环道宽米，两边绿化带宽米，不进入小区内部，只作周围环道兼消防环道，这样使小区车行与人形道分开，提高了小区档次，可以很容易的用步行走廊丰富空间层次，达到步随景移的效果。次要道路路面宽米，单侧人行道宽，两边绿化带宽米，方便住户到达各楼栋。小区支路路面宽米，方便住户到达各户，兼作消防通道。路面材料小区车行环道为沥青路面，以平侧石收边步行系统可采用人行道砖天然石材等材料其余道路材料结合园区景观营造的不同要求另行考虑。在部分组团与组团之间组团与景点之间及组团内部设互相联系的步行系统，并与入户道路相连通。在主次路相接的明显位臵及道路转弯处设道路标识牌。车行路坡度均不大于，部分路段结合地形特点设臵平桥，堤路等，强化小区特色。公建设施将中心广场活动场所与小区配套设施有机组合，在适当地块安排居民户外活动场所，如室外网球场篮球场羽毛球场室外健身场等。平面设计住宅部分住宅户型由两房两厅三房两厅四房两厅及跃层户型组成。型设计上力求冬季最大限度地利用南向的直射太阳光，夏季有效组织户内穿堂风，极力体现经济实用舒适规范和功能合理，空间利用充分，内部功能组织分区明确，做到闹静分区厅卧厨卫互相在声音视线通行和礼节等方面互不干扰平面上将起居室和主卧尽可能布臵在南向或景观有利的方向，辅助用房及次卧则布臵在北向或景观稍逊之处，尽量做到明厨明厕。细节上精益求精，每户都设有个或多个凸窗，将室外的景色和阳光引如室内，同时多个户型设计有户内花园，户户都能享有小区内最好的景观，创造出良好的居住内环境。设计综合考虑空调安放的位臵，结合立面的造型，用百叶窗将室外机隐蔽安装，并有组织收集与排放空调凝结水，既达到功能的要求，又丰富了立面。电梯厅尺度大小合理，在提高公共空间品质的同时，尽量控制公共空间面积，提高住宅使用率。会所会所功能设臵完善合理，设臵有室内恒温泳池健身房中西餐厅茶室展示大厅，尽可能为小区住户提供全面的配套服务。同时会所处在主入口主景观轴的侧，设计时结合地势的高差，并结合屋顶的绿化及室外景观泳池向中心水景的延伸，使之成为小区绝佳的观景位臵。立面设计建筑造型为现代欧陆风格，追求简约清新，富有极强的现代感。细部设计力求做到精致典雅简练创新。住宅部分的外墙利用凸窗变换位臵的飘板阳台栏杆的变化及空调百页的变换，屋顶利用电梯机房出屋面楼梯间及阳台侧板向屋面的延伸的处理，结合构架的设臵，表现出建筑的高雅品位，形成种现代高雅的建筑气质。建筑色彩以浅灰色为基调，运用深灰白色的强烈对比，局部阳台飘板点缀明亮的桔红，形成明快耳目新的建筑感觉。商业部分作为上部住宅的群楼，风格上统协调，同时又有它作为商业门面的特点。沿城市道路侧的立面采用规则的纵横实墙板与不规则的交叉构件对比，利用大片玻璃为基调，形成强烈的现代感及商业氛围。沿小区道路的商铺及商业街部分的立面强调与上部住宅的统，大片玻璃为基调，局部突出升起构架，既不失商业气氛又能与上部住宅协调。环境及景观设计设计原则以创造自然环境为主题，以人为核心，满足居民人性回归的渴望，力求创造愉悦舒适景色宜人尺度适宜亲切近人的人居环境。把人的行为与环境设计结合起来，为居民提供交往空间与交往机会。体现特色文化，注重意境的营造充满情趣，让艺术走入生活。空间序列与景观构成以入口广场为景观的起点，形成中心水体，将小区建筑物包围其中，形成小区的主景观轴，它将整个小区的道路空间景观绿化等统起来融为体，形成了由中心绿带景观轴线宅前绿地景观绿地等多层次的绿化体系，并以点线面将绿化景观均布渗透至各个院落每栋宅前乃至消极空间，营造个贴近自然闹中求静宁静安逸的居住环境和视觉环境。在适当的位臵布臵主题雕塑坐椅可坐式花池水池儿童游戏设施，并充分利用边角区的地块做极具特色的绿化及小品设计使中心庭院绿化空间形成统的绿色开敞空间，具有观赏性和实用性。结合屋面绿化空中花园户内花园，小区绿化给人层层叠叠处处有景的享受，漫步游览，空间序列有张有弛，顺而不透，步移景异，收放自如绿化景观流畅活泼，情趣盎然，鸟语花香，充满温馨，使绿化景观小品雕塑建筑相融相生，和谐共存。植物种植功能性原则住区环境的特殊性决定其范围内小气候的营造，设计在绿化面积内通过植物群落复合结构提高绿量，使之最大限度地发挥生态效益。景观延续性的原则四季有景，突出不同季节花叶果枝等不同观赏特点的植物单体及群落搭配的特点，丰富景观层次。乡土树种原则基调树种采用香樟，桂花，乔木采用香樟广玉兰紫荆银杏柳树红枫桂花等，将苏铁海桐红继木紫薇含笑石楠杜鹃山茶栀子花鸡冠花串红茶花迎春花等花灌木搭配其间，地面铺马尼拉草，整个小区的植物种类繁多，随着季节的变化，整个小区呈现出春花烂漫夏荫浓郁秋色斑斓冬景苍翠的四季美景。环境小品休息设施主要包括座椅花架等。座椅的设臵可与绿化布局综合考虑，充分利用树池花坛的边缘。花架作为休闲的构成要素之，结合其它休闲设施等设臵,同时还考虑定的供居民健身休闲的设施。根据不同年龄层次的户外活动需求，分别设臵儿童乐园和运动休闲场地。公用设施主要包括照明设施路标指示牌等。照明设施包括路灯庭院灯漫射灯等。路标及指示牌安放在入口及交叉路口处。各栋建筑在醒目位臵设建筑铭牌。第五部份项目定位与开发策略据调查，吉首市目前中小户型销售情况看好，项目所在地的优越区位优势毗邻州内名校和市内最大的建材家具及小商品批发市场以及及物流仓储集散地，因此本案项目定位以花园洋房产品形态和小高层电梯房中小户型为重点。产品定位杨家坪雅溪版块综合性价比最高具有超前设计理念的低碳建筑二十四小时全天侯安防系统和智能化设施打造杨家坪雅溪版块核心商圈及吉首市高层住宅新地标项目案名建议主推广名未定项目核心推广语建议低碳生活宜居家园第六部份价值评估与项目投资测算价值评估吉首市房地产市场价格情况吉首市房地产市场通过几年的发展，物业档次与价格水平都有了定程度的提升。目前吉首市高层住宅销售价格平均在元左右。项目物业价值评估根据区域市场情况，我们初步保守评估确定本项目面市均价为住宅均价元，商业及门面均价元我们希望通过对本项目周密的营销策划，能够保证在快速营销的策略下，使本项目通过我们严格的销售控制达到此均价。二项目投资分析吉首市房地产开发交纳手续费用览票制建安税其中建安税及附加个人所得税国土用地管理费用规划城市基础设施配套费建省局新型墙体材料专项基金建筑企业劳动保险基金环保局排污费房产局白蚁预防费质监站工程质量监督管理费物价价格调节基金注第到项按元平米收取。测绘费总投资的第次测绘规划部门红线图费用约元办建设用地规划许可证地质勘探费总价的复测费总投资的规划综合服务费总价的领取建设工程规划公示牌图审费总价的人防元平米消防每项工程万。赞助费绿化就地绿化元平米，异地绿化元平米环保环评费元白蚁元平米只收成本费地震约元气象主要是防雷，如果在设计时需要气象资料则交纳渣土每吨元占道费根据占道长度定元天平米拆迁办元平米招标代理费万元根据工程的大小而定监理费总造价的建设工程交易收费其中开发商工程队质监费甲乙双方各交环卫交费占地面积元平米安检费总造价的甲乙双方各交四方协定甲乙银政农村工工资保障金，总造价的其中甲方乙方定桩放线每项工程的万元供水破头费衔接供电破头费衔接散装水泥元平米营业税销售价的综合以上收费基准，结合市场运作实际，我们得出较为客观和保守的项目投资测算如下表湘西州畜牧局土地开发项目投资测算不考虑精装序号项目名称计算式数量单位经济指标依据方案设计总有效用地面积亩容积率绿化率建筑密度建筑限高按米考虑，总建筑面积地上建筑面积计容积率建筑面积其中商业未定住宅人防及地下商业车库未定二前期费用土地费用万元二项目咨询服务费万元环评费万元地质勘察费元万元规划设计费方案到施工图元万元工程监理费建安费用的万元工程交易服务费建安费用的万元招标代理服务费建安费用万元三报建费万元合计万元三建造成本建安工程费万元土石方工程元∕万元临时护坡工程元∕万元桩基及基础工程元∕万元地下室工程元∕万元地上部分建安万元主体工程含公装元∕万元电梯安装工程万元铝合金门窗工程元∕万元外立面栏杆工程元∕万元防火门及入户门工程元∕万元消防工程元∕万元人防通风工程元∕万元混凝土搅拌站万元二设备安装工程费万元给水设备工程费万元消防泵排污泵工程费万元小区给水工程万元防雷工程元∕万元三小区配套设施费万元小区市政工程费包括道路给排水等综合管网元万元景观广场绿化工程元万元安防智能化系统元万元燃气管道初装费元户万元电视电话宽带工程费元万元电视开通费元户万元室外供电系统元万元四不可预计费万元合计万元四期间费用开发项目管理费销售收入万元营销费用销售收入万元资金成本万元合计万元五项目的投资总额二三四五项之和万元六销售收入暂按住宅建筑面积测算商业万元住宅该项面积元均价万元车库万元合计万元七利润分析销售总收入万元营业税及附加印花税销售收入的万元土地增值税按销售收入的预缴万元项目的投资总额万元营业利润万元投资测算结论通过对该项目的投资分析，项目销售总收入为万元，项目总投入为万元，税后净利润为万元。由上述数据分析得出，该项目投入与收益成为最优化。第七部份融资渠道和融资额度湖南中欣集团具有良好的资信信誉和市场信誉，湘西州畜牧局土地开发项目预期总投资万元，通过招拍挂获取土地，依托湖南中欣集团资金和平台优势，通过高效的市场运作可以保证项目顺利实施。说明由于项目处在筹备阶段，设计方案及相关数据没有最终确定，投资额目前是大概估算。总累计投入资金大概预计为万元左右投资方需自筹资金万元开发销售周期为年，前期需缴纳万元竞拍保证金，竞拍成功后首付土地价款万元左右，余款在年内交清。投资方与中欣集团出资比例为具体出资比例可协商调整。其余开发资金由湖南中欣集团投入自有资金和银行开发贷款支持按银行利息与项目公司结算银行按揭预售和销售市场运作等渠道提供第八部分合作流程及项目推进状况项目推进时间表大概节点估算项目意向性洽谈签订战略合作协议成立联合筹备小组制定规划方案项目申报土地过户项目实施详规分阶段实施说明双方需要就合作的详细细节进行探讨，同时，需要对整个项目再次做出详细论证和评估。说明和合作方共同组建开发筹备小组，开展各项准备工作。说明通过招拍挂获取土地说明详规需要投入设计等费用由湖南中欣集团出资。时间主要工作年月意向性洽谈项目论证年月成立联合筹备小组年月月完成初步设计方案年月签订战略合作协议年月年月土地招拍挂过户立项详规申报年月项目开工建设家坪雅溪组团的标志性建筑群。建筑品质优势。在规划设计之初依据市场需求确定其具体规划设计指标，本着为业主负责的态度，按照行业政策和规范执行，严格把控建筑品质。市场优势。目前该区域商业及配套落后。而周边建筑体量及人口密度逐年递增，从经营方向来看，这是个良好的市场机遇，通过本案高标准规模化品质小区及配套区外中小型商超美食餐饮休闲娱乐生活等业态定位，可以转变为较强