费收费标准的复函京价收字第号京财综号。三拆迁补偿方式本次拆迁补偿实行货币补偿方式。四拆迁费用构成及成本核算拆迁费用构成拆迁补偿及奖励费根据市政府号令京政函号京房管拆字号京房地评字号等据实际情况确定。拆迁评估费根据北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知京价房第号，按照拆迁补偿费用的计取。拆迁服务费根据北京市物价局财政局关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函京价收字第号京财综号，按照拆迁补偿费用的计取。拆除费根据全市拆迁市场的平均水平，并结合当地情况，取元平方米。成本核算农居民拆迁补偿及奖励费拆迁补偿及奖励费标准按市政府第号令规定。基准地价按元计算据市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则暂行的通知京国土房管拆字号文件，该地块属于五类地区确定。基准房价按元计算据市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则暂行的通知京国土房管拆字号文件，该地块属于五类地区确定。房屋重置成新价元根据北京市国土资源和房屋管理局北京市物价局关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知京房管拆字号进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价附属物补偿树木补偿等。分体式空调拆装费每台次性补助元。电话移机费每部次性补助元。有线电视拆移费每户次性补助元。热水器改移费每户次性补助元。危电改造费每户次性补助元。临时过渡补助费每户次性补助元。提前搬家奖每户元。工程配合奖每户元。次性停产停业综合补助费根据合法的营业面积，按照元的标准给予补助。搬家补助费按宅内房屋建筑面积元计算。购房补贴费用元平方米被拆建面拆迁补偿及奖励费农居民拆迁费用统计表表住宅拆迁及奖励费项目补偿及奖励标准数量金额万元区位补偿费元平方米重置成新价元平方米搬家补助费元平方米空调移机费元户电话移机费元户有线电视拆移费元户热水器改移费元户危电改造费元户临时过渡补助费元户提前搬家奖元户工程配合奖元户停产停业损失补助费元平方米购房补贴费元平方米合计国有土地上企业拆迁补偿费拆迁补偿及奖励费标准拆迁补偿价根据京房地字号文确定非住宅房屋拆迁价格区位价格建筑面积地上物补偿价其中为容积率调整系数为房屋原用途调整系数为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取，其他情况取。房屋重置成新价元。根据北京市国土资源和房屋管理局北京市物价局关于发布的通知京房管拆字号进行测算确定。停产停业综合补助费关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复京政函号。搬迁补助费按拆迁建筑面积元计算。拆迁补偿及奖励费国有企业拆迁费用统计表表国有企业拆迁补偿费项目补偿及奖励标准数量金额万元区位补偿地价元平方米重置成新价元平方米搬迁补助费元平方米次性停产停业综合补助元平方米合计集体土地上企事业单位拆迁补偿拆迁补偿及奖励费标准房屋重置成新价元根据北京市国土资源和房屋管理局北京市物价局关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知京房管拆字号进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价附属物补偿树木补偿等。停产停业综合补助费关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复京政函号。搬迁补助费按拆迁建筑面积元计算。拆迁补偿及奖励费村集体企事业拆迁费用统计表表村集体企业拆迁补偿费项目补偿及奖励标准数量金额万元重置成新价元平方米搬迁补助费元平方米次性停产停业综合补助费元平方米合计以上合计万元拆迁总成本详见下表住宅拆迁及奖励费项目补偿及奖励标准数量金额万元区位补偿费元平方米重置成新价元平方米搬家补助费元平方米空调移机费元户电话移机费元户有线电视拆移费元户热水器改移费元户危电改造费元户临时过渡补助费元户提前搬家奖元户工程配合奖元户停产停业损失补助费元平方米购房补贴费元平方米合计国有企业拆迁补偿费区位补偿地价元平方米重置成新价元平方米搬迁补助费元平方米次性停产停业综合补助元平方米合计村集体企业拆迁补偿费重置成新价元平方米搬迁补助费元平方米次性停产停业综合补助费元平方米合计以上合计拆迁评估费拆迁服务费拆除费元平方米总计第五章市政基础设施规划实施方案朝阳区高碑店乡北花园居住小区土地级开发项目位于朝阳区高碑店三间房，规划用地范围东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。通过本项目的实施，完成项目用地的地上物拆迁大市政基础设施建设，使项目用地达到九通平即宗地外通上水通下水通中水通电通路通讯通暖通燃气通有线电视，宗地内土地平整。市政供水方案现状目前在用地红线外无市政给水管网，经咨询自来水公司，本项目用水拟采用建设四口自备水源井，满足本项目用水需要。用水量预测由于目前建筑规划指标不够详细,所以用水量只能估测按控规指标总建筑面积约为万平方米,其中居住面积暂按万平方米计算用水量指标为每天每建筑平方米升,最高日用水量为立方米,配套建筑面积为万平方米,用水量指标为每天每建筑平方米升,最高日用水量为立方米供水建设方案拟在新建的道路上铺设给水管道与水源井接通，给水球墨铸铁管米,二市政雨水方案现状北花园项目需改造现状灌渠。建设建设项目环境影响咨询收费标准计取。交评费用根据北京市规划委员会关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知市规发号计取。土地上市地价评估费依据关于房地产中介服务收费的通知京价房第号的收费标准，按照预计级开发成本和将来缴纳的政府收益之和为基础计取。地质灾害评估费国土资源部地质环境司年月地质灾害危险性评估收费标准试行稿计取。委托入市交易费依据北京市储备中心入市交易收费标准，按照预计级开发成本和将来缴纳的政府收益之和作为计取的基础。招投标代理费依据国家计委招标代理服务收费管理暂行办法计价格号，计取基数为表中总投资额。财务费用本项目贷款利息以直接费用和其他费用之和为计息基础，以开发周期年计算，贷款利息的计算按照年期贷款利率，以复利计算，计取财务费用。不可预见费取上述直接费用中的征地费用拆迁和市政费用及其他费用之和的。级开发利润取上述直接费用和其他费用及不可预见费财务费用之和的。两税费营业税及附加取上述直接费用其他费用不可预见费和贷款利息之和为基数，公式计取基数。根据项目规划条件可以看出，总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，规划总建筑面积万平方米。按照上述投资估算可以看出，本项目建设用地地面级开发成本元平方米，楼面级开发成本为元平方米。二项目预期收入估算项目规划居住用地规划建筑面积万平方米，规划用地性质为居住及公共设施，按个月后土地出让的居住用地楼面熟地价元平方米，商业配套用地楼面熟地价元平方米，该地块土地级开发后熟地出让收入预计为万元。三项目预期收益如果不考虑资金的时间价值，根据上述测算可以看出，本项目预期可以收回土地级开发成本，预计土地出让金总额为万元，则可实现土地收益万元，成本收益率为。预期可实现的土地出让金出让金计算表表规划用途出让金水平元平方米规划建筑面积万平方米出让金总价万元居住商业配套合计项目利润表表总成本万元预期总收入万元预期利润万元含出让金四项目现金流量分析财务效益分析根据前面的测算，本项目财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。财务评价结果表明，该项目盈利能力般，项目从社会效益经济效益角度综合考虑可行。项目现金流量分析表表序号项目月现金流入现金流出征地费用拆迁费用市政建设费用其他费用间接费用贷款利息不可预见费级开发利润营业税纳入土地入市底价的其他成本净现金流量累计净现金流量接上表序号项目合计月现金流入现金流出征地费用拆迁费用市政建设费用其他费用间接费用贷款利息不可预见费级开发利润营业税纳入土地入市底价的其他成本净现金流量累计净现金流量财务内部收益率财务净现值年动态投资回收期年年个月项目盈亏平衡分析经盈亏平衡分析，本项目在假定其他条件不变的情况下，当居住用途楼面熟地价达到元，商业配套用途楼面熟地价为元时，项目可以盈亏平衡在假定其他条件不变的情况下，当商业配套用途楼面熟地价为元，居住用途楼面熟地价达到元时，即只要居住用途楼面熟地价达到元，项目就可收回土地级开发成本。根据对项目市场前景的分析，本项目达到项目盈亏平衡时的价格水平比较容易，项目抗风险能力较强。敏感性分析单因素分析经过分析，我们认为影响项目成功与否的主要变动因素有项目总投资的拆迁成本土地入市销售收入两项。由此来确定财务内部收益率和财务净现值对主要变动因素的敏感性。以下分析基于如下假设条件各变量之间相互每次只考察项变动因素的变化，其他参数保持不变。单因素分析表表评估指标增减值万元原值总成本土地入市销售收入从上表可以看出，评估指标对总投资成本变化比土地入市销售收入变化敏感程度高。多因素分析任何个房地产开发项目在实际操作过程中，都可能会产生多个因素同时变动的情况，因此我们在这里考虑影响本项目的主要变动因素同时变差的情况，对本项目的各财务指标做进步分析。评估的假设条件如下变动因素相互总投资增加，同时销售收入减少总投资增加，同时销售收入减少。本项目各财务指标变化情况如下表。多因素分析表表评估指标增减值万元原值拆迁成本增加，土地入市销售收入减少从上表可以看出，评估的财务指标对总成本土地入市销售收入两项指标同时变化的情况表现得比较敏感，变化幅度较大。通过以上分析，我们可以看出，本项目盈利能力较好，抗风险能力较强。附件北京市规划委员会关于朝阳区高碑店乡北花园定向安置用房项目调整控规问题规划意见的的复函北京市国土资源局关于授权北京国隆置业有限公司进行朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目用地土地级开发有关问题的批复北京市朝阳区人民政府关于授权高碑店乡北花园项目级开发延期的函北京市国土资源局朝阳分局关于北花园居住小区土地级开发建设项目用地预审意见北京市朝阳区人民政府关于对高碑店乡北花园小区进行级开发的函本项目地形图目录第章摘要第二章基本情况项目区域位置二土地利用现状情况三地上物现状情况四项目规划指标说明第三章征地工作方案征地情况概要二征地政策依据三征地费用构成及补偿标准四征地补偿费用第四章拆迁工作方案拆迁情况概要二拆迁政策依据三拆迁补偿方式四拆迁费用构成及成本核算第五章市政基础设施规划实施方案市政供水方案二市政雨水方案三市政污水方案四市政供暖方案五市政中水方案六市政电信方案七市政有线电视方案八市政供电方案九市政道路方案十市政建设费用估算第六章土地供应方案供地计划二开发进度第七章投资方案项目总投资估算二项目预期收入估算三项目预期收益四项目现金流量分析附件第章摘要朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。本项目总用地面积为平方米，其中建设用地面积为平方米，代征道路用地用地为平方米，代征绿化用地面积为平方米规划地上建筑面积平方米。本项目用地范围内涉及国有土地公顷，其余全部集体土地，共公顷，其中农用地公顷，建设用地公顷。需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按每亩万元。由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，征地费用以实际