发，分期实施，降低投资强度，缩小投资回收周期二是加大项目推介力度,争取多家国际知名的大型企业集团落户本区域,使区域积聚效应能迅速提升,以此来提升产业区土地价值和后期收益三是充分引入市场竞争机制，降低建设成本四是合理确定土地供应时机及数量，使土地出让价格能达到理想的价位五是加大融资力度，充分发挥资本的杠杆作用，盘活建设中的切可以利用的存量资产，使融资额融资利率超过预期水平，使项目现金流动始终处于平衡状态另外项目公司还可以争取获得其他项目参与者，如政府或当地产业部门的种信用支持，同时还可通过积极争取国家相关扶持政策以降低项目风险。二政策风险项目政策风险的影响因素主要包括以下几个方面项目可能需要政府许可证特许经营权或其他形式的批准。任何有关政策上的负面变化都有可能造成项目的损失。国家有可能改变进出口政策，增加关税或限制项目设备原材料的进口，增加关税或限制项目产品的出口。改变或增加对项目的税收。在项目经济生命期中引入更严厉的环境保护立法，增加项目的生产成本或影响项目的生产计划。三金融风险主要表现在利率风险和汇率风险两个方面。在项目进展过程中，汇率波动利率上涨通货膨胀等，这些因素会引发项目的金融风险。如果投资方利用浮动利率融资，旦利率上升，项目的融资成本就会增加如果采用固定利率融资，旦市场利率下降便会造成机会成本的提高，在此如果资本筹集时外资比例很小时可以不予考虑汇率问题，利率跟国家整体的经济政策有关，在融资方案确定时应予以考虑。六投资价值分析的初步结论主要经济技术生态指标根据总体规划指标和项目的初步投入产出测算，得出如下指标经济指标技术指标平方公里生态指标人均工业增加值万元基础设施投资亿元绿化率经济产投比道路桥梁投资亿元绿地覆盖率单位产值能耗万元产值废水平米万元产值固废总投资密度亿元水环境达标若包含土地整理和还迁房建设投入，总投资密度为亿元平方公里。二初步结论本文主要从投资价值分析的角度对项目的可行性进行论证，初步得出主要研究结论如下就项目的经济环境方面而言，科学发展观的提倡，资源的循环利用，经济社会生态的和谐发展是当前经济社会发展运行的大主题，在这样的背景下建设和开发子牙循环经济产业园是可行的。项目具备较强的盈利能力和抗风险能力，在充分得到政府政策支持的情况下，还款能力较强。项目对区域经济和宏观经济将带来更为积极的影响，其以生态建设为出发点的开发模式将为天津市带来显著的直接和间接效益。将小城镇建设新农村建设同产业经济发展相协调，共谋发展，是促进社会经济生态和谐的个先进范例，具备推广价值。七问题与建议项目前期及实施过程中，存在三个核心制约因素是子牙循环经济产业园投资回报的主要来源为税收返还土地整理增值收益和配套费收入。目前的税收返还优惠政策有效期仅到年黄市长意见，届时园区的发展刚刚进入稳定成熟期。建议将税收返还政策延长到年或更长。二是子牙园开发建设期的前几年用地规模较大，市国土部门应保证用地指标的供给三是子牙园的总体规划调整已经基本确定，希望市规划局能在总规基础上抓紧研究批复园区的控制性详细规划。附表天津子牙循环经济产业园项目财务测算表二天津子牙循环经济产业园基础设施投资估算表三天津子牙循环经济产业园土地整理测算表目录项目概况项目背景二园区现状三园区发展规划品质定位发展定位主要职能规划人口规模规划用地规模土地用途分类和功能布局二项目开发计划园区开发运作模式二项目初步开发计划三财务盈利能力分析项目投入测算土地整理基础设施投入天津子牙循环经济产业园基础设施投资估算表标准厂房和公建投资养管费用二项目产出测算土地收益测算厂房租金收益税收返还管理费收入园区配套费收入三财务盈利能力分析子牙循环经济产业园项目财务测算表单位万元测算说明四项目运作模式项目合作模式二子牙园项目建设和资金流转示意图三收益模式四项目公司的主要工作五风险分析市场风险税收征稽供货风险对策二政策风险三金融风险六投资价值分析的初步结论主要经济技术生态指标二初步结论七问题与建议附表天津子牙循环经济产业园项目财务测算表二天津子牙循环经济产业园基础设施投资估算表三天津子牙循环经济产业园土地整理测算表天津子牙循环经济产业园投资价值分析专题研究报告天津子牙循环经济产业园是天津市政府在子牙环保园基础上规划建设的我国北方重要的循环经济功能区，园区以七类固体废物报废汽车橡塑废旧家电和电子信息产品的拆解加工为四大主导产业，同时构建综合服务科技研发投融资和商贸物流四大平台。该项目是我市与日本北九州市开展中日循环型城市合作的启动项目，对于环境保护，节能减排，克服资源瓶颈制约，建设资源节约型环境友好型社会和生态文明型城市具有重要意义。项目概况项目背景年月，经国务院批准，国家发改委等六部委联合下发关于组织开展循环经济示范试点第二批工作的通知发改环资号，将天津市子牙循环经济产业基地建设分别列为实施省市和重点领域的第位。天津市政府将发展循环经济作为贯彻科学发展观的重要战略举措。年月日，在东京日本首相官邸，国家主席胡锦涛和日本首相福田康夫共同见证了天津市市长黄兴国和日本北九州市市长北桥健治签署天津市与北九州市开展中日循环型城市合作备忘录。年月日颁布年月日实施的中华人民共和国循环经济促进法对循环经济产业的发展将起到重要推动作用。滨海新区装备制造业的快速发展，对促进以废旧物资回收利用为主的静脉产业发展对形成区域产业链条循环具有重要现实意义。二园区现状子牙地区于上世纪年代开始兴起废弃物拆解业，最初主要以民间的物资回收为基础，以分散的家庭手工作坊为主要特征。年，市环保局与静海县政府在子牙镇共同规划建立了子牙环保产业园。目前开发面积平方公里，入园企业共计家，其中天津市定点加工利用单位家，年拆解能力为万吨。区内设立了海关商检监管区，现已发展成为目前中国北方地区规模最大唯经营进口第七类废弃机电产品拆解加工利用再生资源的专业化园区，形成了覆盖全国各地的较大的有色金属原材料市场。被国家发改委等六部委命名为国家循环经济试点园区，被国家工业和信息化部与市政府命名为国家级废旧电子信息产品回收拆解处理示范基地，被国家环境保护部命名为国家进口废物圈区管理园区。三园区发展规划品质定位资源节约环境友好厂在林中，产住分离经济优质社会和谐新农村小城镇体发展发展定位国际流的循环经济产业示范区国家循环经济产业带动基地北方地区的城市矿山。主要职能再生资源拆解示范基地再生资源技术研发中心深加工与再制造业示范基地环保技术设备开发示范基地环保技术展示及再生资源交易中心。规划人口规模考虑区内就业人口区外居住的比例，以及就业人口带眷的系数，确定子牙循环经济产业区居住人口规模控制在万人左右。规划用地规模本着集约高效节约用地的基本原则，根据产业发展需求和配套设施相关标准，合理确定用地规模，保障土地持续供应，满足发展需求，并优先保证基础设施公共设施及生态绿化用地。规划年完成总规模平方公里含已开发平方公里的循环经济产业园区。土地用途分类和功能布局按照国内领先世界流的标准，统规划分步实施，建成以集中进行进口七类固体废物废旧汽车轮胎塑料制品电子信息产品等废旧物资拆解精深加工再利用为主业的循环经济发展区。以工业生产功能为核心动力，相应建设仓储物流公共服务设施交通运输设施市政公用设施配套居住功能区及绿化设施，满足辅助生产及服务功能需要，实现循环经济区的综合发展。按照心管理服务中心两带子牙河生态保护带林下经济带三轴高常路子牙综合发展轴黑龙港河生活发展轴津涞公路产业发展轴三区科研管理服务区商住功能区产业功能区的总体布局结构。西部产业功能区通过产业用地的合理布局，形成科学合理的拆解精深加工产业链，建设成世界级水平的循环经济示范基地东部和南部居住功能区高标准建设，完善综合职能，形成东西联动的发展格局。二项目开发计划园区开发运作模式合作公司的定位公司依托子牙园区的自身优势，综合统筹对子牙园区平方公里的规划建设用地进行统的开发建设和招商引资，承担园区的开发建设任务对循环经济产业化进行风险投资和全程孵化服务培育具有自主知识产权和国际竞争力的循环经济技术企业和产品为循环经济产业园区创建优越的投资环境和服务体系。公司成立初期，注册资本金暂定为亿元，坚持分步形成滚动发展的经营策略。近期至年，完成平方公里用地的土地整理。从已开发产业用地向东西两侧及北侧延伸，重点建设平方公里的循环经济产业区，同时抓紧东侧教育科研行政办公和村民还迁住房的建设，适当开发定量的商品住宅商业和示范厂房，待园区形成定规模聚集定人气后，加大后续商品住宅的开发力度，合理规划收益。项目公司通过建设项目产出，不断增加注册资本金，逐步扩大规模，最终将园区建成国际流的循环经济产业示范区国家级循环经济产业带动基地和北方地区的城市矿山。二项目初步开发计划按照兴国市长指示，园区建设采取高出高进高配的具体操作模式，在进行土地整理并进行出让的同时，统建设部分标准示范厂房，推进园区的高水平建设。按照土地整理难度和开发建设周期，初步排定六年三期的土地整理和基础建设计划，如上图所示。三财务盈利能力分析项目投入测算固定资产总投资表单位亿元不含财务费用征地费用还迁房建设基础设施投资平方公里示范厂房万平米园区公建其它工业建筑其它经营性建筑商品住宅仓储设施固定资产总投资其中征地费用还迁房建设基础设施投资平方公里示范厂房万平米园区公建五部分属于项目公司投资，合计亿元另亿元工业厂房商品房开发设施配套煤气自来水电力通讯投入为社会投资。土地整理年至年项目范围内需整理土地公顷，规划可出让面积公顷。土地整理总投资亿元，其中征地费用亿元，还迁房建设费用亿元。基础设施投入天津子牙循环经济产业园基础设施投资估算表子牙循环经济产业园区基础设施投资估算表序号投入项目期二期三期合计万元投资万元投资万元投资万元道路工程市政管网投资园区公共绿化交通设施市政基础设施总计其中可转社会投资亿元，需项目公司投资亿元基础设施分年投资额年份规划道路投资交通场站投资市政基础设施投资合计项目公司投资额年年年年年年总计标准厂房和公建投资两项合计亿元。其中年考虑先行建设园区平方公里示范厂房，按容积率计算，面积万平米，按元平米单价投入，需资金亿元。平方公里示范厂房自建成本费用土地费用建安费用总费用亿元面积公顷工业用地出让地价万亩县政府收益亿元工业用地容积率工厂建安费用元平方米总额亿元年考虑先行建设园区展示注册中心和管理大楼，面积万平米，按元平米单价投入，需资金亿元。万平米园区公建自建成本费用土地费用建安费用总费用亿元面积公顷土地成本万亩县政府收益及铁路建设费建筑面积建安费用元平方米总额亿元万平米养管费用项目公司对于已建成的基础设施进行养管，该项费用每年按照基础设施建成总额的提取，隔年递增。年计算期内，此项费用合计亿元不含污水中水处理费用。二项目产出测算土地收益测算参考当前土地出让价格考虑年的适当价格增幅，年至年土地出让金总额约亿元包括可容纳整理成