百货嘉年华广场环球贸易中心喜来登酒店卓展超市青岛家得乐超市沃尔玛超市中东大市场商圈彩宇大街商圈净月潭森林公园净月潭越野滑雪场净月高尔夫球场瓦萨博物馆东北虎园，长影世纪城，保利大剧院教育资源东北师范大学吉林农业大学华侨外院吉林省公安专科学校长春中医药大学长春税务学院吉林建工学院等项目内九年制中小学品牌名校东北师大附中附小市实验中学实验小学长春市二实验中学小学中学威海小学净月南环小学长春市人民政府机关第二幼儿园长春市第二实验小学净月分校附属幼儿园园区内幼儿园健康医疗中日联谊医院经济开发区医院长春月潭医院净月大街吉林省心脏病医院小区内配有娱乐设施车位数有地下停车场采暖方式集中供热周边商业商业配套赛德广场大型卓展综合体国商百货嘉年华广场环球贸易中心喜来登酒店卓展超市青岛家得乐超市沃尔玛超市周边商圈中东大市场商圈彩宇大街商圈。周边公园净月潭森林公园净月潭越野滑雪场净月高尔夫球场瓦萨博物馆东北虎园，长影世纪城，保利大剧院周边医院中日联谊医院经济开发区医院长春月潭医院净月大街吉林省心脏病医院周边学校东北师范大学吉林农业大学华侨外院吉林省公安专科学校长春中医药大学长春税务学院吉林建工学院等项目内九年制中小学品牌名校东北师大附中附小市实验中学实验小学长春市二实验中学小学中学威海小学净月南环小学长春市人民政府机关第二幼儿园长春市第二实验小学净月分校附属幼儿园园区内幼儿园。周边交通路长影世纪城至汽路南关永春批发至新立城镇路中东大市场至南环城路路火车站至农大路长影世纪城至人民广场长春轻轨周边线路还有路路路路等。客户服务需求分析根据到访的客户群分析可知，本项目的目标群主要为政府官员，国企单位高收入人群，净月区高收入备婚单身，中小型投资者。其中又以改善居住环境和方便孩子就学置业为主居多，投资客为其次。物业的功能及模式项目定位和客户需求角度上分析最新小区有四大特点，其新都市主义建筑风格，具备绿色走廊都市核心有层次的开放空间地域性社区邻里关系特点其二独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被其三身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然健康自由生活环境的渴望其四便利的商业高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，物业应将小区定位为的物业管理模式。的服务模式定位与释义服务模式定位与释义服务模式定位与释义服务模式定位与释义体现自由的的随意的自然的优美的空闲的开放的任性的为人之本性释放，人的情绪体力智力精力被束缚定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，强调在自然与人文环境现代与历史风格建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现模式需要必备两条件是以切皆善，善待切的价值观，更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制契约诚信为的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。模式主要由三大元素构成。项目的可行性研究于定位楼盘名称位置开发商物业公司物业服务费保利香槟净月临河街与南四环路交会处保利长春恒富房地产开发有限公司保利长春物业管理有限公司元平方米月恒大翡翠华庭净月大街以南传媒学院以东绕城高速以西，隶属于吉林省万程房地产开发有限公司金碧物业有限公司长春分公司元平方米月经济技术开发区，处于经济技术开发区和净月区交会的位置潭泽溪郡净月净月大街与柳莺东路交会处长影世纪城北门对面吉林盛嘉房地产开发有限责任公司吉林省省直机关事务管理局直属物业管理团队元平方米月远洋戛纳小镇净月大街长影世纪城正门对面远洋地产长春远洋基业物业服务有限公司元平方米月利用理论进行项目的对比分析机会分析如今的社会消费者把更多关注的焦点转移到了物业服务上,所以无论是在资质诚信,管理经验等方面有着明显的优势,并且地理位置和基础设施配套方面有着其他楼盘不可比拟的优势威胁分析新的竞争对手不断出现,同类的竞争产品在市场上不断出现优势分析与其他楼盘相比，周边的小学中学大学众多，有丰富的教学资源，且靠近重庆路商圈和火车站商圈,交通便利，并且我们有着良好的市场口碑和充足的财政支持，更重要的是我们的服务品质。劣势分析由于装修停车治安消防环境等管理项目所产生的问题多而复杂，所在位置的限制很难在空间上将地理优势和人文优势向所倡导的实现吻合。物业管理服务的重点与难点重点我司介入万科城物业管理服务项目的物业管理后，将严格按照质量管理体系和环境管理体系的要求，全面推行质量管理，实践我司细节决定成败这管理核心理念。管理服务除了依照惯例所提供的客户服务保安保洁绿化园艺工程设备设施及维修保养，垃圾处理和清运服务停车场管理的基本配置服务外，我司还将物业管理公共服务以人性化个性化，贴身贴心来体现广地花园物业管理服务项目服务特色，使用户享受着艺术服务的增值这特色。全面提高物业管理服务的质量，打造水韵名苑物业管理服务项目的品牌。难点居民观念需转变硬件条件相对落后产权形式多样④存在多头物业管理的对象对旧校区基础设施进行改造的资金缺口较大物业管理收费困难管委会作用有待进步发挥社区管理与物业管理存在矛盾第三节物业管理机构的设置及人员的配备与管理管理组织结构的架构人员配备长春万科物业直致力于改善员工队伍的有机构成，把高档次高品位高质量的服务建立在高素质人才的基础之上。利用自身的吸引力和凝聚力，广泛汇聚各个门类的人才。现在公司拥有计算机自动控制机电设备酒店管理建筑园林环保艺术等专业的中高级技术人员余名管理人员人，全部为本科以上文化程度。所有员工全部进行族质量管理环境管理绿化浇水修剪造型消杀管理物业维修设备维护节能降耗治安管理车辆管理消防管理客诉服务便民服务协调管理楼道保洁环境保洁垃圾清运社区公安等工商税务长春万科物业管理公司业主委员会体系培训。从各个方面为各类专业人员施展才能创造条件，逐步形成了具有港洁特色的物业管理优势。人员的培训与管理物业管理是项专业性和实践性很强的工作，全过程全方面的物业管理运作专业跨度很广，需要各方面人才。因此，管理商不仅要有懂经营管理，善于协调各种关系的人才，同时还要有经验丰富的专业技术员工。人力资源管理主要从以下二个方面开展工作加强人才培训，提高员工素质顾问商将指导管理商制订每年度的员工培训计划，以确保员工能够受到应有的岗位和专业培训。从中短期来看，管理商可以对管理人员进行上岗培训，上岗佩戴标志，定期回访业主，接受住户监督。从长期来看，只有依靠吸纳社会和高等院校的优秀人员。管理商人才队伍的培训和建设是十分重要的，管理商员工不仅要有专业知识和经验，更重要的是要有兢兢业业高度责任感的精神。明确员工职责，加强岗位监督管理商所有员工包括总经理的岗位职责都必须以书面形式予以描述记录，并且在员工进入公司的第天给予充分的明确。各部门各级主管必须按照公司工作手册的要求，经常性的检查和监督所属部门员工的工作情况，如工作质量工作态度工作效率等。对于表现不好的员工应及时进行批评教育。第四节管理指标与措施㈠管理指标房屋完好率房屋完好率房屋完好率房屋完好率承诺指标承诺指标承诺指标承诺指标测定依据完好基本完好房建筑面积建筑物总面积参照国家房屋完损等评定标准承诺标准房屋外观无破损整洁无改变使用功能，通道无随意占用。保证措施按时编制房屋大修中修更新改造等项目计划和资金计划，并严格依据计划组织实施房屋主体承重结构内外墙面屋面楼梯间每日巡查次，做好记录日常维护与定期维修相结合，确保使用功能正常可靠严格装饰装修管理，杜绝损坏房屋结构行为。维修工程质量合格率承诺指标测定依据次维修合格工程次数维修工程次数承诺标准维修工程符合质量标准，二次返修率不高于。保证措施加强对维修工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行作业。较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导监督和验收维修工程实行业主业主住户质量验收制度严格把关，分项检查逐项确认建立回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。房屋零修急修及时率承诺指标测定依据及时维修次数报维修次数承诺标准接到报修，急修在分钟内到达维修现场零修及时完成，急修不过夜，做到人走场地清保证措施建立严格的房屋修缮制度配备急修专用工具和材料，以备用建立维修填单制，每月对及时率进行统计，定时回访。绿化完好率承诺指标测定依据完好绿地总绿化面积承诺标准保证本物业现有绿化完好，花草树木按季节习性长势良好，修理及时，及时更换枯黄植物保证措施编制合理的绿化养护计划，并严格执行每周对绿化养护情况进行检查，其结果作为绿化工的考核依据之实行巡查制度，建档记录，确保公共绿化绿地无破坏无践踏定期开展环保宣传，绿化地设有宣传牌，增强业主爱护绿化的自觉性。保洁率承诺指标测定依据保洁达标面积保洁总面积承诺标准垃圾日产日清，环境整洁，地面基本无垃圾杂物，无异味。保证措施坚持保洁责任制，严格执行清洁工作标准，提倡全员保洁意识加强巡视，发现问题及时处理，建档记录配备完善垃圾收集处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。建立消杀工作管理制度，有效控制鼠蟑蝇蚊等害虫孽生。道路车场完好率承诺指标测定依据道路车场完好面积道路车场总面积承诺标准道路畅通无障碍，排水畅通，无随意占道或改变使用功能车场地面保持整洁无积水车辆停放有序通畅。保证措施加强日常交通管理，对路面及时检查和修复，完善有关标识系统制定详细的养护计划，并定期组织巡视和保养停车场及自行车棚每周检查遍，发现问题及时维修市政工程进入辖区时，管理处派人跟踪协助并登记备案。化粪池雨水井污水井完好率承诺指标测定依据完好基本完好化粪池雨水井污水井数量化粪池雨水井污水井总数量承诺标准井盖完好，无丢失无损坏，无移位，盖合良好，井内无垃圾杂物。化粪池不堵塞，井内无积物井盖上标示清晰保证措施制订详细的日常定期维修养护计划，并严格执行公共雨污水管道每年疏通次，雨污水井每月检查次，并视检查情况及时清掏化粪池每半年清掏次，每月检查次。发现异常及时清掏清理后及时清洁现场，清理时地面坚警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视井底无明显沉淀物，水面无明显漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍污物。排水管明暗沟完好率承诺指标承诺指标承诺指标承诺指标测定依据完好基本完好排水管明暗沟长度排水管明暗沟总长度承诺标准排水管道及明暗沟无滴冒跑漏，明管表面干净整洁。保证措施制订详细的排水管明暗沟维修养护计划，并严格执行排水管明暗沟的巡查保养落实到人日常维护检查与定期维修相结合，确保良好状态。路灯楼道灯完好率承诺指标测定依据路灯楼道灯完好数量路灯楼道灯完好总数量承诺标准路灯完好无损，夜间照明正常，表面整洁干净。保证措施制订详细的养护计划，并定期组织巡视和保养。发现有损坏的路灯，及时维修，