理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业包括物业周围的环境的养护修缮经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。人员准备与资料准备设备器材准备资金准备拟管项目使用人需求竞争企业状况调查通过对拟管项目全面情况的调查,为拟订物业管理方案做信息准备。项目位置具体位置及东西南北的毗邻。项目面积占地面积规划建筑面积已建成面积。项目建筑情况建筑结构质量技术标准管线布置等。④配套及附近交通状况已通达公交车次小区班车等。消防安保清洁等设施状况项目性质及特色政府的支持扶持与介入程度开发商的背景规模技术资金信誉社会影响负责人情况等。周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校医院商业中心农贸市场等制订物业管理方案的其他准备工作组建制订物业管理方案的工作班子对方案制订人员进行必要的业务培训准备经费准备设备准备相关资料。制订物业管理方案物业管理方案的内容物业管理档次物业管理服务的标准物业管理财务收支预算物业管理方案的基本架构项目管理的整体设想与策划管理模式公司人力资源管理④规章制度建设经营管理指标社区文化建设与服务财务管理及经费收入测算日常管理物业维修养护计划和实施制订物业管理方案的主要步骤第步成立制订方案的工作机构第二步培训工作人员第三步经费设备资料准备第四步项目使用人竞争调查第五步研究分析调查资料第六步确立管理档次管理目标主要措施。服务管理项目第七步经费预算第八步草拟方案文本第九步向专家顾问征询第十步送公司领导审阅第十步修改研讨再修改第十二步可行性研究第十三步定稿第十四步实施反馈介入物业管理工作物业的接管验收与撤管物业的撤管签订物业委托管理合同物业公司入驻社区后,依法设立社区业主大会。物业管理企业与相关社会机构建立关系物业管理企业与房地产行政主管部门的关系物业管理企业与工商税务物价部门的关系物业管理企业与房地产开发企业的关系物业管理企业与业主委员会的关系业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责,定期间业主和用户提供管理报告,报告经营管理情况服务情况基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作,而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。物业管理企业与专业性服务机构的关系物业管理企业与街道办事处和居委会的关系物业管理区域建设与社区建设的关系设的自主权,物业管理区域建设要自觉配合社区建设。三物业管理费用的管理物业管理费用构成物业管理费用分类类是管理费用,如办公费保安费绿化管理费卫生费管理工作人员的工资福利等外用的支出。另类是公用设施及公用资源费用的支出,如公用水费电费房屋及公用设施的维护更新技用,这部分费用般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴代交,是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。有关部门关于住理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。日常物业管理资金包括物业管理服务费物业管理机构开展多种经营的收入其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会物业管理企业政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。日常物业管理资金的管理利用会计手段进行经济管理物业管理资金的使用与运作物业管理资金的性质物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金集体所有资金私有资金及混合多产权所有资金根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。物业管理资金的使用物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统计划,又要保证定的灵活性。具体包括三方面成本性资金支出与使用公益性资金使用投资性资金支出与使用物业管理资金的使用原则保障物业管理需求的原则节约支出,合理收益原则。制约性支出使用原则。物业管理资金使用的责任制物业管理资金的预算管理物业管理资金预算的准备工作物业管理资金预算管理的概念物业管理资金预算管理的前提条件职业化管理水平以及员工的职业道德水平要充分利用管理会计的职能。物业管理资金预算编制程序和编制原则物业管理资金预算编制的程序物业管理资金预算编制的原则七综合经营服务综合经营服务的内容综合服务的内容为物业自身服务清扫保洁服务绿化养护服务④治安保卫服务家庭居民生活服务经营性综合服务的内容衣着方面包括洗涤服装服务和裁剪制作服装服务。饮食方面如餐馆店快餐服务和音乐茶社咖啡屋酒吧的便民服务。家居方面提供搬家房屋装修装满房屋修缮等服务。④教育方面可合作开办幼儿园托儿所小学中学社区大学老年大学。娱乐方面如成立棋牌社读书社,举办影视歌舞健身活动等。购物方面包括日用百货供应和副食供应。金融方面开办信用社。经纪中介服务方面如房屋出租出卖中介,房屋评估公证,家政服务中介广告业务方面可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。开展综合经营服务的要求效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求,它是由服务者的知识技能或体力转化所带来的实际效果。方便。这是业主在讲究效用的同时对省力省时省麻烦服务的要求。态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。④满意。这是用户对于效用方便和态度的心理感受。综合服务的方式常规性服务这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的经常性的全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围,就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的,但又是非盈利性的,带有社会公益的性质。委托性服务这是具有委托代理性质的服务方式,是种临时性的,不固定的专项性的,用户自愿选择的特约服务。无偿性服务综合经营服务的运作综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。硬件是指资金和场所,解决经营什么的问题,软件是指经营内容或项目与经营思路及体制,解决的是如何经营的问题。物业公司筹建计划书公司筹建出资人情况法人与自然人物业管理企业的组建条件企业名称的确定企业住所法定代表人注册资本公司章程公司从业人员。物业管理企业的设立在组建条件具备以后,申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告,连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后,再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照或营业执照,即可对外营业,并按规定在日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,还要向税务机关办理税务手续。在取得企业营业执照后,按照规定申报企业资质,物业管理企业的资质等级资质级企业注册资本万元以上具有中级以上职称的人员不少于人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,以上的部门经理管理员取得从业人员岗位证书管理两种类型以上的物业管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于以上的管理项目获得建设部授予的全国城市物业管理优秀住宅小区大厦工业区称号具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度建立了维修基金管理与使用制度。资质二级企业注册资本万元以上具有中级以上职称的管理人员工程技术人员不少于人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,以上的部门经理管理员取得从业人员岗位证书管理两种类型以上的物业管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于以上的管理项目获得建设部授予的全国城市物业管理优秀住宅小区大厦工业区称号,以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区大厦工业区称号具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度建立了维修基金管理与使用制度。资质三级企业注册资本万元以上具有中级以上职称的管理人员工程技术人员不少于人,经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,以上的部门经理管现员取得从业人员岗位证书有委托的物业管理项目具有比较健全企业管理制度和财务管理制度建立了维修基金管理和使用制度。二物业公司的经营计划物业管理的目标和任务创造安居乐业的生产生活环境对实现物业的保值和增值。物业管理的主要内容维护物业管理区域内的规划不受破坏房屋装修监督管理房屋的维护与修缮设备设施的管理及维修养护安全保卫与消防保洁消毒防疫管理环境保护绿化管理车辆管理综合经营服务物业管理的基本原则产权经营权分离原则业主至上原则统管理原则专业高效原则权责分明原则经济合理原则公平竞争原则依法行事原则。物业管理公司内部的组织机构以及功能设置总经理室决策机构,总经理对公司全面负责,布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。办公室总经理领导下的综合办事机构,主要负责公司内部日常行政事务。财务部参与企业经营管理,搞好财务核算。负责管理服务费的收缴,做好报表纳税工作,经常向总经理报告公司财务状况。物业管理部按照公司的计划和安排,负责物业管理区域内的各项管理工作。社区服务部依法建立各类服务点,开展代办业务,为用户提供优质服务。工程部负责物业维修及设备运行的技术管理部门。保安部检查督促遵纪守法,处理业主治安维护,协助有关部门查处违法犯罪。产业部负责物业的产籍管理保管图纸资料,及时为各部门提供相关物业资料。租赁经营部负责对现有物业的租赁经营业务,提高物业的出租率。物业管理公司的前期工作设立物业公