反比。租用面积大类似批发，往往租用面积与租金水平成反比。不同的行业承受租金的水平不样，商家能给付的租金数与其所处行业的毛利率密切相关。商铺对于不同位臵品牌面积大小实用率大小的租金差异要大于写字楼。基于以上市场特征和价格策略的八大原则，按以下流程和指引建立租价走势。商铺写字楼定价审批流程商业物业部根据项目总平均回报率拟定价格方案商业物业部组织召开定价论证会商业物业部把论证结果形成文件公司决策层作出批示商业物业部作出定价依据商铺定价工作流程根据项目的总平均租金回报把商业物业划分功能大类生活配套的位臵和数量以及具体功能生活配套的平均回报率据各行业毛利水平定出合理的租赁条件作主题定位招商的物业位臵和数量主题定位的平均回报率及基准价定出价格分区及分级各区和级定出最高价产品作为价格坐标以坐标价为顶点按产品质素逐级排布列给每个铺位把基准价上浮定比例为基数再差别化给每个商铺定营销价定出倾销价详见工作指引按推盘进度定出促销价推尾货前结算已出租商铺的加权平均回报率若高于公司要求计算可用于尾货倾销的优惠条件写字楼定价工作程序总平均回报率和基准价定出价格分区和分级按成本分摊系数计算各区成本各区和级定出最高价产品作为价格坐标以坐标价为顶点按产品质素逐级排列每个写字楼单元把基准价上浮定比例为基数再差别化给每个写字楼单元定营销价详见工作指引按推盘进度定出促销价推尾货前结算已出租写字楼的加权平均回报率计算可用于尾货倾销的优惠条件若高于公司要求定出倾销价工作指引商铺普通租户的营销价总体应在基准价上上浮，以应付品牌商家和大面积商家的下浮价格要求，其中用于应付品牌商家的比例是，大面积租用约为除此之外的商家促销下浮空间约为，合共。具体见下列表格据商业行业经验，国际知名品牌及国内知名品牌的数量占商户总量不到，其中国际品牌低于，国内品牌低于，因此总平均回报率在各类商家中的分配比例建议如下表，以此制定营销价。表商家类型占商家比例租金回报率水平营销价总平均回报率国际知名品牌基准价下浮国内知名品牌基准价下浮无品牌基准价上浮如果商业项目的条件只能以大面积出租例如愉景栋，则在定租金回报率时要充分考虑下浮幅度并制定租金水平。如项目条件允许存在大小不同面积出租例如骏景花园商铺，按行业经验，大面积出租比例般不超过，建议按下表制定营销价。表二商家类型占面积比例租金回报率水平营销价总平均回报率以上基准价下浮以上基准价下浮以下基准价上浮如商家既是知名品牌又大面积承租，则表与表二累加执行。④当项目已出租至，则结算已出租面积的加权平均租金回报率，并与公司要求的回报率相比较，若高于公司要求，则计算其中的空间，分摊至剩余的面积上制定倾销价。写字楼的下浮要求体现在大面积承租上，据经验，以上约占，以上约，其余小面积占，所以写字楼以下的租金营销价应在基准价上上浮，以应付大面积承租租金下浮及促销措施。表三商家类型占面积比例租金回报率水平营销价总平均回报率以下基准价上浮，已含的促销空间基准价下浮以上基准价下浮上述指引中表二三中给品牌商家和大面积承租商家在基准价基础上下浮后形成的是营销价，不属于打折范围，其差额已在其他定价中弥补。由于商业物业又租又售，且同时进行，所以应对商业物业的项目为单位分别按公司要求全部定出租价和售价，从总体定价上把握定价是否达到公司要求。把投资成本价值系数分摊至各价格区的不同楼层。促销措施的制定和实施见阶段性租赁价格调整。四制定租赁条件租赁条件包括承租位臵面积租金水平承租期免租期递增率和交付装修标准和设施设备标准，广告招牌位臵及使用条件管理费水平推广费用水平，预付或押金数量等等。审批流程与商铺写字楼定价审批流程相同。工作指引在申报项目租赁经营方案时与定价起拟列在方案内，详见制定和申报租赁经营方案。除租金外，方案中应列明以下项目，般性标准指引如下承租期小面积商铺和写字楼般为两至三年商铺般为五年以上商铺般为五至八年以上商铺般八年以上以上超市大卖场百货公司般会要求十年至十五年，甚至更长。免租期般以下给予最多三个月以上最少三个月甚至正式开张之日，最长不超过半年以上大面积最少半年，可双方协商个合理的最长期限，由合同中予以约定。递增率以下承租般为般为以上般为首二年不递增，第三年起逐年递增。广告招牌位臵每个商铺应给予个免费的招牌位臵，在商场或商业街开业早期，对品牌企业大面积承租或位臵较偏的商户可提供至两个设臵在公共位臵的广告位，半年至年的免费使用期，应视项目实际情况作出安排。对写字楼租户，应提供免费水牌，包括位于大堂及所在楼层，租户也可在租用单元门口墙上免费挂公司招牌个。如果整栋物业不是由个商户整体租用，原则外墙广告位臵要按市场价值予以收费。④如果整栋物业是由个商户整体租用，外墙的使用权归该商户，以不损坏结构，不丑化形象及符合国家有关法律法规为原则，租约期满商户应予恢复原状。管理费水平由广东康景物业服务有限公司建议，经地区公司营销中心财务部会签后，由地区公司总经理审批。康景须于商业项目完工前两个月完成上述审批工作，把结果递交至营销中心。商场及商业步行街经营期的推广费要包含在管理费中，向物价局申报，故康景在申报收费标准之前要把营销中心经营部拟定的经营期推广费商家承担之部分融入管理费中，向物价局申报。租赁双方签署合同前，租户要交纳相当于两个月租金的押金及个月租金上期。第四节阶段性价格调整及制定促销措施促销措施和阶段性价格调整根据市场的季节性和促销策略，在营销价上附加些优惠措施或对租价作些阶段性调整，以促进商家在淡季开盘竞争激烈等时候达成成交。工作流程营销中心提出促销措施或价格调整方案营销中心财务部会签方案在相关项目租金回报率不变前提下报营销老总审定低于租金回报率以内须报地区公司总经理批示低于租金回报率以上须报集团领导批示营销中心调整促销措施和调整价格财务部核实调整结果营销中心经营部执行二工作指引商铺促销措施的空间来自商铺营销价内已含有的基准价上浮的国际品牌基准价下浮和国内知名品牌基准价下浮的实际未用完的部分写字楼促销措施的空间来自营销价内已含有的基准价上浮，基准价下浮和以上基准价下浮实际未用的部分。详见确立租金价格走势的工作指引。拟定方案时，应注意把附加了优惠条件或调整了价格后的租金回报率与公司要求的该项目租金回报率相比较。在原租金回报率不变的情况下恰当运用延长免租期租价折扣送管理费等手段促进成交。营销中心财务部会签方案，在不低于相关项目租金回报率前提下营销老总作最终审定。该制度同时适用于租户在合约期内提出减租申请的处理。第五节制定商用物业租售付款方式商用物业付款方式是指商用物业在买卖过程中我司提供给买受人可供选择的几种付款类型及付款计划，如出售商用物业时提供给客户选择的次性付款揭行按揭免息分期等。工作流程项目公司提出付款方式建议财务部核审付款方式表公司领导作出批示营销中心颁发付款方式表项目公司按付款方式表执行营销中心财务部加具意见营销中心综合意见拟付款方式表营销中心经营部提出付款方式建议项目公司财务部加具意见出租出售二工作指引商用物业推售前，项目公司根据销售策略结合市场因素提出商用物业付款方式建议，建议内容包括付款种类优惠政策付款计划等或商用物业推出租赁业务前，营销中心商用物业经营部根据租赁策略结合市场因素提出商用物业付款方式建议，建议内容包括租金缴付计划优惠政策等。对于出售的商用物业付款方式建议经营销中心财务部会签后报公司领导审批，经审批同意后返回营销中心销售策划组。对于出租的商用物业付款方式建议经项目公司财务部会签后报公司领导审批，经审批同意后返回营销中心商用物业经营部。营销中心方面通知项目公司有关会签结果，另方面拟付款方式表。付款方式表经财务部审核，营销老总审批后送行政人事部盖章项目公司公章。经盖章的付款方式表由营销中心颁布给项目公司贯彻执行。三付款方式表范本出售商用物业付款方表范本楼盘商用物业付款方式表生效日期币别付款方式手续次性付款银行按揭建筑分期付款轻松分期按揭折扣签署认购书时付十天内签商品房买卖合同时付扣除定金个月内二个月内三个月内六个月内九个月内签署认购书后十二个月内单位盖章出租商用物业付款方表范本楼盘商用物业付款方式表生效日期付款方式办理手续诚意金签署商用物业租赁意向书时，承租人交付诚意金元以现金形式支付。押金签署商用物业租赁合同时，承租人交付两月租金作为承租押金，如每月租金不等的，按平均月租金计收。月租金交铺时支付首月租，次月起，当月租金必须在该日前交齐。单位盖章第四章商铺写字楼的面积计算与编号计算商铺写字楼的面积按照行业标准规定，根据单体建筑平面施工图计算出每个商铺写字楼单元的建筑面积公摊及实用率，作为定价和租售依据。工作流程项目公司报送施工平面图总工室审核施工平面图营销中心计算面积与编号审核部审核单元面积公司领导审定营销中心作为计价依据工作指引项目公司收到设计单位送来的商业物业施工平面图式四份后，送总工室。总工室审核图纸，经确认无误后，份存档，另三份发给营销中心审核部营销中心商业物业经营部。营销中心审核部收到施工平面图后，根据国家颁布的房地产测量方法以及公司的有关规定，分别计算出每商业单元的面积建筑面积分摊面积和实用率。营销中心计算出面积表并予以编号，经部门负责人签字后，送审核部核对，经核实无误后，送工程营销老总审定。获准的面积表返回营销中心，由营销中心分发给审核部和营销中心经营部。第五章宣传推广与营销费用的制订与审批第篇商业物业的宣传推广工作指引工作阶段主要分成三个阶段项目前期项目开工前后至正式向市场推出之间的阶段。租售推广期指正式向市场推出至大致上出租或出售完成之间的阶段。经营期指商业项目开业后的阶段。二各阶段的工作目标方式指引项目前期对大型的商业项目，特别是所在地块未能必然性地让市场认同具有高商业价值，需要对地块的商业价值进行培育的情况下，需要安排项目前期宣传推广。主要方式以报纸软文公关活动目标客群渗透为主报纸软文在主流媒体上以新闻报导专题文章等形式不经意地引导市场关注，并认同地块的商业价值。目标客群包括商家及未来消费者两层含义对商家的渗透是针对性渗透，对符合商业物业定位的商家定期寄发宣传品，以汇报项目进度思路以树立他们对项目的信心。对消费者的渗透是广泛式渗透，在公司原定的所有对外宣传中，对任何机会任何形式，只要能传递信息，对消费者能作正面引导的机会都应利用。公关活动包括组织新闻发布会奠基仪式，组织专家论坛智囊团旗舰商家招商会等多种形式发布消息和吸引注意力。租售推广期在前期推广的基础上大张旗鼓地树立巩固品牌和主题形象，通过对新概念的炒作，多角度地对商业物业的盈利能力和消费者能获得新的消费体验进行层层展现，深入剖析，有力推动商家的认同和进驻，同时也进步为商家培养消费群。主要方式有现场包装布臵媒体广告及软性文章公关活动展览会公益赞助等经营期主要针对商场及规模较大的商业街项目。项目开业后，推广的目的是要把项目的品牌和形象进步巩固和提升，重点是培养消费