入琼州海峡，支流穿过市区，平均流量为立方米秒，年平均水位为米。境内海岸线长公里，主要港湾为海口港，港内有秀英港和海口新港。秀英港为对外开放港口，有吨级泊位个，吨级以下泊位个，航线条。海口新港现有泊位个，航线条，为全岛目前最大的贸易港口。环境气候海口市位于中国最著名的热带岛屿，号称度假天堂的海南岛。海口三面环海，阳光灿烂海水清澈沙滩平缓，全年平均气温，长夏无冬。城市绿化覆盖率，人均公共绿地面积平方米，造就了个世界级的天然城市大氧吧。联合国环境署调查，全球城市空气质量海口排名第五。海口环境优美，是国家园林城市国家环境保护模范城市全国环境综合整治十佳城市全国卫生城市，因此海口被世界卫生组织选定为中国第个世界城市健康试点城市。得天独厚的条件造就了中国最理想的第二家园安置地。风景名胜海口风光秀丽，名胜古迹多，加之近年新开发了不少旅游区和景点，游览内容十分丰富。比较著名的有五公祠海瑞墓丘浚墓李硕勋烈士纪念亭秀英炮台海口崖州古城海口人民公园海口儿童公园万绿园假日海滩寰岛游乐城共十个景点，还有金牛岭烈士陵园滨海公园海口体育馆等景点，虽格局不太大，海口的土特产品有咖啡椰子糖椰茸天然椰子汁椰子酱香蕉菠萝及菠萝蜜等热带水果。二项目概况金色阳光温泉度假酒店公寓位于海口市西海岸，占地面积亩，距海边不足米，属海景线地。西海岸属海口富人区，全长公里的海岸线与金色柔软的沙滩相互交应海天色十大主题景区及高尚海景别墅高尔夫球场洞海上休闲运动中心娱乐中心五星级酒店坐拥其中流的生态景观流的建筑景观和流的功能配套，汇成了海口最高尚最迷人的风景线，是全国不可多得的滨海生态住宅区。根据规划，海口市政府早在年就已决定将西海岸建成海南省第二个亚龙湾。目前，西海岸的环境建设仅初具规模，尚不如海南亚龙湾。但在二到三年后，定能和亚龙湾相媲美。酒店公寓的东侧便是占地亩，投资亿余元的热带海洋世界公园，公园景色业主可尽收眼底酒店公寓西侧为计划在年开工建设占地亩，建筑面积万平方米的酒店别墅区，小区内拥有约平方米的大型购物中心，个大型餐厅及娱乐设施。该区域的生活配套设施给金色阳光温泉酒店公寓提供了更加周到便利的生活环境。金色阳光温泉酒店公寓的园林景观约平方米，道路实行人车分流。绿地率达以上，园林景观的设计是以巴厘岛热带度假圣地为构思蓝本，将海景水系庭院雕塑和形色各异的近百种热带植物花卉有机结合起来，创造了个诗情画意般的异国风情。此外，海口市政府将要迁移至酒店公寓对面滨海大道南侧。计划年底开工建设，年投入使用。届时，此地将成为新的政治文化旅游中心，各种配套的生活服务设置将应俱全。酒店公寓距新市政府约有公里，而且中间有滨海大道和海洋公园相隔，实为闹中取静之地。三项目分析优势区域优势本案位于海南海口西海崖内，属于海口富人区，第二个亚龙湾，高尔夫球场洞海上休闲运动中心娱乐中心五星级酒店坐拥其中。品质优势本案为五星级酒店公寓，每套公寓均为的全海景。拥有四大水系。是标准温泉游池，并有设计优雅的游池吧相配套，四季恒温。二是在建筑的北侧还建有宽度约米酒店公寓专用的金沙滩海水浴场。三是专为妇女儿童设的娱乐性游池，约。四是五个温泉泡池。以上均为客人在海南省创造了独无二的游泳条件。户型优势从平方米左右的室厅户型约占总套数的，到平方米的三室两厅，可满足不同消费层次人员的需求。产品优势兼有酒店与公寓的双重功能。该房屋既具有居家生活的全部功能又兼有酒店式服务和统经营管理的功能。配套优势有中西餐厅多功能厅商务中心商店健身房棋牌室乒乓球室桌球室医务室美容美发中心洗衣房卫星电视宽带网电话冷暖空调小时温泉热水网球场个停车位等。设计优势型建设，面向大海面建，大堂的设计超凡脱俗高雅新颖。总面积多平方米，净高达米，并与半室内的游池交相呼应，尽显富丽堂皇。由于大堂的设计标高抬高，且前后通透错落有致，可形成泳池园景海景相连的开阔视野，具有极强的视觉冲击力。劣势季节性较强在海南旅游旺季般在份次年月份机会客源递增来海南旅游的人数逐年增加。市政府正在大力发展本区域，打造第二个亚龙湾。威胁区域内的竞争目前海南拥有温泉酒店，市场竞争激烈。综合评述，本项目资源优势很大，市场环境优越，潜力巨大。如何寻找温泉与度假旅游酒店关联度项目表现怎样与品牌行销相结合，成为本案行销的重点。通过上述项目市场分析，我们得出个复合地产的新概念酒店式公寓温泉，通过两者有机结合，让项目发挥自身最大优势和魅力所在，这也是本项目策划主线。四项目定位你会为温泉买单吗温泉地产消费调查在房地产业界直就有着温泉板块的说法，近年温泉地产热度兴起，许多开发商都借助开发温泉，来提升楼盘知名度。在许多人眼中，温泉板块成了豪华高贵享受的楼盘的代名词，以下是来自博智市场研究公司进行的大调查。本次调查采用定点拦截访问的方式，共收到份有效问卷。受调查者的学历绝大部分分布在高中及其以上学历，达到了。在职业分布上，主要集中在大学生普通公司职员技术工人个体经营者等人群。可见，这些人群将有可能成为未来年年房地产消费市场的主力军。目标客户群年龄分布岁为购房中坚力量调查结果表明，受访者中岁的青年人比例最大，为，其次是岁和岁的人群，分别为和。其余年龄段的被调查者比例相差不大，在到之间。而岁的群体也正是购房客群的中坚力量，是需要市场重点关注的。温泉楼盘我会考虑调查表明，近成的购房者会考虑选择购买有温泉的楼盘。可见，带有温泉的楼盘是消费者选择住房的重要因素之。难怪开发商们想方设法地以温泉为卖点，即使当地没有温泉也不惜耗巨资长途跋涉引入，为的也是吸引更多购房者的关注。图如果您在选购住宅时，您会不会考虑选择购买有温泉的楼盘会不会说不清温泉我喜欢数据表明，的购买者表示非常喜欢温泉，温泉具有保健的功能，同时可以充分利用地热资源。况且，自古以来就有利用温泉的传统，半以上的消费者非常喜欢温泉是属于很正常的事，而不喜欢温泉的只有极少数，只占了。图您喜欢温泉吗非常喜欢般不喜欢图你认为，有没有温泉的同等楼盘其价位差应该是多少钱增加以下以上在消费者的心目中，温泉楼盘仍然被定位为高档楼盘。温泉楼盘是种生活享受温泉楼盘仍然是种奢侈品，在有意向购买温泉楼盘的人中，有的人看中了温泉楼盘所代表的生活享受。购买有温泉的楼盘代表了在生活上的满足，代表了对生活的追求进入了个高的层次享受生活。图您看中了温泉楼盘的什么特点药用功效种生活享受地位的显耀环保就是觉得温泉好其它温泉楼盘的发展我看好调查中，有的被访者表示看好温泉楼盘的发展，笔者认为许多的人信心应该是基于以上的理由。图您看好温泉楼盘的发展吗看好不看好不清楚由此可见，温泉地产在受广大消费的青睐，也将是本案最大的脉点。冬天到海南泡温泉对我国北方地区及日本韩国北欧东欧等国的高尔夫球爱好者都有极大的吸引力。据有关部门统计，去年到海南省旅游的国外游客是多万人，今年前三季度已经超过去年翻，其中大部分游客是冲着海南气候而来。据海南省统计局提供的资料，前个月全省旅游收入比去年同期增长，接待旅游过夜人数比去年同期增长。项目定位定位是房地产营销中的个重要环节，定位的基本方法在于，不是去创造种新奇或与众不同的事项，而是去操纵已经存在与心的事物，去重新组合已经存在的相互关系，它对物业的发展具有以下的优势在市场中有清晰的形象，便于消费者识别，因为具有个明确的市场位置针对自己已经定位明确的目标客户需求做安排，可以有的放矢，先发制人价格和服务只针对特定人可能的制服能力偏好文化背景等可以使广告宣传更集中到目标客户上要使项目销售达到预期的市场期望值，必须对项目基本功能环境乃至产品文化附加值等等，各个构成要素都赋予个性化特质化差异化。只有存在鲜明良好特质的项目，才能创造出差异性，独特性，并在众多竞争对手中脱颖而出，获得市场认同，获得经济效益和社会效益。根据我司对项目所在区域乃至整个海口市琼山市的房地产市场，认真研究论证和充分考虑本项目自身条件周边自然环境和人文环境等因素，并结合项目之优劣势分析，我司提出以下定位项目发展的宗旨理念目标设想项目发展的宗旨打造出迎合区域经济发展的现代化的时尚尊贵豪华独树格的温泉酒店公寓项目发展的理念以旅游业发展为前提，作为纯粹休闲娱乐用途的度假式的第三类住宅，项目发展的目标最受消费者追捧的区域内外引起共鸣的大型的山景海景度假休闲式的豪华高尚的投资领域。项目发展的设想第三类住宅与旅游业联动以旅游业发展为前提作为纯粹休闲娱乐用途的度假式住宅，第三类住宅不仅对其周边自然环境景观具有严格要求，同时对周边的娱乐休闲设施亦要求较高，般要求娱乐休闲设施要齐全完善。因为消费者购买第三类住宅的根本目的是用来休闲享受，如果只有景观而无休闲设施，只有静景而无动景，则其吸引力便会大大降低。因此可以说，开发第三类住宅的前提是该区域具有发达的旅游业，第三类住宅的兴起必须以旅游业的发展为前提。二项目的综合定位项目形象定位投资型产权式休闲度假五星级酒店的物业具有非常优越的地理海景观的自然优势。本项目正好符合现代部分人的生活需求。项目档次定位高档次的五星级温泉酒店总结起来本案主题概念把产权式酒店和温泉度假两者完美结合运营模式把分时度假和产权式投资回报相结合特征定位健康之旅休闲之旅生态之旅所有健康既有环境有助于的健康，又有温泉的保健功能促进身体的健康。五客群定位☼从世界以及其它城市的发展历程分析，旅游业与房地产业总是相辅相成的。发展商开发项目定位的不同，所针对的客户群体可以有很大的差异，如针对年青的自由旅行者，提供较廉价住宿服务的青年旅馆针对来海滨度假的家庭，提供度假别墅针对来自全世界各地的新婚夫妇，提供浪漫的蜜月服务利用独特的地理位置气候静观，针对疗养人士提供设施先进专业医疗服务的海滨疗养基地服务我司通过对海口房地产市场的调研，以及以往的销售经验，加上总结本项目所购买的实际客户分析来看，产权式酒店所针对的客户，绝对不是属于很有钱的人士金字塔顶尖的群体，这些客户达不到无限制消费的水平，但却具有定的消费能力，也有这种欲望，本项目潜在的目标客户，都是靠自己的勤奋和努力积累的现有资本，他们本身的住房已经很好，不想再去购买住房，具有较强的投资能力，但是觉得投资商铺或股票等，均有缺陷，反而购买产权式酒店的根本原因是他们具有此种需求，即用以调节工作压力的个地方，所以其第目的不是居住，含有投资休闲度假的目的，其产生的原因归结为两点是人们的收入水平还达不到独自享用别墅的经济能力二是人们有回归自然放松身心的欲望本项目推向市场后，根据现在的房地产市场的需求状况分析，我司对目标客户的预测，购买产权式酒店的目标客户有两类人群我司针对本项目的特性，购买本项目的消费群体定位于私营企业或外资企业老总级人物高科技工作者，如生物科技界工作者金融证券界高级管理阶层个体经商者人士创富阶层包括中产阶级和准贵族有财力支撑，经常飞往世界各地的跨国集团的管理层群体，此阶层注重社区环境生