随着每年万登岛人次亲身感受与传播，所产生的影响力是任何宣传媒体所不能比拟的。只有超前考虑即将到来的海南度假旅游热，建造规模化的符合海南省规划及特点的达到国际水准的大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够的聚向力来吸引到三亚度假居住的社会主流群体。北京上海广州在海南旅游市场构成情况据年不完全统计地区人均年消费假日出游增长率家庭旅游海南度假人均消费到海南人次喜欢项目北京元元万人年滨海度假上海元元万人年滨海度假广州元元万人年滨海度假海南分时度假与产权酒店的现状及发展分时度假产生条件及现状全国旅游产品结构性调整，促进海南由单纯观光型向观光度假型转变。年我国批准建立了个国家级旅游度假区，相应的产生了许多新的度假产品，但总体度假产品开发水平还不高，度假旅游产品对国外度假旅游者的吸引力还不大，极需深度大力开发。全国涉外旅游饭店平均出租率较低，经济效益逐年下降，年为，截止年平均为，年略有回升，但整体效益继续下降，年客房总数上升到万间，增长，营业收入亿元，增长了，平均每间收入万元，仅相当于年的。全国涉外酒店经营状况态势年注曲线为客房出租率曲线为客房数万间曲线为营业收入总额坐标数亿元全国房地产积压严重，全国年底商品房空置面积万，沉淀的资金亿元左右。房地产积压和接待设施出租率低的大背景为分时度假的发展创造出良好的供给条件，与发达国家分时度假产生发展的背景类似，企业可通过房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展分时度假。国民经济收入水平提高，休假日的延长及休闲观念的形成是度假旅游在我国高速发展的两个主要条件。据统计全国城镇家庭人均可支配收入实际增长率年为，年为以年为达到元。另国务院调整节假日制度后形成的全年个天长假，已成为我国的旅游黄金周对刺激假日经济的发展，作用十分明显。年仅五旅游黄金周期间，全国共接待旅游者万人次，过夜人数时间人均延长天，形成度假旅游的倾向明显。由于我国经济持续高速发展，在中国形成个具有定规模的高收入阶层，这个高收入群体，紧跟国际潮流，讲究生活质量，这个群体代表主流社会，已完全具备购买分时度假产品的经济实力。虽然这批高收入者平均住房建筑面积均已达百平方米以上，但投资房地产的投资意向有着较高比例与意识，这个高收入群体，就是发展分时度假的主要的基本的潜在购买者，他们是中国的中产阶级阶层，是发展分时度假的需求源，主要的分时度假产品消费者。海南省分时度假产权式酒店情况康乐园度假村该酒店属海航集团旗下的产权酒店，海航为发挥其空中优势，以带动地面发展，实现空地嫁接产业组合的战略构想，大举涉足旅游业，在海航园内通航城市建立全国性连锁酒店，并与国际化经营管理接轨。日前，以五星级康乐园大酒店第四期工程项目作为试点，推出康乐园度假村产权式酒店即是海航集团涉足旅游业的重大举措。该项目充分借鉴了海南已推出的两个产权式酒店项目的经验和国内其它产权式酒店的运作实践，依托海航品版优势及康乐园大酒店年来的良好经营业绩，着重突出旅游度假投资概念，精心打造全新内容而富有特色的精品。同时按上市公司规范透明操作模式进行运作。同时利用毗邻康乐园大酒店的优势，充分利用其管理经验及硬件设施。海南华夏之旅分时度假网络有限公司华夏之旅分时度假交换网络是中国本土首家大型分时度假交换机构。于年月在海南召开新闻发布会，并于当年月在乌鲁木齐国内旅游交易会上正式推出。华夏之旅针对休闲度假旅游和商务旅行，设计了个能在全国范围内进行自由住宿造反的系统，并建立了广泛的业内联系，拟将全国各地的酒店或度假村组成个规模庞大的分时度假交换网络体系。其交换网张核心就是为消费者提供实惠的分时度假产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。海南省已加盟华夏之旅交换网络的酒店有家。其中四星级家三星级家外省家。华夏之旅正在以海南省为海南省为基地，并在全国范围内建立起广泛网络。第四章项目分析产权式酒店经营管理模式分析分时度假基本概述产权式酒店的基本概述分时度假及产权式酒店发展及趋势二项目分析项目概况优势点局限性机会点威胁点三项目三大卖点第四章项目分析项目经营管理模式产权式酒店的阐诉分时度假基本概述分时度假含义分时度假是指投资者游客在度假地购买部分时段酒店度假村产品的使用权，并可通过交换系统对不同地点的同类酒店度假村产品使用权进行等值交换。目前国际上通行的惯例是将处住宿设施酒店公寓度假别墅等的住宿单元每年的使用期分为周，将周中的周分时销售给投资者游客，每位购买者在约定的时段内每年享有在这标准酒店住宿单元中住宿周的权利。分时度假的国际认定分时度假的实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间的种中间产品，种旅游酒店产品新态势，种新的旅游产品。分时度假为国际社会所广泛接受的定义是基于两个法律规定的内容，是美国佛罗里达州分时度假房产法案以下简称法案二是欧洲欧盟分时度假指以下简称指令。令分时度假的法律内涵以上法案与指令中对分时度假的定义都从法律上做了具体规范，其定义的核心要素包括对合同有效期做了具体规定即年以上酒店产品的使用权预付款的约定，即使用前次性交付约定的款项，以取得约定时间与时段的使用权享有使用权最低天数，如指令规定为不低于天产权式酒店的基本概述产权酒店含义产权式酒店作为种全球化的旅游投资工具及种新的旅游产品，是欧美中产阶级兴起后的产物，由瑞士企业家亚力山大耐首先提出即时权酒店的概念。产权酒店是分时度假产品的种特殊模式，个分支演变的，是指投资者游客买断部分酒店单位产品的所有权，除部分时间自己使用外，统将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润的经营模式。产权式酒店的产品获得产权式酒店产品获得国际上通行的作法是按照房产品种操作，即交付首期款购买定单位的产权酒店产品，同时确定自己的使用时段通常为天，其它时间则交酒店管理公司做为酒店统经营，每年酒店的经营收入，单位产品获得的利润则用于支付产权酒店的单位产品分期付款之费用，般在年后即可取得产权酒店单位产品的产权。产权酒店产品的法律内涵由于产权酒店是分时度假产品的种特殊形态，虽在法案和指令中均未专门的明文规定，但它已发展成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的旅游产品投资方式之。它具有如下法律特性产权酒店产品具有产权概念，每位业主投资者拥有固定的单位产品所有权。业主与酒店经营者是委托经营的法律关系。在业主未付完金融部门贷款之前，单位产品所有权并不属于业主而处于种被抵押的法律关系。分时度假及产权式酒店的国际发展轨迹及趋势全球分时度假地及会员总量分析全球分时度假地及会员总量比较与发展目前，全球约有个分时度假地分布在各地区，分时度假消费者大约有万万人，共拥有万个标准单位的分时度假产品。年全球分时度假业的总销售收入超过亿美元。年年间，分时度假以年平均的速度迅速发展，是旅游业当中增长速度最快领域之。其中分时度假地数量平均年增长，会员数量年均增长，分时度假产品数量的年均增长率为，虽然年以后分时度假业的增长速度有所放缓，但仍保持较好的成长态势，整体分时度假业增长速度远远高于旅游业的整体年均增长，和饭店业的增长速度。表全球分时度假业发展情况年年份会员数千人分时度假地数当年销售产品千个累计产品销售量千个会员人均拥有产品数销售额百万美元标准单位产品售价百万资料来源,美国经济组织,分时度假发展速度变化及分析从上表的统计资料可看到，随着全球分时度假产业的日趋成熟，在近年来发展速度有所放慢减缓。特别是年以后，增长速度明显下降。如下表所示分时度假业增长速度变化情况年年份项目年年分时度假地会员年销售额资料来源分析虽然年以来分时度假地的年均长速度为，但是年以后增长速度大幅放缓，年均增长率仅为。不过分时度假地的平均规模据统计却在不断增大，这主要是由于大型开发商和经营商进入这领域并坚持发展大型综合度假地的结果。从全球范围来看，分时度假地的平均为拥有套住宿单元，年新建设的分时度假地平均规模为个住宿单元，最大的家开发商所开发的分时度假地的平均规模则高达个住宿单元。另外值得注意的个特征是，每个消费者拥有的分时度假产品数量有所增长。年，平均每个会员拥有个分时度假产品，到年这数字增加到个。主要原因是新购买产品的用户倾向于次购买多个产品老客户因对产品较满意增加购买新产品。全球不同地区分时度假的发展情况美国是分时度假业最发达的国家，到年中期，美国境内共有约个分时度假地，占全球总量的欧洲紧随美国之后，是分时度假业的第二大发达地区。截止年中期，欧洲共有个分时度假地，欧美两地相加占有全球分时度假地总量的。全球分时度假地情况年中期估算国家地区分时度假地数量占总量比例美国欧洲南美东南亚日本中美洲加勒比地区南非加拿大中东澳大利亚其它未加盟交换系统合计资料来源美国度假地协会分时度假业新发展的情况年以来，分时度假业继续稳定发展，如果按分时度假地数量计算，绝对值增长数量最多的是美国西班牙墨西哥和意大利。到年南非发展速度超过了法国，排名列在全球第五名。在年年的年间，这些国家的分时度假地以年均的速度增长，全球年和年的平均增长率分别为和。近年来，全球分时度假业领域有批新兴市场发展迅速，如俄罗斯虽然其境内尚没有分时度假地，但是却已拥有万名以上的会员，会员所购买的分时度假产品多集中在西班牙带。全球分时度假前五名发展情况年国家年分时度假地数量年分时度假地数量年均增长率美国西班牙墨西哥意大利南非亚洲分时度假市场情况按现有统计资料显示，目前亚洲共有分时度假地处，拥有分时度假产品的国家有个，现有分时度假住宿单元万个，潜在的分时度假住宿单元万个，已销售分时度假产品万个单位，占总量的，共拥有分时度假会员万人。亚洲分时度假市场分布情况国家及地区度假地数量每个度假地平均住宿单元数量日本马来西亚泰国印尼韩国中国菲律宾中国台湾其它国合计资料来源未来分时度假产品的经济影响可以看到亚洲的分时度假会员虽然仅占世界分时度假市场的左右，总量很小，但近年来发展速度较快，且由于亚洲地区人口基数大，近年来经济复苏，稳定增长，所以也是具有很大发展分时度假业的潜在市场，如泰国印度尼西亚马来西亚中国等。分时度假对旅游目的地的经济影响为目的地创造更多就业机会由于分时度假地的建立，无论是在建设中经营管理中及运营维护中，都将产生大量的直接就业机会，如据最新调查表明，在世纪年代中期，分时度假业在美国新创造出了个直接就业机会，在墨西哥创造出了个就业机会。分时度假产生了批消费巨大的旅游者调查表明，分时度假旅游者的总体消费比普通旅游者高出。分时度假的整体经济贡献可观按照乘数效应，考虑到分时度假业在市场营销销售收入物业管理税收等方面的综合间接经济影响后，分时度假业的整体贡献对经济影响会进步加大。如美国个分时度假住宿单元会产生万美元的直接贡献，如果从更广泛的范围进行测算，这影响会更大。分时度假使游客重游率增大据调查显示，分时度假会员对个目的地的重游率远远高于般度假游客，美国分时度假会员在