市城区东南部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路沪蓉高速，通达全国。

光谷是武汉的东大门，有省道国道辐射周边市县黄石鄂州黄冈和黄梅，在武汉市城市圈发展战略中占据着重要的地位。

现在是武汉市最有发展潜力的地段之。

经济和社会发展状况估价对象邻近的中国光谷是武汉东湖国家高新区的简称。

关东光电子产业园关南生物医药产业园汤逊湖大学科技园光谷软件园佛祖岭产业园机电产业园等园各具特色，家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保生物工程与新医药机电体化和高科技农业竞相发展。

武汉•中国光谷建成了国内最大的光纤光缆光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。

光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达，国际市场占有率光电器件激光产品的国内市场占有率，在全球产业分工中占有席之地。

武汉•中国光谷已成为中国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。

胡锦涛总书记视察东湖高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力增强企业核心竞争力发展特色高新技术产业的做法温家宝总理希望北京上海武汉等高新区，经过到年的努力，真正建设成为世界流的科技园区。

东湖高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整合能力持续创新能力产业生成能力和经济产出能力，主要经济指标力争以年均以上的速度增长。

到年，技工贸总收入亿元，工业总产值亿元，财政收入亿元。

通过十五的努力，光谷将建设成为国内流世界知名的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界流的科技园区奠定坚实基础。

在十五时期，这里的经济发展以年均的速度快速增长。

年的技工贸总收入达到亿，占武汉的。

在短短几年，中国光谷得到了超常规发展，而且后劲十足，主要得益于这里有良好的创新创业环境。

区内已有家公司在境内外上市，带动资金多亿元，并在中国证券市场上形成了颇有影响的光谷版块。

估价对象北面的华中科技大学是国家教育部直属的全国重点大学，是涵盖理工医文管等多学科的综合性大学，是目前国内规模最大水平流的高等学府之，是首批列入国家工程重点建设的大学。

现有教职工学生万余人，市场潜力极大。

估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，在发展产学研的同时，全方位体化地协调发展。

规划目标为满足人的生活工作文化教育娱乐购物休闲等综合性城市功能需求。

开发商实力强品牌大，万科城市花园剑桥春天巴黎豪庭蓝域国际等楼盘开发气势如虹。

房地产市场分析光谷区域内高校和大专院校科研机构众多，人流量极大，特别是学生家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。

四最高最佳使用分析估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦，大厦本身登记为商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。

根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，保持现状是最佳用途。

五估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途估价目的资料状况和武汉市房地产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。

市场法首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同供求圈内选择三个与估价对象用途规模档次建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正交易日期修正房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。

收益法就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六估价测算过程选择估价方法。

该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。

搜集资料。

通过调查，搜集的有关资料和情况如下收入按房间和相应的价格计。

可供入住的房间单人间元≒元双人间元≒元三人间元≒元入住率为酒店营业成本根据市场调查，般酒店房间耗用折旧和相关人员的工资占毛收入维修费按房屋重置价的管理费对出租房屋进行的必要管理所需费用，般按年收入的。

保险费按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在。

税金依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件规定确定，般有房产税按年收入的计营业税按年收入的城市维护建设税教育费附加等。

设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费测算年有效毛收入年有效毛收入元测算年运营费用维修费按建筑物重置价的计算，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构等房屋重置价格为元年维修费元管理费取年收入的，则管理费元保险费按房屋重置价乘以保险费率，则保险费元④税费房屋出租应纳税金房产税按年收入的计营业税按年收入的，其余税费按年收入的计算则元上述④总费用年运营费用合计为元计算年净收益年净收益元确定报酬率用累加法项目数值无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿易于获得融资的好处所得税抵扣的好处报酬率计算房地产的价格委估对象建筑物土地使用年限为年，至今已使用年，剩余使用年限为年，所以估价对象收益年限为年。

因此收益价格元房地产单价元估价结果如下房地产价格及单价小写大写总格元叁佰伍拾贰万零捌佰仈拾陆元单价元陆仟壹佰陆拾元每平方米二九年月日㈠市场比较法测算估价对象价格具体思路在近期房地产市场中选择与估价对象处于同供求范围内，具有较强相关线替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素个别因素时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

采用市场比法般选取同供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例确定比较因素比较案例委估房产联峰大厦第层关山高新大厦第层国光大厦第层地理位置洪山鲁磨路武汉洪山区珞瑜路洪山区关南后山小区交易价格元交易情况正常正常正常正常交易时间区域因素般较好般较好个别因素般较好般较好确定比较因素系数见下表比较案例委估房产联峰大厦第层关山高新大厦第层国光大厦第层交易价格元交易情况交易期日区域因素个别因素比准价格确定比较案例委估房产联峰大厦第层关山高新大厦第层国光大厦第层交易价格元交易情况交易期日区域因素个别因素比准价格根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则元估价结果确定估价结果如下房地产价格及单价小写大写总格元贰佰玖拾玖万伍仟零柒拾玖元单价元伍仟二佰肆拾元每平方米二九年月日七估价结果确定综合比较两种方法，结合估价师自己的专业知识和经验，市场法权重取，收益法权重取，则最后的价格等于元取整为元房地产价格及单价小写大写总价元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价元伍仟肆佰贰拾肆元每平方米法定代表人ⅩⅩⅩ二九年月日附件行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。

本次评估结论为估价时点的抵押价值。

估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

实地查勘时，对房屋仅进行般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。

本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。

未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价报告备查编号房地估字第号。

房地产估价结果报告委托方单位名称ⅩⅩⅩⅩⅩ法定代表人ⅩⅩⅩ单位住址ⅩⅩⅩⅩⅩ联系电话ⅩⅩⅩⅩⅩ二估价方机构名称单位住址法定代表人ⅩⅩⅩ估价资格ⅩⅩⅩⅩⅩ联系电话三估价对象概况建筑物状况武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦位于武汉市洪山区珞瑜路，于二零零零年建成，总体结构高层，为钢筋混凝土结构等。

委估建筑物位于第二层，有公用电梯和楼梯通二楼。

建筑物维护保养情况较好，地面贴红色小方格地面砖，进户设防盗门，外设不锈钢防盗窗，墙面及天棚为仿磁涂料，日光灯照明，水电气齐全，管排水，房屋使用正常。

委估对象利用现状委估房地产现作旅馆，公共配套设施好良，中档装修。

周围环境估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路，处于鲁巷商圈，北面正对华中科技大学光谷南二门珞瑜路，南有长动医院，东与关山大道紧邻，西与华工科技产业大厦相接，旁边为关山口车站，途经的公交车有路路路路路路路路路路路路路路路路。

西行米为光谷步行街，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大。

区域内具备各种休闲娱乐场所，作为商业用途区位价值有很大潜力。

㈡权益状况估价对象位于武汉市洪山区珞瑜路关山高新大厦二楼，房屋所有权人为如家城市旅馆，房屋所有权证证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。

由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。

四估价目的为确定房地产抵押提供价格参考依据。

五估价时点二九年月日六价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日在本报告的全部限制条件下武汉市房地产市场自由开放完全竞争状态下的公开市场价值。

所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为建筑物为钢筋混凝土结构，用途为旅馆，土地性质为出让形式。

本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。

七估价依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法房地产估价规范中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法委托方提供的待估房地产房屋所有权证湖北省人民政府武汉市市人民政府颁布的有关政策规定实施办法通知等法规文件估价委托书估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。

八估价原则客观公正原则。

合法原则以估价对象的合法产权合法使用合法处分为估价前提。

最高最佳使用原则以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。

替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价时点原则估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。

九估价方法根据房地产估价规范，通常的房地产估价方法有比较法收益法假设开发法成本法等几种。

有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。

首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同供求圈内选择三个与估价对象用途规模档次建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正交易日期修正房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的种估价方法，由于