原面积占总面积,丘陵面积占,山地面积。㈡气候条件宜春市气候具有亚热带湿润季风气候特点。气候温和，雨量充沛，四季分明，享有山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜之称。全年平均气温，全年月平均气温最低为月,平均气温为，月平均气温最高为月，平均气温为。年平均降雨量，年平均日照时间小时，年均无霜期天。素有山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜之称。宜春是全国第批生态试点城市之，境内条主要河流全部达到饮用水标准，个县市区大气质量都达到国家标准。全市有处名山名胜个国家级森林公园个省级森林公园个省级自然保护区和个省级风景名胜区。二社会经济发展状况近年来，按照市委市政府确定把宜春建设成为赣西经济中心城市总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨经济转型，加快工业化城市化进程为目标，全市国民经济运行出现喜人变化，各项社会事业取得极大进步。尤其是年成功举办了令人瞩目第五届全国农运会，对宜春城市品位提高经济和社会发展都起到极大推动作用。年，宜春经济在提前年完成十五计划发展基础上，速度进步加快，综合经济实力持续攀升。宜春市生产总值为亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。产业结构进步优化，三次产业增加值在生产总值中构成，由上年调整为。年，宜春市财政总收入跃上亿元台阶，达到亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，农村居民人均纯收入元。房地产投资保持平稳运行。年宜春市房地产开发投资亿元，其中用于住宅建设投资亿元，增长，占房地产开发投资比重达。全年商品房销售建筑面积万平方米，增长商品房销售额亿元，增长。第四章市场分析营销策略宜春市中心城区房地产业发展状况近年来，宜春市城市建设实现惊人页，城市面貌焕然新，房地产开发拉开了新序幕，自年市政府采取了系列激活房地产业举措，中心城区房地产业呈现持续协调发展局面，年度宜春城区房地产市场继续保持平稳运行，呈现如下特点㈠从房地产开发投资看，年中心城区房地产开发投资亿元，同比增长。投资方向主要是普通商品住宅，占总投资。㈡从房地产开工面积来看，年宜春城区房地产新开工面积为万平方米，同比增长，其中住宅小区新开工面积为万平方米，占总开发量，同比增长。从房地产竣工面积看，年宜春城区房地产总竣工面积为万平方米，其中住宅竣工量为万平方米，同比增长。㈣从房地产销售面积看，年中心城区房地产交易总面积为万平方米其中商品房交易万平方米，二手房万平方米，年交易总面积为万平方米其中商品房交易万平方米，二手房交易万平方米，总量同比增长，其中商品住宅销售万平方米，同比增长，占总销售量。㈤从房地产销售价格看，年底城区商品住宅平均价格为元平方米，年底商品住宅平均价格为元平方米，同比上涨了。㈥从商品房空臵率来看，年城区已竣工商品住宅空臵面积为万平方米，年为万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。年非住宅主要是商业用房空臵面积为万平方米，年非住宅空臵面积万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。房地产开发产业已成为市级财政政增收主要增长点。年中心城区房地产及相关产业税收多万元，占到市本级财政收入左右。房地产开发内容及内涵发生了深刻变化，不仅是量增多，更主要是品质全面提高。方面更注重开发质量，着力制造品牌，出现了批环境优美舒适宜人居住小区另方面，整个城市居住面貌发生了改观，使宜春城区越来越成为有特色生态人居城市，吸引人们从四方八方前来买房臵业。通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热现象在宜春中心城区尚不存在，判断个地区房地产是否过热，空臵率这指标非常重要，空臵率高低是判断房地产市场是否总体健康关键，年宜春市商品住宅空臵率为，远远低于国际上通行警戒线。本项目以住宅开发为主，期工程住宅开发面积达总建筑面积，开发风险较低。二市场预测㈠从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年城乡居民储蓄存款余款亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，增长元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。㈡从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调近期略有上调，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。人们已不能满足于够住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。住房消费正从无到有有到优优到又转变，二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。㈣从需求关系看按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里总人口万人城区控制面积平方公里规划思路。到年，城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张阶段。在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。三市场品牌定位正荣丽景滨江定位中高端产品。锁定目标客户群宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代购买团体已经形成。我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代产品以满足市民对居住消费不断发展需求。四营销推广策略正荣丽景滨江项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。项目总户数约户，商业面积约。做好住宅部分营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。正荣丽景滨江营销推广依据为项目产品定位目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略大型推广活动促销活动。二三期营销策略做到统性和系统性，实现营销推广效应最大化。根据项目总体营销策略及开发进度分步实施，逐步执行。本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二三个标段进行施工，根据各标段工程进度达到预售条件阶段性推出房源，本案目前营销推广工作重点在期工程，在推广同时加强小区前广场园林绿化及中央水景建设，采用先造景观后建房开发理念,尽早将项目卖点精彩展现在市民面前，将规划图变成城市风景线。销售周期根据宜春房地产销售基本情况，销售周期可划分为引导期预约期第强销期持续期第二强销期持续期扫尾期。销售工作重点在引导期预约期和第强销期，在引导期和预约期做好销售引导工作，吸引市民眼球，积累目标客户群，为项目开盘做好准备工作，对项目销售起到关键性作用。产品价格策略本案产品价格策略将以市场比较定价策略为主，采用市场比较定价策略和成本加成定价综合策略。本案产品定位为中高端住宅，建筑品质在丽景山庄基础上有适度拔高，整体价格策略低开高走。多层价格每平方米计划定在元之间小高层在元商铺在元之间，车库在元左右。第五章项目技术方案设计编制依据㈠用地现状地形图及用地红线图㈡宜春市城市规划管理规定住宅设计规范㈣高层民用建筑设计防火规范，年版㈤汽车库修车库停车库设计防火规范㈥其他国家及地方相关规范，法律及规定二项目定位该项目系宜春城北首个临江题材高档住宅小区，江西省正荣房地产开发有限公司将以引领宜春市房地产市场高度，全力营造宜春流园林式标志性人性化高品质复合社区。使之建成后成为业主居家休闲健身放松心情绝佳归所。三规划设计㈠规划设计原则突出小区规划建设先进性引导性和市场性，探索宜春面向二十世纪可持续发展综合社区开发模式。以人为本，创造舒适方便健康公平经济实用高质量人居环境和社区文化结合地形，第十章投资估算及资金筹措投资估算依据㈠投资项目可行性研究指南㈡全国统安装工程预算定额江西省单位估价表全国统建筑工程基础定额江西省单位估价表㈣全国市政工程预算定额江西省单位估价表㈤材料单价依据宜春市建筑定额管理站发布年三季度主要外购材料并结合市场调查价格确定㈥其他相关定额及价格依据二投资估算主要技术指标开发用地面积亩其中净开发用地面积亩容积率开发面积其中住宅商铺车库柴棚间公建面积幼儿园总开发价值万元总成本万元税后利润万元三资金筹措本项目开发建设资金来源主要由自有资金银行融资销售回收款构成。具体构成比例如下四成本测算详见后附表四现金流量详见后附二表第十章项目财务评价贷款还本付息表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年借款还本付息年初借款累计本年借款本年利息年末本息偿还年末借款累计还本付息资金来源投资回收总投资自有资金银行融资销售款回收资金情况占总投资比例备注银行贷款利率按年利，还本付息来源为销售收入。本年应计利息年初借款累计本年借款利率。二项目财务评价项目静态盈利分析销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表单位万元类别计算依据合计建设经营期销售税金及附加销售收入投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期投资总额建设投资投资利息资金筹措自有资金银行借款销售收入再投入土地增值税计算表土地增值税计算表单位万元序号项目名称计算依据交纳金额销售收入扣除项目金额开发成本序号项目名称计算依据交纳金额开发费用销售税金及附加其他扣除项目取增值额增殖率增值税率速算扣除数土地增值税利润总额所得税我司按销售额核定征收净利润指标评价全部投资投资净利润率全部投资投产利润率自有资金投资利润率本项目以上三个静态指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，说明本项目可行。现金流量与动态盈利分析全部投资现金流量见下表评价指标税前全部投资当时当时税后全部投资当时当时全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量税前税后全部投资均大于均大于基准收益率，说明本项目可行。动态盈利分析净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。将项目每年净现金流量按基准贴现率预算为项目实施初期即为本项目开始投资当年年初第年现值，此现值代数和就是项目净现值。净现值评价标准临界值是零。经上面计算，本项目税前税后全部投资大于说明本项目可按事先规定贴现率获利，在所研究经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。基准折现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用利率。般取稍大于银行同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目基准贴现率选取时，将同期央行前期贷款利率上浮，取。内部收益率内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时贴现率，即项目净现值为零时贴现率。内部收益是项目贴现率临界值。本项目属于方案评价，经上面计算，税前税后全部投资分别为和分别大于同期贷款利率和基准贴现率，说明项目可行。项目经济效益指标汇总表单位万元类别项目静态指标动态指标投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资自有资金资金来源与运用表及其分析资金来源与运用表单位万元序号项目名称建设经营期资金来源销售收入自有资金银行借款资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金根据上