住宅将会相当长的段时间内占主导地位。 目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。 外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发 温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段 科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发 假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行 街等。属四线开发城市，商业欠发达。目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。 各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 美联商业步行街温州商城。 目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商 业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。 商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。商业消费分析 县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，年全 市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品 支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出 元，其他支出元。人均居住支出占总支出的，随着居民收入的增 长，生活水平的提高所占比重还会进步增加。农民人均收入元，人均生 活消费支出元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随 着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。 增长态势图表 商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外， 其他商业知名度不高，加之购物环境的不理想，形成了人对的消费 排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买， 以到购物为荣的心理。 消费者异地消费的原因分析如下 目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中 档及大宗消费般到淄博等地进行消费 长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯 大城市的消费选择机会较多也是个原因。 因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度 年年年年年年 值 单位 亿元的提高。 五消费者定位和项目定位 消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生 活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。 对县可能的消费群研究 事业较为成功，二次置业者。 要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。 预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在左右，售价 约万元。 事业小成，二次置业者，年龄般在岁左右。 要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美 预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。 有旧房，二次置业者普通的居民，主要消费对象 要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。 预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。面积在，售价约 万元。 事业起飞，首次置业者已婚人士，年龄约岁左右 要求房型合理，尺度合适，能解决般的居住要求，满足三口之家的 基本居住要求。 预计房型要求二室厅为宜，面积在左右，售价约万元。 参加工作不久，首次置业者单身，年龄在岁左右。 要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。 预计以室厅或二室厅为宜。面积约，售价约万元。 事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者 要求房型合理，不宜过大，小区配套完善 预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约 万元。项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。 六结论 政策优势区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利 的契机和社会环境。项目建成后，将对县的经济发展产生巨大的拉动作用。 因此，该项目的开发建设是十分必要的。 第三章建设条件与建设地址 建设地区概况 县地处半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠省会济南，济青高 速公路胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北，距青岛济南机场各公 里。县辖个给，供电公司在城区有完善的供电网络， 只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。 供水 该项目所需用水由实康水业有限公司供给，可从就近的市政供水管 网接入即可满足项目用水需求。排水 该项目排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管排入城市雨水汇水管，生 产生活污水经城市污水管网排入城市污水处理厂处理达标后排放。 燃气 该项目燃气由市政燃气公司供给，在小区内设燃气调压箱，调压后由低 压管道引入室内。 采暖 该项目采用集中供热方式取暖，热源由县热力公司供给，自就近的供 热管到引入，可满足项目冬季采暖需求。 消防 县消防局根据火灾危险性类别和重点单位工商企业人口密度建 筑状况以及交通道路水源等实际情况划分消防区，以消防结合以防为 主的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防 水规范要求设置，沿城市主干道每隔米设消火栓，次干道每隔米 设置消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应 按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计配置。第四章工程方案 建设规模 该项目规划总用地公顷，其中净规划用地公顷。总建筑面积为 ，其中地上建筑面积，地下建筑面积，居 住户数户，停车率。项目建成后，将形成个布局合理配套齐全 功能完善物业管理到位的商住社区。 期工程建筑面积，其中高层住宅建筑面积，东门以 北商业建筑面积。 二期工程建筑面积，其中高层酒店建筑面积，东门以 南商业建筑面积。 三期工程建筑面积，其中多层住宅建筑面积，孤山街 商业建筑面积，小区北侧商业建筑面积。 二设计方案 设计依据 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法 城市居住区规划设计规范年版 规划目标 高品质的物质环境 功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态 环境，构造个空间层次丰富的居住小区环境，满足居民的物质需求。 高度和谐的人文环境 创造有现代生活气息和人文情调的住区文化。紧密依托规划指导思想， 以人为本，充分利用技术艺术手段，建构人性化的人文住区环境。 高效能的基础设施 市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全高效经济耐久。高效能的完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。 规划原则 注重规划设计的经济可行性 提高居住环境的宜住性舒适性安全性耐久性和经济性。创造个 布局合理功能齐备交通便捷环境优美的现代居住社区。住宅设计充分 考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列多户型住宅类型，以满足多样 性的居住要求。 符合均好性规划原则 规划精心考虑每户住宅，使其均具有良好的通风采光条件，并方便 利用绿化景观和水体景观，力求达到均好。具体体现在中心绿化景观带对 各组团院落的渗透以及分布均匀的组团绿化带状绿化等服务设施配套 齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。 加强空间领域限定，增强居住环境的归属感 规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等 级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。通过小区入口标志性建筑 以及社区中心组团中心的识别设计等，进步加强空间的领域感和归宿感， 从而提高居住环境的安全感。 坚持以人为本和生态环境保护原则 坚持以人为本，创造舒适优美卫生安宁的满足当地居民生活特点 的环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性 和舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照采光和通风的基础上， 着重进行绿地系统规划，保证居民的身心健康。 规划布局 规划结构 根据小区所处整体环境和现状条件，整体功能包括居住商业服务酒 店公寓等多种功能。沿新昌路孤山街沿线布置商业服务用房和酒店用房， 在基地北部布置住宅，规划采用环两带三街的规划结构。环指居住区内部的环路，采用局部人车分行，环绕式道路， 为步行提供安全舒适的空间。 两带指居住区人口处的门户景观带以及贯穿南北的游憩景观带。 前者起到提示性标识性的作用，后者起到居民休闲健身孩童玩耍日常 消闲的作用。 三街指沿新昌路和孤山街形成的两条商业街界面，方面为居 民日常生活提供方便，另外也是实现市中心商业价值的地标建筑，结合基地 西侧已经形成的商业步行街，贯通为真正的商业街区。最终形成环两 带三街的布局，使其真正成为居民的温馨家园。 公共设施规划 经济性与便捷性小区公共服务设施的设置，结合总体规划及现状特 点，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，以适应家务劳动的社会化趋 势和市场需求。同时所配置的功能内容要避免与周边地区已有设施形成重复， 兼顾其经营管理的合理性和经济性。 商业服务 新昌路为城市主干道，孤山街为城市支路，本次规