系蓬莱阁海景酒店蓬莱阁海景酒店岱地处浙江省素有蓬莱仙岛之称的舟山群岛岱山岛，位于岱山高亭镇小蒲门新建的沿江东路北侧，是县城东扩的个重要组成部分。

蓬莱阁海景酒店为三星级酒店，是目前岱山岛规模最大，档次最高，配套设施最为齐全的酒店，也是政府指定的接待宾馆。

产权式酒店户型为主套其余套为多的套房，户型配比酒店标房房卫阳台酒店套房房厅二卫阳台，年月日正式开业，自己组建的管理公司负责管理。

蓬莱阁海景酒店年开盘，销售均价元左右，投资回报为，在上海设立销售中心，个月售罄。

上海到岱山的交通情况走水路或走公路再连水路。

南浦大桥上海旅游集散中心购联票直达岱山客轮上海吴淞港客运中心晚上发船次日到每日往返。

由本案例给我们的启示是，岱山到上海和泗礁到上海的交通情况相近，岱山产权酒店项目能在获得销售成功，看来交通瓶颈对岱山产权酒店在上海的销售抗性不大，那么本案有理由倾向将上海作为销售的主战场。

嵊泗县房地产情况住宅市场分析嵊泗的手房处于严重紧缺的状态，旦开盘便立即被消化掉。

友择的市调人员发现，即使是在周到周五，售楼处的大门也往往处于关闭状态。

据当地人介绍，刚开盘的房源主要是被公务员通过关系认购走了，般人即便有钱，没门路也难以买到手房，甚至有的人领到认购证之后可将其以万元的价格转让。

即使偶尔有对外发售，也要用摇号确定名额。

买房需要用到如此手段，可见当地房源之匮乏。

通过对嵊泗二手房市场调查，发现嵊泗没有像易居中原那样的大型中介机构，小中介往往还兼任婚介职介等等数职，可见嵊泗的房产市场流通性较低，以至于中介都需要多开财源。

从产品供应不足，流通性低的这两点可以看出，嵊泗的房产主要以刚性需求支撑，并不存在游资托高房价的因素存在。

这主要还是因为泗礁交通不便，外来人口较少，投机者认为无利可图。

刚性需求主要来源于婚房住房改善和舟山市实施的小岛迁，大岛建政策带来的原小岛居民置业。

也正因为如此，即使在年全国房市整体低迷的情况下，嵊泗的房市却几乎未受到影响，持续的保持着上升态势。

表嵊泗菜园镇部分二手房价格楼盘名称楼层面积价格类型明珠苑楼元多层钻石苑楼元多层兴海苑楼元多层地块翡翠苑楼元多层地块水晶苑楼元多层地块楼元多层东方之珠苑楼元多层高层嵊泗县房地产情况盛开大厦楼元高层嵊泗本地住宅般都在两室以上，房型较大，现房的平均价格在元元，期房为元左右。

物业投资性分析住宅租赁表嵊泗菜园镇部分二手房租赁信息楼盘名称户型价格状况备注东方之珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器东方之珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器东方之珠苑室厅元月毛坯明珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器明珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器钻石苑室厅元月毛坯盛开大厦室厅元月毛坯盛开大厦室卫元月毛坯中医院附近住宅室厅元月简装出租日期月份中心地段宾馆房间元月豪华精装空调彩电热水器明珠苑元月架空楼从市场调查的情况来看，房屋的租赁市场的出租和求租各有些，但交易量并不旺盛，基本属于供需平衡。

嵊泗的住宅租赁市场上，由于嵊泗地方较小，对于房屋的地段的方面并不看重。

租户对于房屋装修的程度比较看重，毛坯的房子和装修带电器房子的差价在倍以上。

通过沟通发现，是如果楼层较高就租户就要求定要有电梯，说明租客对于电梯的要求程度高于房屋的业主。

以东方之珠苑为例，它室厅的毛坯房年度收益率为。

室厅的装修房装修成本按元计算的年度收益率为。

嵊泗住宅租赁价格相对购买价格大为偏低，我们认为主要是泗礁岛由于交通不便，流动人口比例较低，造成租赁市场需求过低。

商铺投资嵊泗步行街的私人产权的商铺很少，大部分都是政府部门产权持有，业主多是以租赁的形式拿到使用权，再转手租给商户经营，再有就是农民自建房临街做商铺用。

嵊泗的商铺主要集中于新诚花园沙河路步行街以及东方之珠苑附近底商。

其中，沙河路步行街为最旺的商圈，租金和出售价格也是最高的。

新诚花园商圈人气不及步行街，但综合其商铺的租金及价格来看是性价比最高的。

东方之珠苑的底商人气稀薄，租金低廉，但价格却不低，这是由于它地处仅有的几块建设用地附近，对未来的升值预期支撑了它现在的价格。

嵊泗可转让的商铺房源极少，可见当地的投资型物业之稀缺。

表嵊泗菜园镇部分商铺情况位置面积价格租金年度收益率步行街中段旺铺元元月步行街尾部较偏商铺元元月新诚花园元元月东方之珠苑底商元元月本项目目标客户分析本地市场泗礁岛面积平方公里，人口人。

年居民人均可支配收入元。

城乡居民家庭恩格尔系数分别为和。

由此可知，嵊泗人均收入水平不低，投资性物业缺乏少，但是由于人口少，恩格尔系数偏高，我们认为本案可以考虑在当地去化部分，但不能将当地作为本案的销售主战场。

本地政府机关公务员中国经济高速发展，由于地价上涨和税收收入的提高政府的财政收入迅速增长，使政府公务员成为当地的高薪阶层，并拥有良好的福利待遇。

另外还有不少有定权力的政府官员还有无法统计的灰色收入。

这笔收入如果存在银行不但存款利率低且由于存款的实名制度风险很大，投资股票期货实业等均没有时间精力去打理，产权酒店以其投资收益稳健且无须操心，符合他们投资理财的初衷，所以他们可以算做本项目的目标客户，由于这些人经常被别人请客吃饭或休闲娱乐，所以亦会为本项目的日后经营带来客源。

本地中小民营企业主他们自主创业，有了定的经济基础，理解酒店产品，有定的理财意识，并可以通过拥有酒店产权获得定的身份认同。

本地经商的外地客外地民营资本兼顾商务及投资需要，可以算做我们的目标客户及日后酒店经营的准客户。

上海市场上海作为中国的经济金融中心，长三角经济圈的龙头，经济实力无出其右，和嵊泗地本项目目标客户分析理位置相近，又是嵊泗旅游的主要客源地，对嵊泗本身就有亲切感，而且上海人既具有休闲养身的意识，投资意也极强，价格合理的产权酒店必能得到上海投资者的青睐。

应在上海建立个接待中心，作为销售的主战场我们锁定的客群特征年收入较高且稳定，年龄为岁至岁之间，受过较高的教育，④职业特征为大型企业高级白领，中小企业老板或高层，自由职业者。

浙江及江苏市场在把上海作为销售主战场的前提下，可以在江浙经济发达城市建立分销渠道，作为主要渠道的辅助，确保去化速度。

商业模式及分析商业模式图嵊泗产权酒店商业模式发展商即嵊泗远东长滩旅游开发有限公司，通过产权酒店发售，将产权酒店客房的产权转移给购买方即小业主。

发展商和小业主之间的关系为买卖关系，合同应该为房管局提供的标准商品房买卖预售合同。

委托经营方般国际国内知名的酒店管理公司不愿意直接和小业主签订委托经营合同，所以般发展商会成立家法人的经营公司，由它和小业主签订委托经营合同，负责兑现小业主投资回报，双方责权利通过委托经营合同或者租赁合同界定，并负责管理酒店物业的维修基金。

酒店管理方由发展商或者委托经营方聘请的专业管理公司，由该公司负责酒店正常的经营管理，其利益体现在与委托经营方所签订的合同中约定的基本管理费，奖励管理费等。

小业主是酒店个住宿单元的产权所有者，其主要购买动机是投资，投资回报在委发展商小业主酒店管理公司产权转移管理协议及管理费用运营公司委托经营委托经营商业模式及分析托经营管理合同或租赁合同中进行约定，因为产权酒店是多个小业主统委托家管理机构实施酒店物业的经营管理，其双方权利义务可以参照国家年颁布的物业管理条例。

分析项目优势品牌优势项目的母公司宁波联合是知名上市公司，主要经营基础设施房地产对外贸易等产业。

公司自年上市以来，以稳健经营长续发展的经营理念，努力培育主营业务，培育核心竞争能力，集中力量做强做大优势产业，已形成了热电房地产和国际贸易为主的三大核心业务板块，在各自的产业领域中具有较强的竞争优势，市场规模持续增长，效益稳步攀升。

至年年末，公司净资产亿元，总资产亿元，销售额亿元。

公司于年被评为中国的脊梁国有企业强企业，并于年至年连续三年被评为中国强企业，在年被评为中国服务业强企业。

宁波联合在嵊泗南长涂片区营建的海上乐园滨海嘉年华主题景区，并将在几年内倾力于景区的品牌建设，力图将其打造成嵊泗的旅游名片。

南长涂产权酒店作为其配套酒店，必能因其正面影响而受到青睐。

区域优势嵊泗县地处长江三角洲经济最发达的的区域，又临近上海，都是相当优质的客源地。

与此同时，嵊泗又有着得天独厚的自然资源，品类丰富的海鲜产品，迷人的海岛自然风光。

全中国同时兼备两大优势的旅游目的地十分罕见。

品质优势项目建成之后，将是嵊泗配套最完备，装潢档次最高的酒店，且在短期内没有同类产品足以在品质上形成竞争。

产品优势产权酒店产品除了可以获得稳定的投资回报外，还拿到了实实在在房产证明，并且具有与有普通房产证相同的所有权益继承转让抵押赠予，投资者在获得实物资产的同时还可以获取高额的投资回报并享受酒店提供的附加权益。

换句话说，即便投资回报不能实现，也还有实物资产在手，甚至会因为地产增值获得丰厚房地产投资回报。

不像投资股票，可能变的文不值，所以产权酒店有理由成为投资者的首选投资产品。

治安优势海岛交通不便的劣势反映到治安上却反而成为了种优势。

嵊泗县的犯罪率极低，可以使得景区玩乐和住酒店的游客安心享受。

项目劣势政策劣势舟山市的整体规划发展重心更倾向于向定海普陀和临城新区发展，对于嵊泗缺乏有支持力度的政策。

交通劣势嵊泗与外界客船班次的稀少，使得进出岛十分不方便。

南长涂片区与嵊泗县中心距离较远，不利于商务会议市场的拓展，且需要更多的基础设施投入。

行业稳定性劣势酒店行业容易受环境影响大，经营业绩会有起伏，给持续稳定回报带来难度。

项目机会市场机会由于全球金融危机引发中国经济发展出现滞涨，政府刺激经济增长的过程中不得不放松对货币流通的监管，导致了通货膨胀压力进步加剧，在这个背景下，国民自然就担心自己的财富是否会缩水，因此会主动去探索多样化的投资渠道，对于产权酒店的发展是个契机。

政策机会因为近来大城市对于产权登记政策限制从紧，以至于上海最近较少有本地的产权酒店面市。

因此所留下的市场空缺，为异地的产权酒店在上海的销售带来了机会。

行业机会旅游地产是中国经济未来发展的重要增长点，此后的几年是旅游地产行业发展最为关键的时间，必有次获得跨越式的增长，作为旅游地产形式之的度假型产权酒店也能因此获益。

项目威胁我国商品房销售管理办法第十条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

产权酒店商业模式中的包租在小业主和委托管理方存在，小业主与发展商之间并不存在包租关系，为了避免嫌疑，委托经营方尽量不要由发展商控股。

银行贷款由于产权酒店的销售价格比普通商品房高且其他地区有不成功的产权酒店操作案例，银行为产权酒店提供按揭贷款趋于谨慎，但是按揭对于产权酒店的销售却是非常重要的。

政府对产权酒店项目的认同产权酒店作为新生事物，尚无具体的操作规范予以遵循，产权酒店是否可以发售，完全取决于发展商和政府的沟通协调，不排除由于政府相关主管部门更换负责领导，对项目政策出现变化的风险。

当地投资者对产权酒店的认同产权酒