施建设年代较早，难以满足人们增长的消费需求。尽管该区域医教文卫等单位的收入水平较高还有水利电力设计院等驻津单位的高收入群体，但整体居民的平均收入水平仍属于全市的中低水平。商业概况小海地原来的商业分布主要以珠江道为轴，分别在珠峰商场和平江道市场形成两个商业组团，这种商业格局直持续到年初大沽南路的易初莲花开业。事实上，由于小海地地区总体居住环境较差收入水平较低，因此直被大型零售商排斥在选址范围以外。易初莲花先行步开店，也是对该区域市场深入研究的结果。这是因为，随着河西区住宅建设的发展，中心区域可供开发的土地已经很少了，大量新盘都出现在外围区域，小海地就是新盘最为集中的区域之。早期的金海湾祺林园乃至在售的青青家园海天馨苑三味舒屋时代新城等都属于天津市中等规模以上的楼盘，总户数由户户不等，使小海地地区人口迅速增加了近万人，所以大型零售商建店的时机已经成熟。据了解，在微山路以东学苑路以西泗水道和浯水道之间即将建造座万平米的商业中心旁边即将兴建占地面积达公顷的河西区体育中心项目。小海地组团与梅江区域的关系根据小海地现有大型商业设施的建设动向，发现其商业中心渐渐东移，即远离梅江区域。小海地居民普遍消费水平偏低，其消费偏好与梅江区域的高收入人群相差很大。小海地到达梅江南目前只能通过珠江道绕行解放南路，可达性较差。即使未来洞庭路和微山路贯通至外环线，也只有少数有车族较易到达。解放南路物流商贸区和陈塘都市工业园对梅江和小海地起到明显的分割作用。小结鉴于小海地组团与梅江区域的关系，我们可以将其整体排除在商圈之外，商圈半径仍取公里。调整后的商圈所含区域如下梅江区域大寺区域含西青开发区领世郡原名摩尔城解放南路物流商贸区陈塘都市工业园会展中心需要说明的是商圈的常住人口通过测算梅江区域大寺区域领世郡未来的常住人口而得。商圈的流动人口在西青开发区解放南路物流商贸区陈塘都市工业园和会展中心的范围内进行测算。小结由于流动人口的不确定性以及未来各居住组团中商业地产的开发建设，商圈的大小应该处于渐变的状态，我们这里所研究的应该是基础商圈的范畴。二确定商圈的各项指标常住人口的预计梅江区域的人口为人。前份报告大寺区域的人口为人。市政府规划领世郡原摩尔城的人口推算总户数总建筑面积住宅容积率户均面积户总人口人人所以，常住人口人二常住人口引发的商圈总消费根据前份报告梅江区域常住人口带来的总消费是亿元，亿元。根据统计年鉴可知目前大寺地区人均年消费元，将此值作为保守值同时，将梅江区域人均年消费的下限作为大寺居住组团的上限，取值为元，所以大寺地区年度总消费是亿元，亿元。同样,由于领世郡项目主体为联排双拼和独栋，所以人均年消费取值为梅江区域的下限和中端，即元，元，从而得到的总消费是亿元，亿元。最终，商圈内常住人口总消费亿元，亿元三流动人口引发商圈消费的预计流动人口统计分类西青开发区国际会展中心解放南路物流商贸区陈塘都市工业园工作人口路人年万日人次说明工作人口指的是该区域各单位在册职工人数，数据来源于统计年鉴和政务网。路人指的是通过实地观测，计算出的车流人流的流动人口估算数。由于存在数据空项的问题，所以最终的合计偏于保守。国际会展中心参观人次的预计如下根据有关网站的统计，天津每年的展会次数大约为次，平均到会客商和参观人数为万人以上。天津展会集中在国展中心天津体育馆和开发区，如果保守地估计未来的会展中心瓜分份额的话，那么每年的参展人数将达到人流动人口引发商圈消费的估算工作人口的消费计算，根据我们的需求调研后文有详细的阐述，得出消费者每周购物两次的频度最高，另外每次购物花费的频度最高。因此，保守估计，工作人口引发商圈消费亿各种关于商圈的研究普遍认为，核心商圈的渗透力能够达到左右，根据这概率，我们设定会展中心带来人流对于本项目的拜访率为，同时购物金额取元，得出路人引发商圈消费亿流动人口引发的商圈消费亿四商圈内总消费商圈内总消费常住人口引发的商圈总消费流动人口引发的商圈消费因此,商圈内总消费亿元,亿元五商圈内商业总规模根据前篇报告的经验值，商业销售单平方米销售额取元平方米天，得到商圈内商业总规模万平方米，万平方米三商圈内的零售业结构现有各种公建设施分布见下图从上图看出,目前商圈内商业设施相当分散,没有个较为集中的商业中心区域。商业业态集中于家居建材装饰，汽车销售修配等目标型业态，且主要分布在解放南路沿线。真正与居民日常生活相关的商业设施相当稀缺，象家世界这样的大型购物广场由于位于商圈边缘，又有立交桥阻断，难以满足整个商圈的需求。商圈内主要的公建设施览分类具体名称学校培训中心会展中心河西中心小学中国银行培训中心梅江幼儿园天津国际商务学校天津盲人学校梅江中学水浒武术学校电子信息高级技校瑞金国际学校翔宇学校会展中心住宅翠水园蓝水园云水园玉水园芳水园香水园蓝调街区蓝水假期Ⅱ半岛豪庭半岛蓝湾天津国际老龄村水晶城第六田园瑞江花园城市别墅汐岸国际海涵计划顺驰名都玫瑰花园商业家居装饰环渤海装饰城珠江装饰城美克美家伊力诺伊家居家具设计红星美凯龙汽车销售修配四联汽车销售捷丰公司奥迪专卖汽配城汽大众促销商朝日汽车服务部津成进口汽车维修新大洲本田娱乐餐饮大岛酒楼国际俱乐部高尔夫练习场生活配套家世界友谊路店天塔加油站分站邮局翠水园底商工行农行瑞江花园底商万普利洗衣店满好屋超市万华药店玫瑰花园底商企事业单位军事管理区梅江居住区发展建设委员会梅江住宅办公室梅江供热站水产研究所工业微生物研究所双安塑料公司天津无缝钢管华北纸制品厂天马科技园茶叶城电子塑料制品厂亚光耐普精密注塑天津有限公司油毡厂富世配送连锁公司公交总站九连山路共交车站路路终点站现有商业设施总建及租金状况分类项目主要经营总建租金元天万建材家居装饰环渤海建材中心批发市场基础材料装饰装修材料建筑陶瓷石材木材现代新型材料设计选材施工配送条龙服务环渤海国际经贸大厦陶瓷卫浴家具装饰橱柜装饰设计层层层层层珠江装饰城陶瓷橱卫洁具地板木门油漆涂料精品玻璃防盗门五金窗帘家装石材板材暖气灯具地毯木线铁艺机电工具壁纸壁画吊顶材料天津轻纺商城家纺总汇窗帘床上用品部分未完工红星美凯龙黑牛城道店家具建材家装伊力诺伊家居家具设计家具美克美家家具汽车销售修配四联朝日汽车汽大众等汽车销售修配便利型业态基础生活配套邮局洗衣店小型超市药店等家世界购物广场超市精品店二主要商业设施的调查家世界友谊路购物广场地理位置天津市河西区友谊路与黑牛城道交口。开业时间年月日项目投资由家世界集团投资创立，总投资万元。项目规模占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中期建设内容为家居家乐及附属配套设施，建筑面积平方米，二期建设内容为高层写字楼座，建筑面积平方米。功能组合主力店是大型超市卖场家乐和大型家居建材卖场家居，另有可分割出售的商铺间，面积从平方米到平方米不等，可出租商业总面积达到平方米。商业布局见下图半圆形共享空间，可进行商品的宣传和展示，也可作为顾客进出时的缓冲区。家居卖场。商铺间，主要经营高档时尚男女装高档男女鞋高档化妆品等另外有肯德基星巴克以及招商银行等。平方米的免费停车场。的夹层为商场办公区。家乐卖场。商铺间二层主要经营休闲服饰，特色饰品。特色餐饮区和儿童娱乐区。招商情况目前，该项目招商情况较好，出租率达到，主要品牌如下租赁情况多数商户于年月签约入伙。项目定位突破超市卖场的局限，实行商品精品化，品牌国际化，店面艺术化，为消费者提供了个理想的休闲购物场所。项目可达性该项目地理位置优越，辐射范围可达河西南开和平等区，特别是依靠梅江高档居住区，拥有稳定的高消费群体，另外友谊路作为天津市高档的涉外金融区域，为本项目带来大量的高素质流动人口，使项目拥有极强的可持续发展空间。项目可视性本项目地处友谊南路立交桥和黑牛城道快速路交口，是天津市主干道以及车流人流的交汇处，具有交好的可视性。另外，项目周边由于没有高密度的建筑物，因此橘红色的显得格外耀眼，加之宽阔的地面停车场，无不吸引过往的人流。经营状况商品分类占比主要品牌服装鞋帽类女装色蓝七色麻迪嘉等男装金利来卡丹路等童装淘气鬼温柔妈妈小猪班纳水孩儿巴布豆等运动休闲佐丹奴李宁阿瑟斯吉隆泰罗宾汉等皮具玩具类卡帝乐鳄鱼华伦天奴古柏米奇黑眼睛吉星都玩具出租等餐饮食品类肯德基星巴克美食广场稻谷寿司等其他杂项针情十字绣网络商店特百惠希宝饰品飞常生活等租金元天平方米物业费月平米广告费月平米履约保证金依合同该项目平日营业额流水保持在万元以上，节假日可以达到元，特别是春节等重要节日，甚至突破万元天。因此，该项目是友谊路沿线居民首选的购物场所。结论在需求调查部分有详细的阐述项目的不足之处项目在开业初期对于布局分割特别是共享区缓冲的作用没有充分的认识，现已经过调整。项目对品牌商家的引进具有较大的盲目性，致使很多商家争夺有限的特定客流，形成激烈竞争的态势，难以形成共赢的局面。项目可借鉴之处首先是能满足人们日常的生活需要，使人们能站式购物购足商品。其次是规划时认识到周边的商业特性环渤海红星美凯龙等家居建材中心，利用家居主力店，强化这主题，吸引客流。最后是细分市场，为高消费人群提供了便捷的停车泊位和舒适的购物环境。另外值得注意的是，友谊路沿线大量的公建设施为商业地产带来持续的购买力，因此，我们在商业选址时定要充分考虑这个因素。红星美凯龙河西店地理位置河西区黑牛城道和解放南路交汇处开业时间年月日项目投资红星家具集团在津投资建起的首家连锁大卖场，在天津总投资亿元包括河西店和红桥店项目规模总建筑面积为万平米，营业面积为万平米。卖场分为层，层层主营建材装饰等，层层主营家具。交通及停车状况卖场有两个主出入口，分别临两条主干道黑牛城道和解放南路，两个出入口的门前分别设有汽车和自行车的车位。交通比较便利，停车方便。经营范围主要有家具建材装饰材料家装五金等，国内外余家家具装饰建材行业厂商联盟入场。租赁情况租金元月开业前出租率就达优势分析该店南临天津的高档居住区大梅江地区，目前，该区域部分业主仍未入住，存在对装修材料及家具商品的潜在需求。处于两条主干道的交汇处，无高大建筑物阻挡，可达性及可视性较好。入驻品牌档次极高，如西班牙锐克意大利的富克拉美国的贝克曲美康耐登联邦顾家工艺皇朝圆方园华鹤标致迪克华日艺峰多喜爱欧罗巴金凤凰乐家贝罗尼等。与周边其他装饰城相比，租金偏低，表现出较强的性价比。卖场内设有集钢琴水景儿童乐园于体的共享空间，为顾客提供休憩和娱乐的场所。劣势分析地处环渤海建材商圈装饰城聚焦地，区域内同业态竞争激烈。特别是与之距离较近的环渤海市场是在原来个装饰材料商城基础上兴建而来，同时又引进了国美电器精品家具涂料五金暖气等商城的加盟，经营品种齐全，可吸引不同消费水平的消费者。目前解放南路与黑牛城道交汇处正处于立交桥的修建时期，预计年年底完工。目前交通状况的负面影响是该卖场客