湾实际情况，充分分析 市场及周边环境，努力达到功能齐全布局合理形态新颖色彩和 谐空间丰富的中档高尚社区的目标。建设规划方案坚持经济美观 原则，体现以人性需求为目的，以合理规划为手段的规划思想。路网规划 经过对周围环境及区内地形地貌的分析研究，在鹤山路上开个 主出入口，在小区东侧的路上各开个次入口，人车分流，出入 口位置适中，距离相当，方便出行，且满足消防需要，使人车流更方 便，快捷。 二建筑布局 建筑均应面南朝北，符合北方地区居住习惯的需求。 建筑风格 建筑风格要注意即墨市传统建筑文脉的延续，进行新现代主义海 派风格设计。以体现时代特征为主，不求过分装饰，切从功能出发， 讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快简洁 实用。体现简约和谐温馨的生活气息。 三绿地景观规划 强调绿化与生态。通过绿化廊道将公共绿地道路绿化小区绿 化等各级绿化联系起来，形成网络式绿化体系。 四园林设计规划 体现以人为本的思想。使人回归自然，亲近自然。 引入主题园林景观设计，配合小区主题。考虑建筑小品与整体园林景观的有机结合。 道路系统与整体园林景观的结合。 园林景观考虑原有植被树木的保留与利用。 居住小区内的绿地景观设计，其，区内绿地见缝插针，配合硬 地设计，真正作到满眼绿色而无黄土。其二，区内周边布置绿化带， 大大净有视野。人居其中，心旷神怡，惬 意悠闲。 五市政及社会配套设施规划 小区中的市政设施按照现行标准做了适当的安排，变电站垃圾 转运站煤气调压站等设施按照规定及服务半径进行了合理布置。物 业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合商业设施进行了合理的 安排。 六户型设计 区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以梯两户梯三户 梯四户，以平方米左右的套二套三房为主，兼顾套四 小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主的不同需求， 取得满意的销售业绩。 另外，小区中也考虑了居民的杂物存放，设置储藏室。三项目进度计划 项目建设分为二期，工期四年，即年秋开工，年春建成。 第五章开发成本预测及财务分析 开发成本预测及财务分析 序 号 部位 单 位 方案建 筑面积 占地面 积 总投资 万元 备注 地上 其中住宅 其中商业 部分 其中物 业管理用房 按建筑面积的 ‟计算，含在商 业部分 地下 个车位，地 下， 个， 总面积 土地费 序 号 分项名称 单 位 计算基 数 标准金额备注 土地成本 政府收费 万 元 占地面积 平方米，价格 万元亩 居民安置 过渡费用 万 元 房屋补偿 成本与收入中均 不考虑 契税 万 元 楼面地价元 土地成本合万计元 二各项手续费 序 号 分项名称 单 位 计价基 数 取费费 率 金额万 元 备注 基础设施配 套费 协议约定免收回 迁部分配套费 供热配套费 供电配套费 住宅 供电配套费 地下 供电配套费 商业 消防负荷 燃气 配套费 商业办公无燃气 可不缴纳 燃气二 配套费 户 住宅高层， 多层 工程队伍招万费率累标准收费折投标费元进计算 招投标交易 服务费 万 元 累进计 算 建筑企业劳 保统筹费 万 元 新型墙体材 料专项基金 墙改费 协议约定免收回 迁部分配套费 散装水泥专 项基金 协议约定免收回 迁部分配套费 建筑劳务工 资保证金 万 元 竣工后可返还 项目资本金 万 元 万封顶，竣工 返，办完证返 ，最迟竣工后 五年返完 征地管理费 万 元 水土保持设 施补偿 测图费 地籍测绘费 定界验线 测绘单位，可谈 规划评审费 规划局，视情况而 定是否需要评审 城市建设用 地规划技术 服务费 规划局 建设工程规 划技术服务 费 住宅元平， 其他元平 地质勘查费 勘察单位，市场 价。标准元 米。 日照分析费栋 环境评价费 出具环评 报告 万 元 环境评估单位，可 谈。 地震安全评地震安全评估单估费位，可谈。 施工图设计 费 人防设计费 按最低标准计算 专项工程设 计费 绿化硬化自来 水等 施工图审核 费用 按设计费的 防雷工程设 计审图 检测 监理费用 监理单位，市场 价，可谈。 监理招投标 费 万 元 标准收费折 预算及结算 审计费 万 元 鲁价发 号文，标准收费 折 基坑支护评 审费 万 元 市场价，孔， 万孔动态监测费 万 元 市场价 基坑支护设 计费 万 元 市场价，孔， 万孔 检验试验费 消防检 测通风检 测空气检 测节能监 测电缆测 试及其他 各专业单位，市场 价。 物业开办费 万 元 小计 万 元 三建安费 序 号 分项名称 单 位 计算基 数 标准 金额万 元 备注 住宅部分 毛胚房 商业及办公毛胚房部分