速干道发展大中型专业批发市场，提升所在范围镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导商业网点。

东部重点发展区包括石基石楼东涌鱼窝头，将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导商业功能区。

南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南鱼窝头榄核大岗等镇构成。

大学城商区主要满足大学生和教职工商业需求并辐射周边。

资料来源广州日报番禺区商业网点发展规划主要分三类，第类是现代商业中心，第二类是批发市场和物流园区，第三类是零售网点。

具体情况如下中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性现代商业中心，这两个商业中心都位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力商业中心，留住区内消费层，有利于形成番禺区商业形象。

其中两大商业中心包括汉溪现代商业中心和繁华路现代商业中心。

建设和改造批发市场园区和物流园区番禺区批发市场发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发市场都有着规模小档次低管理滞后弊病，为了更好地利用交通四通八达地理优势，番禺区近期要重点规划发展个批发园区和个物流园区。

其中包括万博中心和雄峰商贸城目前空置构成高级批发市场园区由沙溪批发市场升级改造批发园区由易发音响批发市场和百越珠宝采购博览中心组成专业批发市场园区由莲花山大型水产品交易批发市场石楼大型农副产品批发市场以及升级改造清河市场构成农副产品批发市场沙园家电物流中心园区。

建设和改造零售网点大型零售网点建设番禺区经济发展速度加快，跟上经济日益发展步伐，满足人民生活需要，番禺建设东区大型商业网点和新汽车站旁商业网点。

建设现代商业步行街商业步行街作为城市中最具活力公共空间之，能有效地促进本地消费，易发商业步行街目前已经成为具备购物休闲美食娱乐文化等配套功能新型商业步行街。

建设社区型网点番禺区大型楼盘迅速发展，形成不同规模商业网点，满足社区内居民生活需要。

资料来源番禺区经济贸易局广州市及番禺区城市规划情况根据广州城市建设总体战略规划纲要，番禺区将建设成为广州中心城区科教资讯中心和航运中心。

根据广州城市建设总体战略规划纲要城市功能南拓需要，积极疏解旧城功能与人口，大力发展广州大学城南沙新港区等。

到年，城市建设用地可以达到平方公里，全区可以容纳万人口积极建设广州新城，到年，城市建设用地可以达到平方公里，全区可以容纳万人口包含南沙区。

片区空间结构由两条依托轨道交通发展轴三条沿江城市发展带四条结构性生态隔离带六个发展区共同构成具有南国水乡特色网络型生态城市结构。

具体表现为两条依托轨道交通发展轴轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州新城市中心和番禺片区系列发展热点，在番禺片区通过大石钟村市桥石碁石楼东涌黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和拓展主要地区。

轨道交通四号线串联了批基于知识经济和信息技术新兴产业地区，从广州科学城琶洲国际会展中心广州生物岛广州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新城市功能布局策略性增长地区。

三条沿江城市发展带珠江后航道发展带由北部调整完善区广州大学城发展区构成沙湾水道发展带由市桥调整完善区广州新城重点发展区构成蕉门水道发展带南沙地区沿蕉门水道发展南沙区已单独设区。

四条结构性生态隔离带北部生态廊道沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间东西向生态隔离带，西起大石钟村镇西部农业生态保护区，向东经过化龙农业大观园莲花山，延伸至珠江。

中部南北向生态廊道北部调整完善区市桥调整完善区与广州大学城重点发展区广州新城重点发展区之间生态隔离带，南起蕉门水道入海口，经市桥组团东侧生态隔离带向北延伸至珠江后航道。

中部东西向生态廊道广州新城重点发展区市桥调整完善区与南沙重点发展区之间生态隔离带，西起滴水岩，沿沙湾水道向东延伸至珠江。

西部生态廊道南起洪奇沥水道入海口，沿西部快速道路，经滴水岩大夫山，向北延伸至珠江后航道。

番禺五个发展区北部调整完善区包括大石钟村两镇以及南村镇中部快速干道以西部分，以大石为组团中心。

该区是番禺北门户，重要工业基地，广州城郊型高素质环境居住区，珠三角现代都市旅游胜地。

市桥调整完善区包括市桥街沙湾镇以及石碁镇中部快速干道以西部分，是广州市南部重要生活服务中心商品流通中心和番禺片区行政中心。

广州大学城重点发展区包括新造镇以及化龙镇大部分南村镇中部快速干道以东部分。

是广州信息港重要组成部分，是华南地区高级人才培养科学研究和交流中心，是以信息技术为主导高新技术产业基地之，是学研产体化发展新功能区。

广州新城重点发展区包括石楼东涌两镇以及石碁镇中部快速干道以东部分化龙镇部分，是集以控制管理服务等新型技术产业为主导现代物流生态型文化旅游产业国际化商务办公居住于体新功能区。

中部都市农业发展区包括榄核鱼窝头大岗灵山四镇，是番禺片区主要农业区重要加工基地，是市域重要高新农业和都市型农业发展区。

番禺区工业布局沿规划中西部疏港快速干道，在北部调整完善区市桥调整完善区中部都市农业发展区直到南沙重点发展区西侧，串联了系列现有和规划技术和资金密集外向型为主导传统工业发展区，通过疏港道路与南沙新港相连。

北部调整完善区要促进现状工业从粗放劳动密集型向资金技术密集型升级。

逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道大石石北钟村钟屏工业区。

市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道沙湾福龙工业园区，内环路内侧不应再设置工业用地。

中心城区原有工厂，逐步迁往城外。

中部都市农业发展区要真正保护农田，必须要有均衡产业结构，为继续发挥大岗灵山以及榄核几个镇工业发展现有优势，沿西部疏港快速干道集中规划布置若干大型工业区。

沿规划中轨道交通四号线发展轴，在广州大学城重点发展区广州新城重点发展区发展系列新兴产业园区。

综合交通规划主骨架路网布局番禺区主骨架路网系统主要包括高速公路快速路区域性主干道主干道级地区性主干道主干道二级四个层次。

主骨架路网形态与结构以片区五纵八横高快速路网为骨架，区域性主干道为辅助，各发展区地区性主干道为基础三级走廊型网状路网结构体系。

高快速路系统高速公路条，其中南北向条，东西向条城市快速路条，其中南北向条，东西向条。

主干道系统区域性主干道系统共条，其中，南北向条，东西向条。

轨道交通骨架线网规划未来番禺区发展将逐步形成以轨道交通为核心，以公共交通为支撑公共交通依赖型地区，轨道交通战略骨架线网规划包括确定线路大体走线和重要轨道交通枢纽站两个层面。

番禺区战略轨道交通线网由四条线路组成，分别是地铁三号线地铁四号线地铁七号线紫坭轻轨线，所设站点遍布中心城区，且轨道系统内设多个大型换乘枢纽站。

资料来源广州市城市规划局番禺分局社会发展情况对项目影响番禺区居民收入水平每年递增，消费性支出加大，数据显示番禺区人均可支配收入和人均消费性支出都比广州市平均水平高，显示出番禺经济水平非常发达，居民具有巨大消费能力经济持续发展，收入不断提高，为商业餐饮娱乐业发展提供很好外部环境社会零售总额每年巨大增量，需要有更多商业物业支持其发展度上对当年商业物业租金升幅造成叠加影响预计广州市及番禺区社会经济将在未来十五年保持较稳定且快速发展趋势，结合广州市及番禺区商业物业租金普遍增长水平，可以预测在未来十五年内，项目商业物业租金将得到每年地区经济发展带来升幅。

根据项目周边区域城市规划以及建设现况，在项目能够实现策划方案招商目标条件下，预计在项目开始经营后第三年起，项目自身及周边区域商业业态组合及商业氛围已基本成熟，在此后经营期内，项目商业物业租金将得到每年区域商业氛围成熟所带来升幅。

地铁号线将于年底开通运营，根据广州及香港地铁对沿线商业物业租金影响平均水平为升幅，预测在年和年，项目商业物业租金将得到每年地铁带动升幅。

各种业态初始租金预测根据广州市及番禺区类似商业物业及各种业态目前租金水平，以及重点参考项目周边商业物业目前租金水平，预测项目各种业态初始租金水平如下表所示表各业态初始月租金业态初始月租金超市百货楼服饰二楼通信数码三楼家居用品三楼儿童天地四楼影院四楼游乐场四楼餐饮车位元小时个未来十五年租金水平预测根据以上所设定预测模型及租金初始水平，预测项目未来十五年内租金水平。

表各业态未来月租金预测表业态初始租金略超市„„百货„„楼服饰„„二楼通信数码„„三楼家居用品„„三楼儿童天地„„四楼影院„„四楼游乐场„„四楼餐饮„„车位元小时个„„第年租金收入测算经营期第年即年可视为项目正常经营年份，以该年收入及支出作为项目财务评价参考年份。

表项目分拆出租年租金收入估算表单位万元序号项目指标备注年经营收入，备注商业物业租金收入，超市，百货，楼服饰，空置率二楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时整体出租经营模式收入估算根据目前潜在客户出价，重点参考项目周边物业目前租金水平，预测项目整体出租初始月租金为元平方米，年增长率为，则第年即年月租金水平为元平方米。

表项目整体出租年租金收入估算表单位万元序号项目指标备注年经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小时项目财务评价评价指标及评价参数选取两项静态指标投资回收期及投资收益率作为评价指标。

评价参数根据广州市及番禺区类似商业物业投资回首期和投资收益率确定投资回收期为年，投资收益率为。

分拆招商经营模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表表项目分拆出租财务评价表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，超市，百货，楼服饰，空置率二楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润，投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。

整体出租模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表序号项目指标备注经营收入，商业物业租金收入，每平方米月租金元车位租金收入每日小时经营税费，营业税及附加房地产税其它税后经营收入，经营成本，折旧及摊销，固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额，企业所得税净利润投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在整体招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率未达到评价参数水