核算科目明细表级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层次设立。开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他完工开发产品项目名称具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅商铺写字楼车库及车位其他成本费用的归集与分配土地获得价款般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中如果分不清成本核算对象，可先在土地获得价款之待分摊成本的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下按占地面积计征地价进行补偿缴纳市政配套费时的分配方法方法先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路广场等公用场所的占地面积进行直接分配然后将分配到小区内道路广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。方法二也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。按建筑面积计征或补偿时的分配方法按成本核算对象的建筑面积来分摊。开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的待分摊成本之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费扣除直接费用后，按建筑面积分摊根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊主体安装工程费扣除直接费用后，按建筑面积分摊根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊社区管网工程费按可售面积分摊若能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊公享性不强并可区分，按占地面积分摊配套设施费按可售面积分摊开发间接费应先通过开发间接费科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月季末，根据其实际发生数按定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。具体分配及核算方法参见万科集团费用核算规范车位及车库其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。成本核算工具成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。成本报表成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况与目标成本的偏差情况成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整详细动态的编制成本报表。成本报表种类编报时间及要求详见结算报表格式及集团成本审算中心的有关规定。附则本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。关联文件财务管理部万科集团会计管理及核算规范万科集团费用核算规范万科集团存货核算规范附开发成本科目编号览表科目名称编号开发成本土地获得价款政府地价及市政配套费合作款项红线外市政配套费拆迁补偿费开发前期准备费勘察设计费勘察丈量费规划设计费建筑研究用房报批报建费政府报批报建费增容费三通平费临时道路临时用电临时用水场地平整费临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板主体建筑工程费基础工程土方护壁坡桩基桩基检测降水结构及粗装修工程混凝土框架砌体找平及抹灰防水门窗工程单元门入户门防火门户内门窗阳台门公共部位精装修大堂精装修楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修电梯厅精装修单元入口精装修外墙外保温栏杆室内装修厨房精装修卫生间精装修厅房精装修阳台露台地面精装修主体安装工程费室内水暖气电管线设备费室内供排水系统费室内采暖系统费室内燃气系统费室内电气系统费室内设备及其安装费通风空调系统及安装费电梯及其安装费发电机及其安装费人防设备及其安装费消防系统及其安装费弱电系统费居家防盗系统费用宽带网络费用有线电视费用三表远传费用对讲系统费用电话系统费用社区管网工程费室外给排水系统费室外给水系统雨污水系统室外采暖系统费管道系统热交换站锅炉房室外燃气系统管道系统调压站室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装室外强电管道及电缆敷设室外弱电管道埋设室外智能化系统费停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏园林环境工程费绿化建设费建筑小品道路及广场建设费围墙建造费室外照明室外背景音乐室外零星设施配套设施费游泳池会所幼儿园学校球场设备用房开发间接费工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费施工合同外奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费资本化借款费用营销设施建造费广告设施及发布费现场包装费接待厅装修装饰费样板间费用销售模型费物业管理完善费成本预提及结转对象的成本情况。成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要便于成本费用的归集利于成本的及时结算适应成本监控的要求。成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。成片分期区开发的项目，可以以各期区为成本核算对象。同项目有裙楼公寓写字楼等不同功能的，在按期区划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同小区同期有高层多层复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。根据核算和管理需要，对的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为个房屋等开发项目服务的应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。成本费用项目及核算内容成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目般包括下列八项土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费各成本项目的核算内容土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容政府地价及市政配套费支付的土地出让金土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费交纳的契税土地使用费耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。合作款项补偿合作方地价合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。红线外市政设施费红线外道路水电气通讯等建造费管线铺设费接口补偿费。拆迁补偿费有关地上地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。开发前期准备费指在取得土地开发权之后项目开发前期的水文地质勘察测绘规划设计可行性研究筹建三通平等前期费用。主要包括以下内容勘察设计费勘测丈量费包括初勘详勘等。主要有水文地质文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费拨地钉桩验线费复线费定线费施工放线费建筑面积丈量费等。规划设计费规划费方案招标费规划设计模型制作费方案评审费效果图设计费总体规划设计费。设计费施工图设计费修改设计费环境景观设计费等。其他可行性研究费制图晒图赶图费样品制作费等。建筑研究用房费包括材料及施工费报批报建增容费报批报建费包括安检费质检费标底编制费交易中心手续费人防报建费消防配套设施费散装水泥集资费白蚁防治费墙改基金建筑面积丈量费路口开设费等规划管理费新材料基金或墙改专项基金教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费拆迁管理费招投标管理费等。项目整体性报批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费包括水电煤气增容费三通平费临时道路接通红线外施工用临时道路的设计建造费用。临时用电接通红线外施工用临时用电规划设计费临时管线铺设改造迁移临时变压器安装及拆除费用。临时用水接通红线外施工用临时给排水设施的设计建造管线铺设改造迁移等费用。场地平整基础开挖前的场地平整场地清运旧房拆除等费用。临时设施费临时围墙包括围墙围栏设计建造装饰费用。临时办公室租金建造及装饰费用。临时场地占用费含施工用临时占道费临时借用空地租费。临时围板包括设计建造装饰费用。主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价包括土石方桩基护壁坡工程费，基础处理费桩基咨询及检测费降水。结构及粗装修造价主要包括砼框架含柱基和条基等浅基础砌体找平及抹灰防水垂直运输脚手架超高补贴散水沉降缝伸缩缝底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼有转换层结构并入塔楼。门窗工程主要包括单元门入户门户内门外墙门窗防火门的费用。公共部位精装修费主要包括大堂电梯厅楼梯间屋面外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费主要包括厨房卫生间厅房阳台露台的精装修费用。主体安装工程费室内水暖气电管线设备费室内给排水系统费自来水排水直饮水热水室内采暖系统费地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片室内燃气系统费室内电气工程费包括楼栋及单元配电箱电表箱户配电箱管线敷设灯具开关插座含弱电工程管盒预埋室内设备及其安装费通风空调系统费包括空调设备及安装费用空调管道通风系统费用电梯及其安装费发电机及其安装费包括发电机供货安装机房降噪费消防系统费包括水消防电消防气体灭火防排烟工程费人防设备及安装费包括密闭门气体过滤装置等。弱电系统费居家防盗系统费用包括阳台及室内红外探测防盗门磁紧急按扭等对讲系统费用包括可视及非可视对讲系统费用三表远传系统费用包括水电气远程抄表系统费用有线电视费用包括有线电视卫星电视主体内外布线及终端插座费用电话系统费用包括主体内外布线及终端插座费用宽带网包括主体内外布线及终端插座费用。社区管网工程费室外给排水系统费室外给水系统费主要包括小区内给水管道检查井水泵房设备及外接的消火栓等费用雨污水系统费用室外采暖系统费主要包括管道系统热交换站锅炉房费用室外燃气系统费主要包括管道系统调压站室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装包括红线到配电房的高压线高压柜变压器低压柜及箱式变压设备费用室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分费用室外弱电管道埋设包括用于电视电话宽带网智能化布线的管道预埋检查井等费用室外智能化系统费停车管理系统费用包括露天停车场管理系统地下室或架空层停车场管理系统的费用小区闭路监控系统费用包括摄像头显示屏及电气系统安装等费用周界红外防越系统费用红外对扫等小区门