三角花园片区旧城改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）㊣精品文档值得下载

行旧城改造，无疑为城市建设起到积极推动作用。

二项目劣势分析周边生活配套设施不够齐全地块周边商业网点和金融机构交齐全区位离本地块较远黑山大桥以下沿线主要为小商业铺面，无酒吧网吧等娱乐设施教育机构不健全，与城区教学基地匀较远医疗设施缺乏，主要为小门诊部。

总来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发大劣势。

周围环境条件差项目北侧为水库，常年污水横流，整治不力，影响居住环境同时城市建筑物陈旧，影响城市形象。

项目辐射区域有限本项目离属于旧城拆迁，不利于做高端市场，对项目市场定位造成影响。

如果项目市场定位不好开发不科学，则会引起市场风险。

三项目机会分析重庆房地产住宅市场健康发展需求旺盛，大势看好从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。

另外，近日国务院消息，国家发展改革委员会正式批准我市为全国统筹城乡综合配套改革试验区，即中国第三个特区，也无疑为重庆房地产市场发展带来光明前景。

圈两翼发展新格局带动当地经济发展，带给项目带来良好经济环境重庆市党代会提出圈两翼发展新格局，是极富有重庆特色城乡统筹发展新路子，是重庆最重要统筹城乡发展举措。

全力打造小时经济圈，做强主城，做大区域性中心城市，做活小城市，打造个强有力统筹城乡支撑和承载平台。

属经济圈内，加快县城中心镇建设，形成自我加压，主动跟进发展态势。

区城市化进程加快，给项目带来较多潜在客户区城区人口发展目标为万人，现在城市人口每年正以万人速度递，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之正阳新城舟白新城快速发展，必然会带动主城区发展速度。

四项目威胁分析未来市场供应量较大区经济发展速度较快，房地产业也逐步进入稳定增长阶段，随着该区约城市化进程加快，房地产市场将迎来更多竞争者，市场竞争激烈。

为此，开发时应注重项目本身设计，以加强竞争力。

企业自筹资金，存在定财务风险该项目投资额达亿元左右，全部为自有资金，且投资回收期为年，项目税后利润约万元，稍有盈利，若项目营销销售稍不到位，就存在定财务风险，应该做好各种准备应对可能出现状况。

第五章建设内容及规模建设内容拆除项目地块范围内所有建筑物，构筑物在拆除项目地块范围内建设住宅公共配套包括广场商业道路等建筑物构筑物，环境绿化及水电气综合管网等全部工作内容。

包括以下各内容项目区域内场地平整二基础工程三房屋主体工程四安装工程五项目区域内道路建设六项目区域内管网建设七项目区域内环境和绿化建设。

二建设规模拆迁规模本项目拆迁面积约平米，其中住宅平米，非住宅平米。

二新建规模总建设工程方案综合技术经济指标序号项目计量单位规划要求指标数值所占比重备注规划建设用地二居住户套数户套三居住人数每户按人计四总建筑面积其中计容积率建筑面积五按功能性质划分住宅建筑面积商业面积六按地上地下部分划分地上建筑面积地下车库建筑面积七停车泊位辆地面地下八容积率其中奖励容积率九建筑密度十绿地率第六章项目组织管理组织机构设置组织机构设立项目组织机构是公司进行各项活动及保障各功能实施种手段。

在内部，这些活动及功能按照专门设计结构组合分工后，形成不同职能部门。

组织结构设计目是为了协调这些活动，确保项目投资目标实现。

二组织机构图根据业主实际情况和项目特殊性，为了能够充分发挥各部门作用，项目组织机构设置为如图所示模式。

二人力资源配置项目经理部负责项目方案审定工程设计施工招投重庆江城运业有限公司经理财务总监行政部人力资源部副总经理副总经理土建部材料设备部装饰部办公室安装部项目经理部策划部物业监管部经营部财务部标工作工程监管工程验收等工作。

共计人，其中土建部在工程项目部领导下，负责工程土建质量进度投资管理控制，同时负责土建工程预算决算工作。

人材料设备部配合工程进度，负责材料设备采购。

人安装部门根据工程进度安排，指导施工企业进行设备安装，并配合设备生产商进行设备调试运行。

人装饰部负责项目装饰材料选型，对项目装饰进行质量进度投资管理控制。

人办公室协助项目经理做好项目工程部日常事务，协调各部门做好本职工作。

人二财务部作好资金筹集与运用管理做好工程项目成本及费用核算，加强投资监控管理。

共计人。

三行政部组织支持各部门。

负责对外联络及公共关系负责与相关建设管理部门协调保持与政府相关机构畅通沟通管道为其它部门提供后勤法律方面支持其它日常事务。

共计人。

四人力资源部负责项目管理公司人员招聘人事安排人员考核等工作。

人五经营部制订项目营销策略，开展对外招商招租和销售工作。

人六物业监管部负责项目物业管理公司招聘，处理解决业主投诉问题等。

人公司总经理人副总经理人财务总监人总经理助理人，组织机构共计人员人。

第七章项目建设进度及招标方案项目建设进度本项目建设工期自立项之日起至项目全面建成并投入使用。

建设工期主要包括项目前期准备土建工程施工设备采购与安装装饰工程设备调试竣工验收等阶段。

参考建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容工程量大小建设难易程序，以及施工条件等具体状况，总工期计划为年。

从年月到年月。

项目前期准备年月年月完成土地征用，项目立项，可研报告编制及审批，总体规划设计和审批，单体工程设计等工作，落实并完善各项规划建设手续。

二建筑工程年月年月完成土地平整基础工程主体工程建设。

三安装工程年月年月完成安装工程建设。

四其他配套工程年月年月完成道路管网环境绿化等配套工程建设。

项目竣工验收。

二招标方案根据中华人民共和国招投标法，国家计委第号令以及重庆市有关工程招标文件规定，为确保本工程顺利实施，本项目勘察设计施工及监理进行招投标。

方案如下招标形式由业主按国家招标法及有关规定，采用公开招标确定施工单位，采用邀请招标确定勘察设计单位和监理单位。

二勘察设计施工监理单位资质要求勘察设计单位资质甲级施工单位资质级监理单位资质甲级。

三招标信息发布公开招标公告及其它需公告信息，在政府指定媒体上公开发布。

四招投标工作组织由业主委托具有甲级资质招标中介机构组织实施本项目招投标工作，招标中介机构须按照公平公开公正原则组织完成公告资审编标评标等工作。

参加公开投标单位不得少于家，参加邀请招标单位不得少于家。

第八章项目投资估算及资金筹措投资估算范围本项目占地面积平方米，建筑面积平方米。

项目地块范围内住宅公共配套等建筑物构筑物环境绿化及水电气综合管网等全部工作内容。

包括以下各内容项目区域内场地平整二基础工程三房屋主体工程四安装工程五项目区域内道路建设六项目区域内管网建设七项目区域内环境和绿化建设二投资估算依据重庆市建筑工程概算定额二重庆市安装工程概算定额三重庆市市政工程概算定额四重庆市年度重庆工程造价信息及地区地方材料价格五重庆市有关房地产开发各种税费规定六重庆市建委有关工程造价文件七业主提供相关基础资料。

三投资与成本费用估算土地费用土地费用是指项目在取得土地使用权过程中所产生费用。

本项目土地出让金免费。

二前期费用估算前期工程费主要指项目开发前期调研策划规划设计费可行性研究费，地质勘查费等土地开发费用。

本项目前期工程费估算参见表表前期工程费用表二前期费用金额单方造价元含方案施工图及园林设计市场调查及产品策划费设计费勘探测量放线三通平临时设施费行政事业性收费前期其它费用造价咨询招标代理合计三拆迁费用项目拆迁面积约平方米，其中住宅面积约平米，非住宅面积约平米，本项目拆迁费用估算参见表表拆迁费用估算表序号房屋名称面积金额万元备注序号房屋名称面积金额万元备注商业用房办公用房住宅厂房家具厂水泥硬化场地管网堡坎修理厂场地填方土地费用自有合瑞汽修厂拆迁费加油站拆迁费搬迁费过渡补偿费和租赁合同违约赔偿费高压线搬迁费合计四建安工程费建安工程费包括建筑工程费用设备采购费用安装工程费用等。

本项目建安工程参见表表建筑安装工程费表序号内容总额万元单方费用元面积建筑工程费住宅建筑商业地下车库安装工程给排水工程消防工程强电工程弱电工程燃气工程智能化工程填方工程涵洞工程合计五基础设施建设费估算基础设施建设费是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内各种管线和道路等工程费用，主要包括供水，供电，环卫，排污，小区道路，绿化设施建设费用，以及各项设施与市政设施干线干管接口费用。

般按实际工程量进行估算。

本项目基础设施建设费估算参见表。

表基础设施建设费估算表序号基础设施建设费金额单方造价元工程量道路广场管网燃气室外景观工程绿地夜间照明系统工程其他配套合计六开发期间税费开发期间税费是指项目所负担与房地产投资有关各种税金和地方政府或有关部门征收费用。

本项目为旧城拆迁项目，相关配套费根据相关规定适当减免。

具体如表示。

表开发期间税费览表序号项目费率总额万元城市建设配套费人防异地建设费规划局手续费工程监理费工程保险费白蚁预防费建设工程综合服务费房屋建筑面积测绘费合计六不可预见费根据项目复杂程度和前述各项费用估算准确程度，本项目不可预见费定为。

不可预见费前期工程费用基础设施建设费用建安工程费开发期间税费万元。

七开发成本开发成本前期工程费用基础设施建设费用建安工程费开发期间税费不可预见费万元。

八开发期间费用管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用。

按计提。

建设管理费前期工程费用基础设施建设费用建安工程费开发期间税费万元。

财务费用本项目贷款万元，按年期银行贷款利率计息，计入建设期财务费用为万元。