目前厂方圆平方公里现在有数百多家文化机构，包括出版，建筑设计，服装设计，室内家居设计，音乐演出，影视播放，艺术家工作室等，已经成为北京和中国最著名的创意文化产业区。许燎源现代设计艺术博物馆年月份正式开馆的许燎源现代设计艺术博物馆，是国内第个个人设计艺术博物馆，经过这几年的发展已经成为了我国品牌包装设计产品规划形象策略咨询服务的著名机构。博物馆内不仅有许燎源先生作品的展示，同时引进了日本设计大师杉浦康平的作品以及香港荷兰等地著名艺术家的作品，并举办各种展览，如中国包装设计界巅峰盛会现代陶瓷艺术展以及国内些社会公益展，加强了成都与国际艺术界的高端交流，成为了四川省文化创意产业示范基地，四川省乃至中国对外文化交流的窗口，对外学术交流的平台，现代设计的基地，当仁不让的成为了成都的文化名片，并带动和促进了周边产业的发展，形成了产业聚集效应，加快了城乡统筹建设的发展。川西林盘定义范畴四川平原在长期社会历史发展过程中，因为都江堰灌溉的影响，广大的农村区域形成了星罗棋布的乡村院落，院落与周边乔木竹林河流及外围耕地等自然环境有机融合，形成优美和谐形如田间绿岛的农村居住环境形态，这就是林盘。川西林盘的发展特点川西林盘是川西平原在全世界所唯具有的独特农业群落方式，林盘之间以田为界，宅院相距不远，建筑聚落空间主要以三合院为主较大的林盘则形成数个院落联结围成大圆摞的形式林盘外围多为高大乔木和茂密竹林环绕，从外部只能看见茂密的竹笼树林，而建筑掩映其间林盘周边均有水渠环绕或穿过，形成周边沃野环抱中间密林拥簇小桥流水伴随的独特景观。郫县的区域优势项目首选地址为郫县团结镇区域，郫县古称郫邑，为古蜀国都城，公元前年，秦灭蜀后设蜀郡，郫邑始称郫县。郫县处于古蜀文化的发源地，历史悠久文化底蕴深厚郫县的林盘群落是川西平原林盘群落的代表。地理位置郫县距成都市区公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势比较优势和后发优势突出。具备以下优势团结镇林盘群有大小林盘个林盘内居住农民人规划林盘群总面积为公顷距离成都最近的林盘群落现状四级道路新合路龙达路龙普路该区域位于锦江上游，走马河沱江河清水河三河交界处这里是都江堰水系的上游地段，无数的毛渠和排水沟遍布其中城市近郊的田园风光带，具有天府之国代表性的乡村意境和乡土文化。良好经济基础年，全年地区生产总值亿元，年均增长人均由年的美元增加到美元县域经济综合实力连年位居全省十强县，全国最具投资潜力中小城市强。符合郫县的发展方向深入推进三个集中和新农村建设政府促进工业化城市化农业产业化互动发展加快建设实力郫县魅力郫县活力郫县，促进社会事业协调均衡发展。市场需求旺盛浓厚的艺术氛围年而所居成聚，二年成邑，三年成都。成都的休闲文化早已让世人尽知，正如许多画家所说，成都不仅适于居住，也适于创作，这也是很多成都画家不愿离开成都到外地发展的原因。在马平何多苓周春芽邓乐等批著名艺术家的带领下，成都对中国当代艺术的影响也变得极为重要。艺术园区的建立应该将这些影响力凝聚并推向新的高度。成都由众多的艺术院校和艺术家组成了良好的市场基础在中国当代艺术的发展史上，川军向来是支庞大的力量。可以说，成都又占据了拥有众多优秀本土艺术家资源的优势，实力自然不同凡响。成都现在号称收藏第四城，名目繁多的艺术区陆续建立后是否能让中国当代艺术第四城的称号名副其实。成都有大量优秀的艺术作品和创新的艺术创作活动年前后，画家周春芽等人在簇桥租下片厂房作为画室，由于厂房屋顶是蓝色，于是将其称为蓝顶艺术中心，目前四个区域住着何多苓周春芽等多人，蓝顶艺术区在三圣化乡开建二期工程年中国首个当代美术馆群落将在青城山落成洛带镇的艺术粮仓也正式开始营运以四川音乐学院成都美术学院为中心的北村艺术区将迎来首批画家入住有成都之称的国际艺术城将落户非遗公园，泷园画家村等也渐成小型的画家聚集地。艺术家们自发组建的艺术区已在圈内夯实了成都当代艺术区的文化根基。但是，无论成都如何使劲地包装自己，建多少艺术中心，总摆脱不了个尴尬的局面艺术区在成都，艺术市场却不在成都。就拿成都的画廊而言，只有画廊千高原蓝色空间等几家画廊在代理成都本土画家，并且，蓝色空间代理的画家多是成名的川军领导人，而其他画家的机会则少之又少。成都地区的艺术区越来越多，艺术家也越来越多，在本土画廊不够实力本土市场仍处萌芽状态的情况下，依靠仅有的外来资本去支撑，流的资源没有流的市场，不能不说是种无奈。四川的年轻画家正在等待切时机往外冲，四川外的艺术投资者自然不会轻易放过个有潜质的川军新秀。然而，从打造成都本土的文化而言，如何让成都的艺术区真正达到资源整合并壮大，开发本身具有优秀资源的市场，如何在本土的大文化圈内先扩大自身的影响，让更多的本土画家在家门口就有良好的机会，这才是务实之举。第四章投资分析与财务测算由于项目诸多条件的不确定性和项目全部完工，持续运营期间的市场环境比较复杂，因此，暂时只对项目的静态投资进行测算。建筑指标项目功能包括以知农耕民俗文化与林盘生态文化继承和保护区以川西院落式建筑为著名艺术家工作室艺术家创作室创意工作社区为核心的国际艺术文化人才聚居中心以艺术家画廊国际艺术文化博物馆文化艺术交流艺术培训社区为核心的国际艺术文化交流中心以乡村酒店商业服务设施会所聚落单元为主的公共配套单元，共计四个部分。经济技术指标预测指标农村集体用地面积农村土地流转用地面积国有建设用地面积规划土地面积合计总建筑面积建筑总占地面积总容积率总建筑密度川西林盘生态保护区建筑面积艺术文化人才聚居中心建筑面积国际艺术文化交流中心建筑面积公共配套单元乡村酒店会所中心社区服务等商业配套合计项目开发周期项目建设周期预计个月年月年月，年开始运营。投资估算土地成本根据本项目总体规划，结合土地市场变化趋势和本项目的独特性，我们计划项目总占地规模亩，其中包括亩的农村集体用地，亩的农村流转土地，亩的国有建设用地。农村集体用地的价格按照国家相关规定执行，农村流转土地将按照市场租用的价格进行协商，国有建设用地价格建议政府给予定的优惠，按照万元亩价格挂牌出让。这里就按照此价格测算土地成本项目地块建设用地亩，共计土地成本约万元。按照中华人民共和国契税暂行条例，获取该土地将交纳契税万元。土地交易过程中可能还需支付交易手续费土地管理费等费用，相对前两项费用而言比较微小，这里忽略不计。另外，由于条件不具备，暂不考虑农村集体用地和农村流转土地的成本。因此，土地相关成本为万元。前期报建费用前期报建费用包括城市配套费中小学改善费文物勘探费人防工程费白蚁防治费以及其他费用等，成都市目前收费标准大约在元平米预计前期报建费用约万元。设计费用设计费用包括概念设计初步设计施工图设计园林景观设计装修装饰设计等。项目聘请国际知名设计机构的品牌设计大师来设计。这里按照元平米来估算设计设计费用约万元。后续建设投资土建成本土建成本包括地质勘测基础工程主体工程和工程监理等费用。依据成都地区建设同类性质的建筑估算，土建成本在元平米，这里按照元平米来估算土建成本约万元。安装工程成本安装工程成本包括给排水暖通煤气强电弱电消防电梯含扶梯等费用。这里按照元平米来估算预计安装工程成本约万元。装修装饰成本本项目的国际文化交流中心林盘文化生态保护中心乡村酒店的商业服务中心均为精装修部分，因此，此部分装饰装修成本就包括外墙装修室内装修家具饰品和电器设备等费用。公共部分装修成本为元平米，精装部分建筑面积预计为平米，装修装饰成本按元平米估算预计装修装饰成本约为万元。其他费用成本其他费用成本包括小区道路公用管网景观环境等费用。本项目绿化率以上，而且必须用高品质的石材植物草坪来美化，因此这里按照元平米估算预计其他费用成本约为万元。土建与安装部分总成本由四项合计约万元。由此，项目的直接总成本约万元。建设期间费用管理费用管理费用包括为保证项目正常建设经营管理而发生的费用。包括工资及福利费业务招待费通讯费交通费董事会经费印花税等。这里按照前四类费用之和的估算管理费用的成本约为万元。财务费用本项目可售项目比较少，目前金融机构对房地产开发的贷款政策，受政府调控政策的影响，对房地产开发贷款持十分谨慎态度。因此，我们认为，本项目开发所需要资金主要靠股东自筹和产品销售回款，至少占到另外需要努力去争取获得银行的开发贷款或其他渠道的资金支持。目前借贷融资成本在左右，前四项成本之和为万元，其的贷款金额约为万元，开发周期为个月，预计按照贷款年计算，平均每年贷款则预计年总共负担利息万元。营销费用营销费用主要包括广告费用促销活动费用销售人员报酬销售文本制作费维修资金等。住宅及商业用房部分等可售项目按照直接投资成本的计提营销费用预计营销费用约为万元。不可预见费由于项目体量较大，开发周期较长，不确定因素较多，因此，这里按照前四项成本费用之和的考虑不可预见费不可预见费用约为万元。综上所述，川西林盘项目总投资万元，包括所有建筑物业在内的单位投资成本为元平方米。项目的盈利预测由于项目的投入使用预计在年以后，其中部分功能建筑的运营效益具有非常大的不确定性，乐观估计，对于合作运营的租赁部分功能设施若能在试运行后的年后实现盈亏平衡。因此，这里暂时不考虑出租部分的收益情况。静态赢利能力预测乐观假设项目可售面积约为平米，销售均价能够达到元平米，则销售收入为万元。除去营业税金及所得税费用，则截止项目全部开发完成，其他合作出租物业管理项目开始盈利前，税后利润为亏损万元，税后总投资利润率预计为，此方案未计算项目的土地增值税。测试表摘要如下序号摘要指标值总额预计总投资万元项目收入前年累计万元年后上缴税金销售税金及附加所得税备注未计算土地增值税前年累计约超过万元年后公司税后利润前年累计约万元年后静态投资利润率前年约从上述估算结果可以看出，可售物业若是可以实现元平米的销售单价，则项目的收益期只能在项目完成后的租赁物业方面和项目运营方面的收入。川西林盘项目的运营模式主要是以项目建设完成后，后期的物业出租和服务管理费收入，考虑其他物业的合作出租服务管理项目的运营情况，假设在年前后能够首次获得盈利，则简单估算出租项目的租金收入管理费会展服务费等收入和盈利情况。则简单计算项目运营后的盈利情况出租物业收入情况项目年合计营业收入其中租金收入成本,其中拍卖业务成本艺术品展览交易成本接受捐赠成本出版图书成本招待参观访问成本营业税金及附加营业利润,费用其中管理费用营业费用财务费用税前利润所得税净利润,依据上表估算，假设项目在在年可以实现项目前期总投入的盈亏平衡，在此假设条件下，预计项目在年之后，收入和成本费用基本可以保持年的水平，则每年可以实现净利润万元。第五章风险分析政策风险国家对房产市场调控的力度与房地产政策不明朗不确定且国际经济景气情况和国内经济增长的不确定可售部分产品与经济景气程度密切相关，与宏观面关联度高受国家有关国土