开始， 房地产市场长期向好的趋势不会发生变化。

种种迹象表明，当前的市场需求还是很旺盛，购买力也 依然较强，市场缺乏的是信心。

各区 总套数 套总面积 可售套数 套可售面积 已售套数 套已售面积 上城区 下城区 西湖区拱墅区 江干区 滨江区 下沙区 全市 杭州市主城区年商品房月度成交套数统计 年杭州市商品住宅月度成交套数统计表 月月月月月月 年 年 年 年 成交套数月月月月月月 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 注以上数据包含杭州市主城区上城区下城区西湖区江干区拱墅区滨江区之江开发区下沙开发区 注商品房包括商品住宅写字楼商铺等所有商品物业商品住宅仅指住宅类物业不含经济适用房 注以上数据由杭州市透明售房网相关数据统计所得 从年三年的成交套数来看，年的成交量呈现较明显的淡季旺季特点，曾显出 月和月两个高峰值。

年由于股市的飙升以及刚性需求的放量等诸多因素，自月起出现轮 非理性的爆发性增长，月的成交量达到了套，达到了个历史性的高峰值，而月以后因为 存量的减少以及部分楼盘的惜售现象，成交量受到了压制。

年受到国际经济形势国内宏观调控等因素的影响，商品住宅的成交量出现了明显的下降， 月的成交量为全年最高，也仅为套。

月成交量跌至谷底，为套，是近三年内的最低值，经年月日的万科降价打折事件之后，市场持续低迷。

月起成交量出现了小幅回升， 但与年同期相比，仍处于较低位臵。

年月，春节后，各开发商也开始抓紧实施新年的营销策略。

部分楼盘的大幅度降价， 震动业界，也刺激了杭城楼市，尤其是月后期，交易呈大幅上升之势。

据统计，月份主城区共 个楼盘开盘。

预定方面，杭州商品房总共预定了套，比上月增加了套，环比增加了 比去年同期增加了套，同比增加了。

月，杭城共成交套房源，环比上月增加了 套，增加了同比去年月增加了套，同比增加。

成交均价则较上月环比下降 了。

杭州市主城区年商品房月度成 月月月月月月 年 年 年 年 成交均价月月月月月月 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 注以上数据包含杭州市主城区上城区下城区西湖区江干区拱墅区滨江区之江开发区下沙开发区 注商品房包括商品住宅写字楼商铺等所有商品物业商品住宅仅指住宅类物业不含经济适用房 注以上数据由杭州市透明售房网相关数据统计所得 全国房地产成交萧条的局面已从年底持续至今，低迷的市场，严重萎缩的成交量，已成为 不争的事实。

大多数开发商使出各种促销手段，不断打折促销谋求上市阿增发寻求合作整合资源，维持资金链而众多购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价出现大松动，小折扣 已经没有办法打动他们坚定的观望心态。

预计年市场供求双方博弈还将持续较长段时间。

在 新旧市场规则更替下，包括买房人开发商政府都在适应和不断调整，这也将导致房价僵持，部 分楼盘价格会有下跌，但是短期内房价大涨大跌的可能性都不大。

如今的市场和年年的两次大的观望期还是有很大区别的，过去的两次房地产市场 持续观望，是时间周期相对较短，影响波及面相对要小，二是很快引发新轮报复性反弹导致房 价飙升。

而从年底至今的市场情况来看，整体市场的理性消费已被唤醒，买房人无论从心理还 是行动上将把握更多主动。

预计下跌的预期将让政策作用收效甚微。

相比年年房价猛 涨时，调控的政策效果甚微，如今房价下跌，政府寄希望政策止跌，改变市场预期是十分困难的事。

住宅市场特征及趋势判断 杭州整体市场趋势 自春节以来，受惠于中央采取的优惠政策，以及地产商采取的理性价格策略。

在打折楼盘及高 性价比楼盘的大量成交带动下，杭州楼市出现了波相对旺盛的销售走势。

月的杭州楼市，在刚 性需求的带动下，低总价低单价楼盘去化速度明显加快，成交量节节攀升。

据统计，月日 日杭州主城区商品房成交量已超过套，但经过具体分析可以看到，低开降价楼盘是月起至 今的成交主力。

而从区域来看，以降价为主导的下沙板块是月份的成交量最大的板块，主城区成 交总量排名前三的均是下沙板块的楼盘，分别为海天城保利东湾和伊萨卡。

但是，市场的回暖的判断因素有很多，交易量仅是其中个方面。

就市场层面来分析，虽然近 期成交量明显放大，称之为回暖还言之过早，当前，在开发商降价可能渐小，新增需求不确定 的情况下，未来仍有可能出现僵持的局面。

此外，从宏观经济环境来看，未来房地产企业的发展仍然存在着较大的不确定性，资本市场融 资功能尚未恢复，购房者还存在着定等待观望的情绪。

未来房地产开发贷款抵押贷款的获得也 还存在不确定性。

所以本次较好的销售走势能持续多长时间，会如何演变，还需要进步观察。

杭州高端公寓趋势 目前杭州的高档公寓主要集中在钱江新城市中心和城西板块，包含新盘和老盘共个左右。

尽管杭州月楼市暖风阵阵，但高档楼盘则是几家欢喜几家忧，老盘大多面临骑虎难下的尴尬局面， 而新盘则销售策略不同，效果也不尽相同。

月杭州高端公寓销售状况 所属 板块楼盘名称 最早开 盘时间总套数 已推出 房源数 已售 套数 总销 售率 月成交 套数备注 钱江 新城 阳光海岸新盘 水岸枫庭新盘 新绿园尾盘 东方润园老盘 万象城悦府尾盘 晓庐老盘 城西 文教 区 城市芯宇 枫华府第折 银马公寓尾盘 就高端公寓板块分布来看，钱江新城板块供应量较大，竞争较激烈，但不乏热销楼盘存在市 中心尽管主要在售高档楼盘仅两个，但受高价的拖累，以及其他竞争楼盘的冲击，近期销售直较 萎缩城西主要在售高档楼盘三个，打折楼盘成交量飘红，成为月高档公寓的主角。

钱江新城板块 杭州未来中央商务区，高档公寓云集，是名符其实的富人区，楼盘总价普遍在万以上， 目前在售顶级豪宅有阳光海岸和东方润园，平均每套价格为万元以上，最贵的达千万元以上。

该板块月楼盘整体表现较低迷，昔日的明星楼盘如悦府新绿园放缓脚步，新盘水岸枫庭销 售去化缓慢，老盘存量房难于消化。

新绿园共有两次开盘，分别是年月和年月，两次开盘销售均火爆，目前仍发挥余热， 月共成交套。

阳光海岸和悦府在前期热销后，阳光海岸开盘四个月以来销售率已达，但 月出现仅销售套，预计年月日将推出第二批房源楼，目前预定情况良好。

悦府在去 年月开盘以来，分三次开盘都是周内几乎售罄，目前存量房为底层和顶层房源，月无成交 水岸枫庭销售直都很低迷，开盘三个月以来销售率仅，月仅成交套，性价比不高是滞销的 主要原因。

晓庐尽管曾面临竞争楼盘的压力，以及高价的尴尬局面，但准现房的优势扔赢得消费者 的青睐，月利用温州台州等地的巡展，取得了很好的效果，共成交套。

老盘东方润园月利 用赠送精装修的优惠成交了套房源。

城西文教板块 城西文教板块的高档老盘枫桦府第在打折降价的推动下，成交量明显放大，截至月日 共成交套，成为杭州高档楼盘支独秀，告别昔日低迷态势。

另老盘银马公寓尾盘近期 成交直较低迷，月仅成交套。

城市芯宇，主打高科技产品，近期没有加入优惠活动，成交不 温不火，月共成交套。

总体而言，高档公寓没有明显回暖的迹象。

价格对消费者来说仍较敏感，打折楼盘成为月的 主角，坚挺的老盘普遍销售萎缩。

房地产区域市场形势 区域概括 地理位臵 钱江新城杭州未来的城市中心以钱塘江为轴心的新的居住生活圈定位顶端 的区域。

钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位臵优越，交通便捷。

与开阔的钱塘江咫尺之遥， 距离西湖风景区约公里，距萧山国际机场约公里。

所辖范围为东临钱塘江，南靠复兴地区， 西依秋涛路，北至钱塘江二桥艮山西路，规划面积约平方公里。

计划分两期实施，沿江近 平方公里的区域为期工程，其中钱江三桥下游清江路至运河出江口带为钱江新城的核心区， 即杭州未来的中央商务区由秋涛路庆春路之江路清江路围合而成，占地约平方公里， 规划总建筑面积约万平方米。

余下地块为二期工程。

从地图上看，钱江新城区域就是大杭州的几何中心地理中心。

钱江新城的概念，注定了 它将成为杭州的经济中心，而在杭州市政府搬迁到钱江新城区域后，它又将成为杭州市的政治中心。

而未来的钱江新城，还将是杭州甚至整个浙江的文化科技医疗中心。

绿城蓝色钱江营销策划书目录 第部分市场分析 宏观经济环境与房地产市场分析 宏观经济背景及房地产总体趋势 住宅市场特征及趋势判断 房地产区域市场形势 区域概括 区域特征及发展格局对比 竞争环境分析 竞争形势分析 竞争性案例分析 第二部分项目分析 项目概况 项目概述 项目经济技术指标 项目周边配套 产品构成分析 产品构成 产品价值梳理 项目定位 目标客户群定位 市场形象定位 第三部分项目营销总策略