要时，法律室可介入前期谈判意向书起草工作。

小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报决策委员会主任和集团主管领导。

决策委员会主任或集团领导审批并同意后，线公司方可签署合作意向。

第六条签署正式协议项目合作意向书签定后，线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时，法律室可介入项目谈判和协议起草工作。

线公司与合作方土地方签署正式协议前必须完成以下工作召开项目听证会，并通过。

报送集团董事会，并通过。

集团总经理办公室负责起草董事会议案。

合同文本与听证会通过条件致若不致，小组要重新论证，并将论证意见报决策委员会主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。

第七条向合作方土地方付款审批程序线公司在签署合作意向后，才可以支付定金或诚意金。

支付定金超过人民币万元不含万元，线公司必须向小组提出付款申请，付款申请要有线公司第负责人签字和详细付款理由。

小组在收到付款申请后及时报送集团主管总经理或付总经理审批，审批意见同时抄送集团董事长和决策委员会主任。

线公司在签署正式协议后，方可按照签约合同条款支付地价款。

第八条简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为决策委员会委员通过通讯方式表决。

项目资料报送项目发展工作小组签约付款等其他工作程序同上。

通讯表决工作由小组和企划部共同组织。

对符合下列条件之，可执行简化项目论证程序新项目规模在万平方米以下且总投资亿元以下新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在万平方米以下，土地价格合作条件和市场情况与原项目基本类似。

新项目已召开过听证会，但因些方面的条件未达到要求而推迟立项的，在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。

集团相关管理制度规定的其他情形。

四附则本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度，对于通过投标竞拍合作参股等方式取得土地的，可另行制定具体管理办法。

项目发展过程中，出现本制度不适应情形，可视具体情况由集团相关职能部门商议执行。

本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。

本制度自发布之日起执行。

万科企业股份有限公司二零零零年十月附件新项目发展信息通报表格提交听证会项目概况表格房地产项目可行性报告内容指引附件新项目发展信息通报说明填写范围考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约或自然终止时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映上报时间每月日日遇节假日应以离此最近工作日为上报时间以电子邮件形式传到集团企划部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，项目发展小组邮箱遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报起及时上报。

无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。

填报单位填报日期新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心主要建筑物商圈等的距离。

土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。

合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场具体楼盘，可能的售价估计。

备注填报单位填报日期二项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触深入了解有合作意向准备上会还是准备签约。

谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。

法律手续法律手续办理程度，如已取得的政府法律文件依据等。

焦点难点项目进展的主要难点和焦点。

项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。

竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。

政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。

城市规划城市规划发生重大变动或即将实施，重大城市规划调整。

市政配套整个城市重大市政建设如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车，以及项目周边市政配套的改变。

其他因素如房地产热点发展区域的形成和改变等。

下步计划说明该项目下步工作计划继续跟进还是暂缓终止工作重点采取的策略突破点是否需要项目发展工作小组介入什么时间召开听证会等。

附件万科企业股份有限公司提交听证会项目概况表格表宗地概况土地方全称项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民户人涉及单位或生产队个需要迁移的企业或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施距宗地米范围内列明数量名称距离教育设施列数量小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二经济技术指标经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积公顷比例现状用地性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面本每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价即销售净收入等于投资额，计算公式为保本销售率假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下式中表示单位投资额即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本期间费用表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率四项目资金预测资金投入计划各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等的投入安排。

资金回款计划各期销售回款计划。

资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资金占用月平均额第七部分管理资源配置机构设置是否需要成立法人公司项目公司主要部门设置。

二人力资源需求启动项目对个专业部门人员的需求，具体人数重点是专业经理。

三人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调动招聘培训等。

第八部分综合分析与建议优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合万科贯发展思路等方面论述。

二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合万科贯发展思路等方面论述。

三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四结论和建议第九部分竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率注代表起拍价或投标底价，若没有底价代表略低于可能最低中标价代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性或重要性变化值，例如万元，变化值不宜过大。

根据需要，可增加如下测算销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价﹒﹒﹒注代表可接受的销售净利率销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收益率等。

二竞争对手分析主要背景，控股股东情况总资产净资产净利润每股利润资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本操作水平，主要开发的项目，土地储备情况近期或未来的发展战略参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

三制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

销售净利率在时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。

也可以通过其他指标分析可接受的地价。

最终确定最高竞价和投标价。

把握以微弱优势取得土地使用权开发权的原则。

四资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时定提供融资服务的协议。

第十部分在新城市开发需要补充的内容市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积竣工面积销售面积销售额。

量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量开工量竣工量销售量销售额供需比个人购房比例平均售价个人信贷额度占销售额比例。

各类型产品的市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征分布区域等。

各行政区市场比较量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘的销售比重平均价格等。

各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等。

当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

主要发展商情况发展商实力企业性质开发水平前名发展商最近年的开工量竣工量销售量销售额销售率市场占有率。

热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征客户的购买偏好购买关注的要素重点楼盘描述二需要完成新城市发展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附附件有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文权证等。

按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程财务部经济测算标准报表欲签定的意向书和合同文本新城市开发的市场调研报告万科企业股份有限公司编号名称版本第页共页编制更改审核批准生效期年月日万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度试行绪言目的为适应集团公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。

范围本办法适用于集团公司全资拥有控股或相对控股的房地产公司。

职责集团企划部负责本制度的制订修改指导和监督本制度解释权修订权归企划部。

二释义本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义集团公司指万科企业股份有限公司线公司指集团公司全资拥有控股或相对控股的房地产公司企划部指集团企划部决策委员会指万科企业股份有限公司投资决策委员会小组指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构三操作规范第条新项目发展信息通报线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。

具体格式参见新项目发展信息通报表格。

第二条项目发展工作小组小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。

小组成员人，由集团企划部财务部法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第负责人担任或委派，负责领导具体工作。

出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，企划部可替代行使小组职责，但必须经过集团领导批准。

原则上，小组经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。

小组对决策委员会负责。

线公司与合作方土地方签约后，小组自行解散。

工作内容和流程对重点介入的项目，线公司向企划部提交成立项目发