客资源，公司并准备通过颐养居，将简单的养老延伸服务变成公司在老年服务市场上正式的核心业务，不断完善公司在老年服务市场产业链的服务范围，为公司的业务构造完整的产业链，也为实现公司的长期发展目标奠定业务发展基础。管理团队结构总经理李阳总工程师陈君翯高工副总经理赵玉献财务总监彭啸天经济师三项目市场背景与市场情况分析老年地产涉及的些宏观环境分析人口老龄化趋势人口老龄化是世界化的发展趋势。按照国际标准，个国家或地区岁以上的人口达到总人口的以上，或者岁以上人口达到总人口的以上，即为老龄化国家和地区。按照这个标准，世界上有很多发达国家已经进入老年型社会，如意大利德国希腊日本等。排在首位的意大利年老年人口比例高达。同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是很严重，但由于特殊的国情，我国却即将或已经成为世界上老龄化程度最快的国家。有关数据显示，年我国的总人口达到了亿，岁及以上的人口为亿人，占总人口的其中，岁及以上的人口为亿人，占总人口的。这表明，我国已经步入了老龄化国家的行列。同时，国内外近期人口预测发现，在年之后，我国的老龄化速度将呈加速度状，至年，在每个人口中，就有个左右岁以上的老人，将比那时期世界平均老龄化水平高出个百分点。可以预见，未来的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，发达国家用了两三百年的时间而我国自上世纪年代末年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程不过多年。这其中既有政策性因素，也有社会因素。严格的计划生育制度，经济社会高速发展，疾病控制卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口老龄化的加剧。经济发展国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础据年第次全国经济普查显示年，我国的增加排列世界第六位，虽然人均却排名在世界第位之后，只有全世界人均的五分之。但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，年人均已达美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。政治保障党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。其次，党和政府十分重视老有所养问题。从年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养老保险制度改革的决定关于建立统的企业职工基本养老保险制度的决定社会保险费征缴暂行条例等文件。年月，中共中央国务院发出关于加强老龄工作的决定，号召全党全社会从改革发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。年党的十六届五中全会关于制定国民经济和社会发展第十个五年规划的建议中指出要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。理论与实践理论和实践的探索，为实行家庭社区的社会养老提供了发展的理论和实践依据从理论上看，专家学者们进行了大量的研究，提出了许多有价值的可操作性的发展思路。他们普遍认同，鉴于我国目前的经济政治文化发展水平，家庭养老的功能必须予以保护和支持，而且家庭所能给予老年人的帮助和感受是养老机构无法替代的。中国老龄科学研究中心特邀研究员民进会员对如何实现老有所养问题的研究指出，养老仍应以家庭为主，机构养老不宜为首选方向。这对于实行家庭社区的社会养老提供了有价值的理论支撑。从实践上看，浙江宁波市实行了居家养老的做法，由政府购买养老服务加大社区养老设施建设，使些高龄独居的困难老人不离家也能享受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为些下岗工人提供了就业空间，宁波市的这种做法值得其他地区学习借鉴和推广。人文环境休闲之都长沙要做全国最佳养老地长沙正成为不少外地人退休后养老首选地，未来年将有上亿民资进入长沙养老业。个老人。依托传统家庭养老的人将越来越少，而居家养老社区养老机构养老将成为养老模式的主流。而长沙因为气候宜人经济较发达且养老成本低，可能在未来年成为全国退休老人的最佳养老地之。长沙养老院吸引众多外地人长沙个老年公寓的负责人介绍，目前她所在的老年公寓就有多位老人，其中多人来自北京深圳广州等城市。他们基本上都是在这里常住，逢年过节才回去，老人自身的养老金就完全可以解决。据记者调查，现在很多老人喜欢找个适合自己的地方养老，而地点的选择并不限于自己的常住地或家乡，考虑更多的要素是生活环境地域气候管理设施和医疗设施。而长沙作为座来了就不想走的后花园湘江文化城市，现正吸引着大批的老年人来此养老。买房在长沙外地人瞄准养老投资养老服务社区的市场情况分析房地产需求旺盛年月，第财经与零点研究咨询集团联合发布了零点宜居指数中国公众城市宜居指数年报告国内个城市进行了宜居性分析，并给出宜居度排名，排在前名的城市为宁波厦门成都苏州和三亚，副省级特大中心城市和唯的中南部城市。从长沙市近几年城市经济发展情况来看，长沙的城市吸引力和竞争力不断升温，而本次宜居城市排名更加显现了长沙这个城市宜居指数的均衡性特征。从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我们认为，我国宜居城市应具备三大环境基本特质，即怡人的自然环境丰富的人文环境和良好的经济环境。优质的三大环境可以解决人们在城市宜居性上从物质层面到精神层面的综合需求。从居住舒适度来讲，看个城市是否宜居，首先要看其自然环境，是否有怡人的气候条件和丰富的自然生态资源。其次，应考虑城市的人文环境，是否有悠久的历史文化，文化是否具有包容性，文化是否能够给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感认同感。第三，要看城市的经济环境，是否有稳步发展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。之所以认为长沙具备创建宜居之城的条件，正是凭借着三大环境的相对比较优势。随着城市化进程加快，近年长沙的中南部经济政治文化中心地位的进步凸现，城市形象提升，众多大型外企纷纷进入，这些都无形地提升了长沙房地产的价值，对长沙经济的持续发展也将产生积极的深远的影响。首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，必将刺激长沙市房地产市场的繁荣兴旺，未来长沙市的房地产市场仍然看好，发展空间仍然较大。今后几年湖南省国民经济将保持稳健的运行，持续上升，房地产需求总量不仅不会下降，而且仍呈现旺盛的需求局面。第，中南部大力开发使得作为中南枢纽城市的长沙市具有极强的集聚和辐射能力，不断吸引周边的消费能力。第二，城乡居民收入持续快速增长，购房能力进步上升，住房基本需求和改善型住房需求会上升，成为房地产需求主流。第三，随着工业化的进程和城市化发展，在中央各项惠农政策支持下，城镇化建设步伐的加快，城市新增人口的住房需求将为房地产市场带来定的积极发展空间。第四，投资投机性需求仍很旺盛。养老服务需求迫切随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过年，我国老年人口将达到亿再过年，将达到亿再过年，将达到亿再过年，将达到亿，届时，总人口中的将是岁以上的老人。近年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的，些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从年的近上升到，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。十五期间长沙人口老龄化压力将显现年期间全市累计出生人口为万人，目前全市人口总规模达万。而十五期间全市岁及以上的人口数占总人口比例将超过，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。人口总量过多人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题。目前我国社区中的诊所，的老人需要，仅有的老人得到服务保健指导，的老人需要，仅有的老人得到服务家庭病床，的老人需要，仅有的老人得到服务定期体检，的老人需要，仅有的老人得到服务应急服务，的老人需要，仅有的老人得到服务。在最早进入老龄化城市的上海，年岁以上老人已达万，占全市人口的。以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的银发市场，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院老年公寓社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。支付能力保障随着经济持续发展，长沙市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进步改善。年最新统计结果显示，上半年长沙市城市居民人均可支配收入达元，比去年同期增长。在国家统计局公布的个副省级城市和个直辖市中，人均位列中南部第，比列第位的武汉市人均高出了元。调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。月长沙市居民人均工薪收入元，比去年同期增长，低于可支配收入增长速度个百分点。而另方面，长沙市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达元，比去年同期增长，居各项收入增幅之首。长沙退休人员养老金上涨，万人每月多领长沙市万名退休人员养老金涨了,新增养老金到账。来自长沙市劳动和社会保障局的消息，为让退休人员享受改革带来的成果，按照湖南省提高退休人员养老金待遇的统部署，长沙市分别提高年前和年前退休人员的基本养老金，并计划明年进步上调。据悉，年起，全省将在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次长沙市基本养老金调整为今年和年两个年度连续调整。据悉，本次调整后，长沙市退休职工每月的养老金至少将上调余元不等，平均每月增加元，上调幅度为左右，而本次未纳入调整的，将在明年进行调整。市场结论通过以上分析，我们可以看出，长沙对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在长沙市现有的万老年人口中，如果有百分之的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设个户规模的养老服务社区，才能基本满足需求。因此，开发建设和经营颐养居康乐中心是未来发展的重头戏，公司有定的老年市场资源，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，公司肯定会在老年产业上创造奇迹。主要竞争情况分析养老服务市场的竞争分析经过详细的市场调查，我们发现目前的长沙市场尚无专门的旅游观光型养老服务社区，也就是说，对于即将开发的颐养居项目而言，长沙市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。可以说，颐养居的这项目将要开垦的几乎是片处女地，这对于公司的进入无疑将是个极其有利的局面。但是，定意义上的形式竞争者和般竞争者必然是存在的。长沙以及周边地区有些能够提供定养老服务的场所，疗养院，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的养老