酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对 消费的吸引促进作用。为此，市旅游饭店业协会提出了到年 市五星级酒店要达到家的行业发展目标。 综合写字楼项目的重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达 屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而 将大大提高市旅游酒店业的服务水平，促进市星级酒店整体布局 的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动市经济的发展。 五综合写字楼项目的建设，将推进市人才交易工作的顺利开展， 进步优化我市人才环境和投资环境 随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内 外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人 才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流吸引人才中介机构 的载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设的重要内容。 我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市 人才交易顺利开展的阵地。 综合写字楼项目的重点组成部分人才交易市场建成后，将以 流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务 产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展， 从而进步优化我市的人才环境和投资环境。 第三章市场前景分析 本项目为综合写字楼，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲 级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店 服务式公寓甲级写字楼的市场前景。 无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场 和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分 析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测 二是对具体中观旅游商务市场环境的分析和预测。 第节研究框架 本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字 楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域 整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各 自投资机会的研究市场前景与需求的分析要区分开来，不能概而论。 对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒 店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济 发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发 展会给写字楼带来更多的商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两 者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资 企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示 图本项目的研究框架 区域环境分析 经济政策文化技术等 旅游市场分析 常规商务企业发展状况 酒店业市场发展及 需求预测 服务式公寓市场发 展及需求预测 写字楼市场发展及 需求预测 酒店业市场 供给分析 服务式公寓市场 供给分析 写字楼市场 供给分析 本项目 竞争能力分析 本项目 竞争能力分析 市场定位市场定位市场定位 销售规划项目规 模市场价格销售 年限销售率 销售规划项目规 模市场价格销售 年限销售率 销售规划项目规 模市场价格销售 年限出租率 本项目 竞争能力分析 第二节区域环境分析 区域经济环境分析 任何个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济政治社会文化 等环境息息相关。因此，进行市场分析的第步就是分析项目所处区域的各 种环境，本节我们将对综合写字楼所处的区域环境进行分析。 区域环境分析之经济环境分析 对于个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段地区与 行业经济发展状况社会购买力水平等。 近几年来，经过自身多年的努力和积累，已具备了比较雄厚的技术 区位资源港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力， 也因此成为最具发展潜力的城市之。年是实施三步走 战略的第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作 用突出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入 城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速 协调健康发展，人均突破美元大关，年均经济增长率超过。 目前，市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活 水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。 总体来说，整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济 环境中有其建设的支撑点和必要性。 区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方的政治经济和法律的制约和影响。针对 本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。 跨入新世纪以来，经济和社会发展进入了个新的历史时期。在新 世纪最初年，市总体经济建设方针和目标是把建设成为现代 化国店行业关键竞争因素 酒店行业中，关系到个体在行业中的竞争力因素主要包括地段酒店 规模成本管理水平设施水平财务状况等六个方面。 关键竞争对手的确定 根据我们的调查，市五星级酒店中的现有竞争对手主要有喜 来登大酒店滨江万丽大酒店泰达国际酒店。 各因素权重的确定 参照目前行业内的竞争状况和经营状况，同时征求行业内相关专家的意 见，我们将各关键因素的权重确定为 因素地段成本设施水平财务状况规模管理水平 权重 竞争能力评分各单项评价分数为，其中分最高，分最弱，分表示 相同。 喜来登滨江万丽泰达本项目 地段 成本 设施水平 财务状况 规模 管理水平 加权总分 综合上述各项分析，我们认为本项目对其他项目而言，处在市区中 心，具有较好地段优势。此外，业主方的经营意向为聘请经验丰富的国际酒 店管理集团来进行全方位管理，使其管理出模式，经营呈风格，服务求特 色，运转靠机制。且项目在威胁机会矩阵中所处的位置如图所示，综合 考虑其所处外部环境，本项目为投资理想项目。因此，本项目将具有较强的 行业竞争能力。 高 低 低高 此外，我们经过对本项目所处的宏观微观环境以及项目自身竞争能力 进行分析，依据分析理论，对项目自身的优劣势和外部环境为本项目提 市场机会 竞争威胁 理想项目供的建设机会和环境威胁汇总如下表 内 部 分 析 优势劣势 引进经验丰富的国际酒店管理 集团，管理模式先进 设施水平高 满足顾客的崇新心理 地理位置优越，存在定的潜在 客源 自身具有较强的行业竞争能力 重点突出的会议功能设计 资金紧张 企业自身缺乏酒店管理经验 销售网络几乎空白 外 部 分 析 机会威胁 区域环境发展态势良好，利于酒 店业发展 地区整体旅游业的发展为 项目提供了良好的市场前景 地区酒店业整体发展档次 较低，与城市整体形象不相匹配 酒店业会议功能欠缺 市场成长的不确定性 潜在竞争对手的进入威胁 现有同档次竞争对手的抵抗 综上分析，本项目处在矩阵中第象限，具有较好的市场前景和市 场需求潜力。 四市场定位 地处环渤海经济中心，是我国北方最大的沿海开放城市，紧邻首都 北京。良好的区位便捷的交通，为的经济发展提供了良好的基础。特 别是伴随着各种交流的不断深入，已经逐步向国际化大都市的方向发 展。 作为首都北京和世界各国交流的窗口，每年要接待近两千万国外游 客。但是现有的旅游酒店，特别是四星级以上的高档次酒店的数量还远 远不能满足需求。因此，本项目五星级酒店的建设，本着满足国内外游客高 档次住宿需求，提升市酒店业的整体水平的目的，将把市场定位于希望 提供高品质服务和具有个性化需求的商务旅行团体观光旅游高端客户群体高层次的休闲度假消费群体等。酒店将聘请国际酒店管理集团进行全方位管 理，以提高酒店的服务管理水平。 五项目规模与销售规划 酒店规模 酒店的规模基本指标包括建筑总面积和客房间数。这方面取决于市场 需求分析与预测结果，同时也取决于项目选址条件，道路情况，地区类别等 因素。此外，酒店的规模大小，还应该结合客房和其它部分按比例决定。按 照现有资料显示，般来说客房面积和其它服务餐饮健身等功能区面积各 占百分之五十为宜。 根据表的数据，市五星级和准五星级酒店的平均客房数为 间。考虑目前市酒店的运营情况和五星级酒店普遍呈现出的房间数量偏 少，不能满足市场需求的状况，本项目的五星级酒店客房数不应少于间。 但是酒店客房数量的确定并不是仅考虑上述因素，还要考虑市场风险未来 发展等其它因素。 所以，本项目初步确定五星级酒店客房数为间左右，但是保留相当 的发展空间，如果未来酒店不能满足市场需求，可以将层以上的服务式公 寓改造为酒店客房。 按照行业内的建设规律，五星级酒店中标准客房和各种套房的建设比例 为，套房和标准客房单间套的建筑面积比例应大于。同时，参照 年底执行的最新行业标准旅游饭店星级的划分与评定 ，以下简称标准，五星级酒店的单间客房面积有增大的趋 势，本着拉开地区五星酒店档次的原则，本项目拟按照标准中的白金五星标准标准客房面积建设。 因此本项目的标准客房建筑面积按平米套考虑，与间客房相应 的总建筑面积大致在万平方米左右。按照标准规定，五星级酒店要配备 足够的停车场空调机房洗衣房库房设备间等公用空间，参考本地区 同类酒店公用设施所占面积，本项目的公共空间及公用项目等设施面积确定 在万平方米左右。 另外，本着强化