育工作，年起协助姜流先后创办了贵州南巨药业有限公司贵州东太农业股份有限公司铜仁市东太房地产开发有限责任公司贵州东太物业管理有限责任公司贵州东太广告有限公司贵州致信典当有限责任公司铜仁市汇农物流有限责任公司贵州纵横房地产开发有限公司贵州东太梵净茶叶有限公司和贵州东太梵净旅游发展有限公司等公司，系东太企业股东会股东贵州纵横房地产开发有限公司法人代表任监事会总监事董事会董事。二本项目项目功能定位铜仁市人民政府城市总体规划第四轮修编，谢桥新区定位为行政办公金融居住及文化体育功能。为适应谢桥新区发展需要,项目定位为纯住宅园林小区，以满足新行政办公金融服务文化体育服务人员的居住需求。项目建设以多层小高层高层等住宅相结合，以满足不同层次人员的需求。木杉河流经此项目中间，项目充分利用此河流打造园林水系景观，建成铜仁唯的自然河流景观住宅小区。三项目简介建设地点项目位于铜仁市谢桥市府路与梵净山大道交接处西侧，本区域紧邻新近落成的铜仁市为民服务中心市委市政府。梵净山大道是进入铜仁的主要南向干道，市府路规划路及木双河将用地划分为五个地块。用地地块南面为安置预留地,与地块间为木杉河,地块间为规划道路。木杉河蜿蜒流环绕地块形成独特的小半岛地理。河面与道路呈约高差，用地西北下游已筑坝，未来水位线可按五十年洪水位标高蓄水防洪。按照城市道路规划，用地整体比较平缓海拔高度约在左右，木双河防洪堤标高海拔在左右。用地北离传统商业中心大十字。项目建设概况项目规划总用地面积，其中地块面积约，地块面积约，地块面积约，地块面积约。总建筑面积为，其中计入容积率面积为。地块由五栋层点式高层住宅及层商业裙房组成地块由二栋点式层高层住宅及层商业裙房组成地块紧临市政府有层住宅和二层商业裙房组成地块系由原来未建设完成的东太农场品市场改建，由四栋层高层住宅及层大空间商业裙房组成。项目四至现状项目北面为隔水相临的村民区厂区东临梵净山大道，与法院及群山体隔路相望项目东北面的地块未来将由东太副食品批发市场改建西面是新近建设完成的铜仁市政府，市政府有主楼和组各排副楼向北环抱形成市民广场而市政路东西向横穿而过，南北地块被分割成地块南面是村民安置用地和村镇用地，将规划多层居住新村。而由南向北再折向西的木杉河则形成地块的天然屏障，西北下游已筑坝，河水略涨水面扩宽条未受污染的生态河流，跃然而出„„，现状渲染着幅浓郁的都市田园风光。基本技术指标见附件第二部分市场分析及项目定位市场分析市场供应稳定增长自从年国家停止福利分房，相继推出按揭及公积金购房的相关政策以来，铜仁市房地产市场开始启动。从时间段来看，年可视为铜仁市开发的个分水岭，这年铜仁房地产投资额有了大幅增加，自此铜仁市城市建设旧城改造以及市政建设步入快速发展期。按照我市人口到年达到万人的战略思路，每年新增人口约万人，年住宅建筑面积需求量约为万万平方米，市场需求将稳步增长。住宅市场现状综合品质不高铜仁市房地产市场目前开发的楼盘综合品质普遍不高，单栋开发或见缝插针的握手楼贴面楼较多，局限于低层次满足居住与经营的要求，在整体布局概念诉求建筑风格外立面等方面比较雷同，并未充分突出项目的差异性，此外，由于受到规模成本消费水平的限制，园林绿化智能化设施小区公建等现代住宅小区应有的配套建设欠缺或不完善，区域内品质超群的楼盘较少。多层为主目前以多层住宅为主体，的二房和的三房二厅，平层或错层的户型成为市场主流，销售情况较好。考虑到谢桥新区为文化体育金融等定位，高收入人群较多，因此户型设计为高中低档，以满足不同人群需求，规划设计中的户型比例占，的户型比例占，以上的户型比例占。价格稳定市场整体价格稳中有升，年楼价为元，年月份楼价为元，楼价处于稳步上升状态。客户分析客户主要以当地中青年为主，年龄集中在岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行电信电力医院教育部门部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业商贸加工运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。市场需求分析随着铜仁房地产市场逐步进入理性的发展阶段，产品类型配套设施日趋丰富，市场竞争日趋激烈，消费者在这样的买方市场中，开始用审慎理性甚至挑剔的眼光去考虑每个楼盘，寻找自己中意的产品，满足自己个性的需求。在未来几年，谢桥新区将逐步发展成为融合行政金融文化体育居住等功能的城市商务中心，老城区将在保留其原有商业功能的基础上，通过旧城改造，将成为城市集休闲娱乐购物居住餐饮等位体的城市商业中心。住宅市场需求分析铜仁市年市区人口约为万人，万多个家庭单元，根据铜仁市房产局和规划局所作的城市住房建设计划，我市人口到年达到万人的战略思路，每年新增人口约万人，年住宅建筑面积需求量约为万万平方米，其市场空间前景较好。铜仁商业地产进入品牌角逐时代随着铜仁商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产市场品牌效应的出现势在必行。在商业地产买方市场的今天，职业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增值配套齐全购物环境良好，还要考虑文化品位今后转让交易余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地产出现的客观环境。同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质规模化分区明细化商业地产这诱人市场。目前在铜仁商业地产市场上，许多购房者不但注重价格，还把咨询的重点转移到开发商的实力信誉知名度以及品牌上，可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。商业产品投资逐步成为铜仁居民的消费热点和投资手段铜仁市是黔东北地区的重要城市，作为铜仁地区首府所在地，为铜仁经济文化政治中心区，其城市山环水绕，风物荟萃，人杰地灵，蕴珠藏玉，城在山中，水在城中，素有黔东各郡邑，独美于铜仁的赞誉。铜仁之美得益于锦江，带来了铜仁历史的舟楫往返，商贾云集。锦江如条五彩斑斓的彩带，蜿蜒萦绕，飘锦拖蓝，流光泻玉。为此锦江又有锦绣之江的美称。其城市优美环境在中小城市中独具魅力，铜仁锦江连续在第二届第三届中华大生态亲水美景评选中均位居第四名，随着交通要道，经济飞速发展，城市化进程不断加快，特别是公路铁路交通的进步改善和完善，铜仁将吸引更多的外来人员在此安家乐业，享受青山绿水的城市环境。二项目定位项目优势分析项目建设地理位置优越，升值潜力巨大梵净山大道作为城市交通主干道，且项目地紧靠新政府位置，距市中心仅十分钟路程，交通十分便捷。随着谢桥新区各项基础设施日益完善，行政中心及各单位已经迁入办公，谢桥新区将呈现全新的面貌，本项目地处新区桥头堡的交通优势位置。项目是低容积率高绿化率，配套设施齐全本项目规划设计系根据本地市场调研制作，适合本地市场需求，市场潜力较好。项目定位的差异化战略本项目针对了目前铜仁房地产建设的现状进行了充分的分析，结合本企业开发经验进行了优化，规避了风险，具备了占据市场的潜力和实力。项目开发单位具有组织结构完善管理水平较高动作能力强和团队精神高昂的优势。本项目具备充分建设经验的专业单位承建，承建单位已通过质量认证，从工程设计招标施工装修竣工验收销售都按规范的管理体系运作。目标客户群体定位住宅目标客户群定位项目周边居民由于居住习惯，不愿迁移。搬迁到谢桥新区市行政机构公检法机构的工作人员，效益较好国有企业的中上层领导干部，私营企业主个体工商户等。辅助目标客户定位回迁户企事业团购对象周边乡镇的教师等周边县行政事业单位工作人员整体运作思路通过切手段尽可能缩短项目前期各工序特别是拆迁的推进时间，运用成熟的理念及项目包装手段，提升项目综合品质。整合各专业系统对项目的建筑设计，概念诉求及广场园林环境设计进行营造和包装，提高楼盘档次，将本项目建设成为铜仁高尚住宅社区。严谨细致，下大力气进行概念挖掘创新，引入新工艺新技术新概念，增加项目买点，建立开发公司及项目的品牌形象。以上运作思路将成为项目运作各环节包括规划设计手续办理拆迁安置工程建设营销策划物业管理的核心，各环节必须在此核心下结合项目定位进行推进。广场及小区园林设计风格及功能定位广场设计总体思路主要以充分满足市民休闲娱乐健身购物等各方面的需求为主旨，分别设置休闲区健身区绿化区，根据季节的不同栽种多种植物并铺设草坪，此外，还需设置休闲座椅以及报刊亭书报亭物管用房音响灯光垃圾池卫生间等配套设施，让市民享受轻松自在悠闲生活，凸现项目形象。小区园林主要集中于建筑围合中心内，根据各组团特点的不同分别栽种相应的植物，并辅以些常绿灌木等，让小区年四季都保持赏心悦目的感觉。此外，休闲座椅路灯等设施也是小区居民不可或缺的。第三部分建筑规划总平面规划功能布局由于市政道路及河道穿插，本案被拆分为五块场地，而五个地块均表现出不同的地理功能空间组合与指标，其中地块仅为城市绿化用地以下不作分析。因此在尊重场地被拆分的前提下，用统构思功能整合彰显个性加强连接的指导思想来解决各地块可能各自为阵的情况。在充分尊重各地块地理特性下，为其量身定做，统功能的空间布局和塑造，使其呈现出对外与周边环境协调，对内又相互连接的有机体。项目根据自身功能需要并结合场地因素分解形成四大板块东北面的商住宅板块地块，以高层居住大空间高端汽车展示厅并行中南区位的商住板块地块，以高层高尚居住为主大型停车场以及层大空间商业街区中北区位商住板块地块，以滨江特色商业为主，同时展示最高品质的高层无敌江景豪宅最后是西面靠山的多层商住楼板块地块，多层花园洋房的设计，提升整个住宅的品质。道路和交通组织四大功能体中，沿市府路二侧的中南组团地块和中北组团地块由于其对城市更为重要，因此其交通组织和内部空间联系上被放在突出位置上，通过沿街多个开口，竖向上下连通，使二个板块间实现功能互补地块空间专心营造滨江景观商业地块大空间则定位满足多方多功能大空间商业面积的需要。人行入口被设置在相邻主干道，而车行则离开道路交叉口设置在次干道或规划允许区域。四个板块空间的跨界连接形成了多空间多功能的快速转换和聚集，其间交通道路的贡献值首当其冲。公共空间与商业业态初析多元化商业空间是为未来经营量身定位塑造的，以主力超市和滨江夜色餐饮为主力店以社区商业为永续经营支撑以休闲娱乐为起点以品牌车市为形象是本案未来的商业前景。这就要求各业态所对应的商业空间丰富，同时主力店的设置应使其营造出最长的商业流线从而带动次主力和般店铺的人气。将超市设置在地块地下空间是可以通过地面广场扶梯直接进入，其出口则引导从地块地下滨江商业空间在跨街而出，这样地下空间安排了二个主力店，沿途将其他商业立体带旺形气汇聚。由于充分利用了步行层空间立交空间地下空间的有效立体空间链接方式，使商业空间形成立体三维的空间聚合和人流聚集。适宜的空间尺度多向的空间链接多元化的消费特性使公