1、万,建面万,容积率,绿地率,实用率园景天下高新区多层高层占地万,建面万,容积率,绿地率,实用率梦园小区高新区平面高层占地万,建面万,容积率,绿地率,实用率元时代花园凤阳路与胜利交汇口高层占地万,建面万,容积率,绿地,实用率柏景湾沿河路号多层高层期占地万,建面万,容积率,绿地率，实用率资料来源合肥中原地产市场研究部建筑指标概况合肥市是安徽省的省会，是安徽最发达的城市，然而因安徽地处内陆，又属传统农业大省，经济基础较为薄弱，导致合肥总体发展仍不比江浙带，从房地产业上表现是土地尚算宽裕，因此这个住宅小区皆以多层为主，占地主要在万平方米，最大是规划中的世纪阳光万平方米多层较多，容积率在左右,最大不超过绿化率总体超过，最大为安居苑城改办部分，达到按规划图数据楼层层高米，多为砖混结构。整个房地产市场竞争不激烈，在国家取消福利分房年以前竣工的楼盘，基。
2、内外两种。本身地理位臵好，或有政府支持的小区在外部配套的齐备上是令人惊讶的。以号称合肥市的门面工程琥珀山庄为例，政府的关怀是全面而具体的，附近有著名中小学三座以上幼儿园，有医院农贸市场专线中巴邮局银行配电站液化气站，还专门设了派出所以加强治安。最令人羡慕的是山庄门前即包河环城公园，那流动的水面，漂亮的亭台楼榭，宽广的旱冰场，精心培植的花草树木和洁净的石阶石凳是住户们随步可至的游玩胜地。由于小区定位较高，住户充足，在物业公司的严格挑选下，包括中西餐厅面包屋超市日杂店建材店书店等等的商业网点也在短期内迅速的健全起来同时小区自已也建有青少年活动中心中老年活动中心，有篮球场乒乓球室舞厅和阅览室，生活非常方便。普遍地讲，并非每个小区都有琥珀山庄的先天条件，般住宅区能做到配齐包括农贸菜场幼儿园公厕日杂店超市餐厅，再留出休闲活动绿地等就算很不错了。随。
3、调查结果看，单位效益发收入较稳定的双职工般能承受元月的供楼款，他们选择最多的是成年的按揭。营销策略考察合肥市房地产，给人印象最深刻的是，这里的房地产开发商的产品与概念平行营销做得非常不到位，即使设立漂亮的售楼处，在营销手法上也极为落后，也不设内部认购期，更没有软性硬性的公关活动助阵。广告市民的手段主要有两个，是报纸，是利用电视，上合肥经济台晚上点的楼市专访。最常见的则是在现场树大展板，和周末率人马到热闹街头摆模型向路人发传单。除了以上的措施外，有的楼盘还在市中心做路牌广告。但总的说来销售气氛远比不上南方激烈。所去的几个新盘现场，现场气氛都显得比较淡静，客房需要了解的所有相关资料包括价格和面积全部列表挂在墙上，并不单独或成册交到个人手里，客户如需详细了解，只能自行抄录。价格的确定般采用对比法，参照周围同质楼盘，然后审视自已的成本和利润条件。
4、体贴入微的内容在合肥物管项目中比较难见。他们管理的内容比较单，仅包括般的治安维护，日常维修，卫生保洁和水电气费代缴等，尚未上升到高级的服务层次。另外有别墅的小区不严格区分与平面房的界限，不强调私家住宅神圣不可入侵，能进入小区的人也能去参观别墅。另外，绿化方面普遍管理较疏。虽然所调查小区的绿化率普遍超过，最高到，但明显都没有得到专业而仔细的养护，草木枯败。没有悦目的绿色，几年下来小区的档次就会低了许多。房价具体楼盘价格参见上表从商品房价看，平面房环内能达到元平方米，二环附近元平方米不等，郊区地段的往往在元平方主以下偏僻的桃花私营企业区内由于积压日久，纯住宅售价只要元，还可有的优惠。复式房的阁楼部分有两种标价方式，为降低单价，阁楼为平面的左右，为只以半面积计入总额，别墅市场总体来讲比较淡静，象高新区内的别墅项目即使做到风格难得的地道，然而周。
5、集体企业个。按业态分，最多的是批发零售贸易业，有个单位，占，其次是制造业个单位，占，社会服务业有个单位，其他行业比例很低。骑自行车分钟的区域内机构分布及人口规模距离项目地块中自行车程分钟范围的区域，面积约平方公里,区内总人口约万人，人口密度约万人每平方公里。区内目前主要以商业及服务业为主，其中有余家企业规模较大，经营面积在平方米以上，而文教卫等生活服务设施数量也较多，规模却不大，经营面积多数在平方米左右。全部机构平均从业人员人，其中商业企业平均从业人员人，其中批发零售贸易业平均从业人员人。太湖路片区地域环境资源发展潜力较大太湖路片区位于合肥自然生活区的核心合肥的东南区上风口，太湖路片区北有环路，西临美菱大道，东靠南淝河路，马鞍山南路贯通其中，南与二环路相联。具有与全市各区快速便捷的交通条件。四典型个案分析此次在合肥市共选取了个面积在万平。
6、着住户需求项的逐渐增加，些意识超前的公司开始注意学习邻近上海和国内其它城市的先进之处，尽量靠近和利用大市政配套，注重了解住户的实际需要，加强会所和公共活动中心的建设，特别是地段相对远离市区些的小区，更日益重视内功修炼，如梦园小区完备的配套就着重增加了业主活动中心，建有篮球场足球场网球场游泳池，娱乐方面则有影视厅歌舞厅，商务服务有会议室商务中心，文化教育方面提供阅览室，小区外围联系设立邮政所银行社区医疗中心等。完善这些设施在满足小区人日常生活需要的同时，也为自已的后续开发创造了良好的名声。物业管理合肥市专业输出物业管理服务的公司有两家，邻近安居苑的名君花园还请来了上海万科城市花园物业公司做顾问，但总体看来，各个小区仍基本属于谁开发谁管理的自管模式。现阶段深圳等南方城市已引入的如幼儿托管代订机票和住宿代租代售房屋代请家教和保姆联系搬家公司等。
7、本不存在销售压力，甚至在半年内就可以销出以上。户型设计住宅分为康居和安居两种，都以和为主力户型。安居房照国家规定，般面积不大，在平方米，多在平方米左右。商品房以康居为标准，面积偏大，按合肥当地句半真半假的话叫越大越好卖。市场平面房中，面积介于平方米，主要集中在平方米介于平方米，普遍集中于平方米。早年设计的平面房面积无论大小，都只有个卫生间，且厅的面积偏小，多平方米两房厅的面积只有个平米，使用中多有不便现在情况有所改变，讲究三大三明，般两功能厅相加能达到平米以上，主卧房平米以上，洗手间个平米。有种两房半的户型，实际可归三房中，那半间比较小，在平方米左右，功用为书房或小孩房。近来颇流行的复式房，其购销呈两旺趋势，由于建筑时多安排在顶层，受坡屋顶的限制，第二层往往是个阁楼，其低矮部分不够直立，常做贮藏用或做小孩游乐室。追求崇高生活档次和生活品。
8、位的人选择住别墅。别墅最大面积为平方米，主要介于平方米之间，位于市中心，位臵极好配套齐全的别墅，尽管售价高昂，远远超出了当地住宅的平均水平，仍显得十分抢手。住宅几乎全为坐北朝南安排，并尽可能地加大进深，这是结合当地气候物点，通风节能等因素来考虑的。小区规划设计便捷自然明快的道路系统公建布局合理，配套完善园林绿化丰富多彩充分利用地形，组织外部空间单体建筑设计特点早期住宅区以琥珀山庄为代表，为典型的皖南民居派，以质朴典雅著称，重视过渡地区气候特征朝向通风节能和传统文脉，大部分坐北朝南排列。单体设计上檐口采用道士帽造型，并从徽式建筑中提炼出马头墙符号用于建筑物山墙。窗户做窗楣，屋面挑出檐口处做艺术处理。色彩力求和谐，以浅色调为主，并发色彩区分不同组团。近年来欧风东渐的结果，使新建小区热衷于把风格定于欧陆风情，以梦园小区和银杏苑为典型，醒目的尖。
9、因此，我们利用自行车及项目区域所能通行的公共汽车和来测量市场区的范围。市场区测量结果从项目地块出发，向东南西北四个方向骑自行车分种的距离范围是东北至大东门，东南端至安凯集团西北至稻香楼，西南端是姚公庙，区域面积约平方公里。从项目地块出发乘公共汽车分钟包括等候车时间的距离范围，乘路，路，到达区域面积约公里。具体区域面积见市场研究报告之物业普查附表。乘公共汽车分钟的区域内机构分布及人口规模区域内道路沿线有大小单位个。经营面积约万平方米，平均每个单位平方米，其中平方米左右的最多，最大的约万平方米，最小的平方米。除制造企业和少数行政事业单位外经营面积较大外，其他单位多数经营面积在平方米以下，占,平方米的占，平方米以上的占。片区总人口规模约万人，人口密度约万人每平方公里。按经济性质分国营单位个，私营企业个，比例最高，合资型企业个，行政事业单位个，。
10、方米以上的小区百盛苑除外作为研究对象，进行了典型楼盘调查。调查对象有世纪阳光花园太宁花园太阳岛花园梦园安居苑银杏苑百盛苑园景天下元时代花园柏景湾，其中世纪阳光花园和太宁花园与项目地块位臵最近，都在太湖路片区内，同时位于沿河路的柏景湾也比较具有可比性。各典型楼盘的详细资料见市场研究报告之竞争性楼盘调查表。个竞争楼盘的规划设计及营销情况比较序号楼盘名称位置主力户型均价元销售业绩备注世纪阳光花园太湖东路多层期占地万,建面万,容积率,绿地率,实用率太宁花园太湖路号多层占地万建面万,容积率绿地率实用率安居苑青阳路城改办中房富安城改办中房富安占地万,建面万,容积率,绿地率,实用率太阳岛花园宁国路南端多层高层总体平均占地万,建面万,容积率,绿地率,实用率银杏苑美菱大道号多层高层二三期第四期占地万,建面万,容积率,绿地率,实用率百盛苑黄山路号多层期占地。
11、围大环境的嘈杂和配套上的缺陷，也导致其不可避免地陷入低谷。不过名牌自有名牌的价钱。层带电梯小高层，琥珀山庄把它定在元平方米，新造的栋别墅更均价为元平方米，大超出了目前的市场水平，不过出人意料的是，两种房的销售率却都相当好。付款方式付款方式主要分为三种次性，银行按揭和建筑分期，而且次性付款与银行按揭所获得的折扣几乎是相同的，般在下式价上便宜元平方米，从目前来看，两者被选择的比例也基本相当，共同占到左右。对建筑分期付款时间有不同规定，大部分是，即预售首期，三个月后再交，入伙交房时付完余下的。银行按揭早在两年前还是新鲜名词，人们宁愿找亲戚朋友借钱次付清楼款，也不愿找银行而且银行提供的按揭条件也比较苛刻，早几年多为五成五年或五成十年，购房者首期要交总楼款的半，臵业压力较大。如今年轻代由于收入和消费观念的影响，对每月供款的理解已大大超过上代人，从。
12、顶和宽阔的罗马廊柱使立面显得非常清爽和气派，显示出另外种审美观。用材方面，新建住宅逐渐屏弃了低档的马赛克和水磨石外墙，普遍的采用不易褪色和防潮的优质涂料，另用深色釉面砖或石料勒脚木质门窗被塑钢门窗所代替。装修先前住宅几乎清色为毛坯房，水泥抹平墙地面，管线暗埋，所有细部设施都需要住户自行装配。现些中档以上楼盘的开发商已经意识到此间的费时费力，开始对室内进行简单装修或精装修，重点在厨卫，厨房搭料理台，瓷砖铺面，有整套厨柜和采暖供热两用炉，卫生间铺防滑地砖，配齐卫浴三件，或厅房铺地砖木地板很少，或装对讲门铃，电子防盗门，别墅则装好楼梯扶手，般价钱在元每平方米，高不过元平方米，购房者可根据个人需要进行比较选择，典型的例子是琥珀山庄新盘和安居苑。从销售形势看，合肥市民很喜欢这种方式。配套设施配套是合肥人选择中高档住宅小区时的重要条件。小区的配套分。
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【定稿】《太湖路项目定位综合报告》word文档（完稿）