资源特色差异和资源空间组合差异，使两湖山旅游项目开发具有良好市场前景。

项目建设地点选择建设地点位于芜湖弋江区。

项目建设条件优势分析政策环境近年来芜湖市委市政府高度重视旅游业发展，扶持支持旅游业各项政策措施更加有力，旅游产业发展环境得到进步优化，旅游重点项目建设取得新突破，批重点旅游建设项目规划与实施全面铺开，全市旅游业呈现出又快又好发展态势。

芜湖市投资环境优良，对本项目顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。

是领导高度重视。

市委市政府把发展旅游作为推动经济增长方式转变重要抓手，促进经济发展新增长点，市县区党政领导着力抓旅游浓厚氛围已经形成。

全市各重点旅游项目建设均有市领导牵头联系，目标任务明确，责任到位，落实措施有力，为推动全市旅游又好又快发展提供了组织领导保证。

二是旅游规划体系逐步建立。

目前，市县区级旅游发展总体规划均已通过评审并付诸实施，为科学有序地开发永续利用旅游资源奠定了良好基础。

三是政策扶持有力。

市委市政府研究制定了关于整治和改善经济发展环境实施意见。

努力改善旅游投资环境，积极鼓励支持旅游开发与建设。

大力扶持服务业发展，市财政还设立了旅游发展专项资金近百万元，用以引导，鼓励和促进旅游业发展。

由于政策措施得当，投资环境优越，为国内外有识之士投资芜湖发展旅游创造了条件。

市场优势随着改革开放以来经济秩序好转，人民生活水平日益提高，在物质丰富同时，越来越讲究提高生活质量，市场消费平稳发展。

芜湖市在传统消费基本稳定情况下，通过发展假日经济旅游经济和会展经济，举办国家级茶博会旅博会农业观赏比赛垂钓等新型项目，推动了城郊型旅游市场消费进程。

基础设施条件项目位于芜湖市弋江区，该区具有良好综合条件，所在区内基础设施完善，交通便捷。

完全能满足项目需要。

第四章市场分析与销售方案市场分析随着改革开放以来经济秩序好转，人民生活水平日益提高，在物质丰富同时，越来越讲究提高生活质量，市场消费平稳发展。

芜湖市在传统消费基本稳定情况下，通过发展假日经济旅游经济和会展经济，举办国家级茶博会旅博会农业观赏比赛垂钓等新型项目，推动了城郊型旅游市场消费进程。

十五时期，城市居民人均可支配收入年平均增长，农村居民人均纯收入年平均增长。

衣食住行等温饱问题基本解决后，正快速向高质量小康生活水平发展。

居民恩格尔系数降低，表明居民对生命质量和生活品味关注程度在提高，因此在旅游休闲方面支出也正在逐渐上升。

休闲观光是旅游业向现代生态自然延伸和有机结合必然产物，是发展都市型现代旅游业重要形式依托区域内生态园区为载体，建设批集度假，餐饮，观赏，娱乐为体，融现代自然，乡土风情，娱乐休闲，文化教育和农事体验于身休闲观光景区，满足与适应市民回归自然，享受宁静，安逸生活心理和多层次，多元化消费需求项目地处芜湖市南部地区，距市区很近，与马饮客运站仅公里，在皖赣线和沪铜线汇合处，路路路等公交车可以直达项目所在地。

城乡居民喜好假日举家邀友到此游玩，回归自然，乐此不彼。

便利交通条件，也会吸引外地游客观赏，随着公园建设及知名度增加，游客数量也会逐年上升。

我省人均已达美元这个标志性界线，迈入了工业化加速推进新阶段。

许多国家和地区经验都表明，在这时期内，食品加工业发展和新轮消费结构升级将明显加快随着居民收入，特别是农民收入较大幅度增加，广大人民群众生活水平改善和提高，水产品社会消费需求增长，对渔业产业发展将有强势拉动作用。

尤其对休闲观赏旅游健身发展有定推动作用。

销售策略方案和营销模式销售策略项目要主要围绕健康休闲娱乐销售策略，展开系列以此为中心促销活动是继续加这强和扩大自己品牌二是加大宣传力度，提高人们消费意识，扩大消费群体三是注意城乡居民需求，根据市场需求不断调整产品结构，加强产品开发力度六是朝规模化集约化现代生态型模式发展，使地区产业真正走产业化道路。

销售方案市场主要定位在普通消费水平，部分项目面向中高档消费群。

营销方式根据营销需要，加大宣传，同时提高服务水平，树立公司在行业中品牌地位。

市场风险分析项目产品市场风险因素分析目前旅游市场占有率没有，整个市场前期开拓力度不够，旅游资源开发将是制约项目关键因素。

目前存在主要问题是生态休闲旅游项目过于分散，景点间联系不够，没能形成个内容丰富，形式多样生态观光环线系统，设计生态旅游活动雷同，配套基础设施建设亟待提高。

防范和降低风险对策尽管市场品牌很多，竞争激烈，但项目建设后积极开拓消费市场，形成特色体系，增强市场竞争优势，无疑有着积极意义。

大力加强休闲基础设施建设。

按照休闲游乐享受生态享受文化理念，立足当地特色资源加强餐饮客房等设施高品位建设，做大规模，提升品位，形成品牌，迎合游客猎奇玩水观景享受等方面需求。

同时，生态环境也应本着和谐自然安全方便原则，突出田园特色，展现田园风光魅力。

加强宣传，提高知名度影响力和吸引力。

因此，必须在打造品牌强化整体包装宣传等方面下功夫。

是要通过各种媒介，运用各种方式，面向广大城镇居民，广泛宣传休闲文化，提高生态旅游知名度。

二是要把休闲和旅游业有机地结合，增加水上旅游项目。

第五章建设方案项目区现状规划范围本次规划用地范围北起规划白马山路暂定名，下同，南到凤凰山西邻三环路，东抵滨湖路。

用地呈形，占地总面积亩。

用地条件南塘湖水域面积亩黑沙湖水域面积亩白马山面积多亩空间联系紧密，山水色，形成旅游资源互相辉映。

规划城际铁路线将从用地西侧呈南北向穿越，境内线路总长。

现有景点区域内现有白马寺三圣祠两座寺庙。

白马寺，相传禅宗二祖慧可大师驾白马驮经书途经此山，在此山洞中参禅打坐，后建白马禅寺。

白马寺几经兴废，明代曾改为护明寺。

每年二月二十九日都有香期庙会，直延续至今，已有千余年历史。

建国后五十年代，庙宇遭废。

改革开放后，幸逢盛世，佛山兴旺，白马禅寺得以重建。

在当地政府及有关部门大力支持下，由江苏省佛教协会副会长，天宁禅寺主持松觉大和尚关心，觉静大师和廓性师太大力倡导和积极组织下，于年初开始了重建工作。

同年底建成了座高达米，占地平方米大雄宝殿。

另建成佛堂及僧寮生活用房平方米，寺庙初具规模。

本次规划将对白马寺重新进行规划设计，初步拟定，新白马寺总用地规模为公顷，寺庙殿堂区总建筑面积达平方米。

三圣祠，始建于宋代，屈指算来已有上千年历史了。

明初，三圣祠被赐改为护明寺。

清代护明寺倒废后，在遗址以东建有座祭祠天花圣母娘娘殿，以后每年农历三月十九都有盛大庙会。

年，岁东梁山铜佛寺主持慈云法师来到白马山东端尖山，经当地政府批准，亲自主持了三圣古寺修复工作。

用了年多时间，兴建庙宇殿堂座，寮房斋堂等余间并全部对外开放。

年三圣古寺改建了山门，铺设了上山台阶，粉刷了殿宇墙面，已初具庄严恢宏气势。

目前正在申报级旅游景区。

周围用地现状基地北侧紧贴城市道路西侧为市三所校看守所拘留所戒毒所，为封闭管理特殊用地东侧为白马山水泥厂和新建居住小区南侧为白马山水泥厂职工居住区。

山体周围还零星散布村民居住建筑和农田。

其中，白马山水泥厂占地面积大，工业建筑体量庞大，且水泥工业会造成定粉尘污染，成为方案设计中项挑战。

建设规划和布局规划目标随着生态公园自然生态环境修复与完善，将为周边地区发展带来新契机，自然化城市生态绿地山水景观将成为市民游憩娱乐新热点。

生态公园良好生态环境是最为鲜活生态科普教材，让人们认识到人类是属于自然部分，是生命共同体中员，要求人类应该尊重自然应该设法与自然和谐相处，而不是单纯地让自然只满足我们需要，更不是征服和破坏自然。

两座禅寺形成浓郁宗教气氛，为在此处形成秀丽幽奇山水景观，禅宗文化和谐传承旅游参禅胜地，奠定了基础。

白马生态公园规划目标是以保护和修复现有城市生态绿地，使其成为具有时代特征生态型科教型人性化生态空间，力将白马生态公园及周边地区共划分为四个控制区生态保护区系指神仙台凤凰山和尖山山体范围，总面积为公顷。

区内植被密布，保持着良好生态环境必需加以严格保护。

区内除经规划行政主管部门许可外，禁止切破坏生态环境人为活动，包括建房伐木采掘土石方等等。

近期年内，逐步迁移区内坟地民居及其他建筑。

生态整治区系指生态保护区与生态恢复区之间地区，区域总面积为公顷区内生态环境需进步加以整治完善。

区内除经规划行政主管部门许可外，原则不再进行建设活动，近年内，逐步迁移区内坟地民居及其它建筑。

有计划地进行成片植树造林，逐步完善生态环境。

生态恢复区生态恢复区包括规划采掘区急采掘线外米运输作业面范围用地。

区域总面积为公顷。

远期，待采矿活动终止后，对矿坑进行必要整理后蓄水成湖。

并实施将白马湖与高新区太子港水系沟通明渠工程。

景观协调区系指生态园四周米范围地区地区，区域总面积达公顷。

区内进行任何建设活动，其建筑景观环境风貌，都应充分考虑与生态园相协调。

尤其要加强工业区绿化隔离带建设，努力构建与生态圆和谐共存环境风貌。

项目建设标准和具体建设内容建设标准建设标准达国内同类先进，设施达到国内同类先进水平。

具体建设内容假日酒店及配套实施风景区建设道路建设建设配套服务中心座实施进度安排项目建设期限为年。

第月，选择建设用地，并办理相关建设规划和土地流转手续。

第月，对建设场地进行整理做施工准备，围墙基建用临时房建设。

第月，绿化景观长廊土方工程施工。

第月，供排水设施及自备供水系统开工并安装，第月，配套实施建设。

第月，基建工程及安装工程全面竣工。

第月，设备调试及试运行。

第月，逐步达到设计规模。

第六章投资概算与资金来源投资概算依据可行性研究报告工程方案资料国家计划委员会和建设部发布建设项目经济评价方法与参数第二版根据当地类似工程造价情况。

投资概算固定资产土建项目属于新建项目，项目主体建筑工程费估算按单位建筑工程投资估算法进行估算。

单价根据芜湖实际情况及该场地建筑等建设标准进行估算。

项目土建工程投资万元。

设备及安装费用设备购置及安装费参考厂家提供年目前市场价格到厂价估算。

设备投资万元。

流动资金正常年项目流动资金占用额为万元。

项目投资总额估算为亿元。

资金来源自筹。

第七章财务评价财务评价依据本评价以本报告提供技术资料为依据，依据方法与参数第二版，本章财务评价将以考察项目运营状况，了解其还款情况为目。

项目计算期设为年，其中建设期年，运营期年。

本项目主要考察增量效益。

产品估价项目主要为门票收入，日均人计算，门票为元人。

注酒店收入旅游纪念品香火娱乐实施收入不在计算内税率确定项目税金主要有所得税城市建设维护税和教育费附加等，部分产品可享受所得税减免政策，为计算故所得税按不享受减免税政策计。

项目税金详见表表项目交纳销售税金税种及税率表序号税别计税依据税率城市建设维护税应交增值税教育费附加应交增值税印花税不含税收入‟水利基金含税收入‟所得税应纳税所得折旧及摊销固定资产采用分类折旧法计算。

项目固定资产中房屋建筑物年折旧期限为年机器设备年折旧期限为年递延资产及其他按年摊销年限摊入成本费用。

折旧方法采用平均年限法，残值率按计算。

销售收入销售税金和附加估算