股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大开发商。

武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。

由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强价格优势，城际置业现象越来越多。

外地购房人群已占全市购房人群四成以上，成为普及全国异地置业潮中最受关注城市。

武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性年上半年，武汉市商品住房均价为元，比年上涨，与此同时，深圳涨幅高达北京涨幅更甚达广州涨幅达。

同时这价格水平仅相当于深圳年，上海年，广州年。

与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。

第三部分阳逻区域房地产前景分析项目区域市场概况阳逻新城作为武汉东部地区目前唯产业集聚区，具有承载武汉新轮制造业尤其是重工制造业转移综合优势。

大企业迁入阳逻经济开发区将会带来巨大潜在优质客户群，具有相当购房需求。

按照规划，阳逻新城将打造成为武汉最具潜力工业新城和宜居生活城，由目前城区面积平方公里，人口万，到年达到城区用地规模达平方公里，人口万，到年，城区达平方公里。

本地块作为阳逻经济技术开发区域中间地带，将有大量高素质高收入人群居住。

片区居住环境逐渐发展成熟，随着各大品牌开发商加入该区域房地产均价被逐步拉高。

商业配套完善新城市中心宜居环境独特优势也为后续价格上升提供了良好空间。

阳逻级土地交易市场价格攀升迅猛详见表类别年度投放土地宗成交土地宗投放面积万成交面积万开发总量万成交价格万元亩区域优势及前景分析以项目所在地为中点，整个阳逻经济技术开发区为圆圈，此范围内所辐射到新楼盘有天琴湾，阳逻城市广场项目，鄂发花园，水映澜湾，五环中央街，潘龙小区，江景花园等。

成熟小区有佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等。

目前，新楼盘物业形态全部为多层或小高层。

成熟小区，物业形态基本上为小高层，极少数为多层。

从用途来看，新楼盘中除阳逻城市广场项目以商业用途为主外，其他楼盘基本以住宅为主。

后期项目开发中，在所有具有小户型新楼盘中，小户型销售情况较好，价格按楼层朝向差异不等，在元平米范围浮动。

年月，阳逻长江大桥即将通车，届时，青山阳逻仅桥之隔，但目前，阳逻房价却比青山便宜不少，因此，不少青山市民选择到阳逻购置新房。

目前阳逻有多个楼盘正在开发，其房价也从年均价元平米，涨到目前均价元平米。

不过，这个价格与武汉中心城区相比还是要便宜得多目前青山部分楼盘每平米均价就已上了元。

从年起，开发区先期拿出亩土地用于房地产开发，意预打造个生态宜居生活新城。

目前，该区域内已聚集了城市广场佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等多个高品质项目。

随着片区开发热度升温，阳逻还吸引了地产集团武汉城乡建设有限公司武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。

由以上情况看来，目前项目周边新楼盘还未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内热点楼盘之。

由此可见，阳逻未来年上市新盘在目前市场价格下，将会全面突破元平米价格线，未来半年整体价格会趋向元平米高低平均值。

但是继续低于武汉市平均水平随着交通环境和配套改善阳逻将成为武汉新轮购房潮焦点地段。

第四部分项目市场定位及价格定位项目优势分析阳逻将是武汉工业发展重要承接地。

天河机场航空港，汉口北铁路编组站，阳逻深水港阳逻长江大桥以及四通八达高速公路网络，使阳逻海陆空三位体交通优势明显，物流枢纽发达，工业园产品可以在这里很方便地运往全国各地。

阳逻新城城区面积平方公里，人口万，规划到年，城区用地规模达平方公里，人口万到年，城区达平方公里，人口万，远景为平方公里，万人。

地理位置好项目所在地位于阳逻新城中心位置。

属于丘陵地势紧靠天然湖泊并与城市环线为邻，使其具备了开发成大型居住新区潜力。

生态环境好项目所在地自然环境良好山水有靠有聚，符合武汉人居住习惯。

地块形状规则项目地块形状比较规则，容易规划，且地势由北向南逐渐向柴泊湖靠拢形成天然景观资源。

未来人口迁入带来利润阳逻未来迁移而入近万人口相当于个中等城市，这样规划发展前景不可小觑。

随着迁入人口数量急剧增加以及相对市区低廉房地产市场价格，未来年时间内阳逻将面临次居住需求极度旺盛契机。

大企业迁入带来潜在客源企事业行业就业人口规模入驻时间武汉钢铁公司钢铁计划新增就业人口万年已有就业人口近万占地面积亩年销售收入亿亚东水泥水泥就业人口人占地亩投资亿北新建材石膏板就业人口人亩期投资亿西门子输电配电就业人口人占地亩投资近亿欧元阳逻国际集装箱转运中心港务物流已就业人口万人，计划就业人口万。

年新增就业人口人年吞吐万标箱年增加至万标箱。

内河航运第大港。

阳逻电厂发电已就业人口人华中最大热能发电厂装机容量万千瓦。

湖北大学阳逻分区教育在校学生人教职员工人亩爱帝纺织工业园纺织服装已就业人口余人总投资亿占地亩随着武船重工冶钢构重冶机械江南纺织等企业在阳逻新城建成投产，特别是武钢材深加工武车等大项目开工建设，加速了阳逻新城经济实力积累也带来大量迁移人口和就业机会阳逻区域人口数量已经从年万人增加到年底近万人含流动人口。

项目市场定位根据未来市场需求参考未来十年内阳逻新城整体规划及政策布局保利博高华认为本项目市场定位应为规划布局合理，社会服务设施完善，商业及市政配套设施齐全，居住环境舒适具备相当投资潜力居住新城。

根据以上定位并参考项目体量及辐射能力柴泊湖项目所针对客户群体应包括客户属性特性阳逻新城迁移入企业职工为解决上班路程过远问题也有就近置业考虑。

关心娱乐配套及教育等问题。

单位集体购买以及团购可能性较大。

来自青山区域购买者相对于青山主城区目前元左右价格。

距离青山较近阳逻价格诱人。

如能开通公交至八大家厂前时间将大大缩短。

来自汉口区域购买者相对于汉口主城区目前元左右价格。

阳逻目前销售价格难以抗拒如能做好配套减少居住生活成本保障交通则能吸引大量汉口人群关注及消费。

来自阳逻本地购买者属于本地高收入者有定社会地位和经济基础。

保利品牌进入给予他们次实现自己居住愿景机会。

抗性在于价格。

其他包括看好阳逻区域发展前景外地入汉人口等。

项目价格定位物业名称物业类型销售率年销售价格年销售价格增长幅度鄂发花园多层元元水映澜湾多层小高层元元五环中央街高层元元天琴湾多层小高层元元阳逻城市广场高层元江景花园高层元元根据以上市场反映保利博高华预计未来年内阳逻片区域楼市销售价格涨幅在左右则项目入市时销售均价可设定为水映澜湾五环中央街鄂发花园江景花园天琴湾阳逻城市广场元内为正常值武汉保利•博高华选择年阳逻片区月份和年度销售均价作为涨幅预估依据年度销售均价元涨幅如按照保利圆梦花园项目目前价格增长系数及价格作为本项目年底入市价格进行推算则按照项目开发期间总推量及总回收均价推算如下开发阶段时间年开发体量销售均价元回收总额亿元第期约万第二期约万第三期约万总计万按照以上推算保利圆梦花园项目在年开发期内总回收均价为元总回款金额最高可达到亿元第五部分项目开发建加强回填土方堆放场管理，制定土方表面压实定期喷水覆盖等措施不需要泥土，建筑材料弃渣及时运走，不长时间堆积。

运土卡车及建筑材料运输车按规定配置防洒落装备，装载适当，保证运输过程中不散落并规划好运输车辆运行路线与时间，尽量避免在繁华区交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。

运输车辆加蓬盖，且出装卸场地前将先冲洗干净，减少车轮底盘等携带泥土散落路面对运输过程中散落在路面上泥土及时清扫，以减少运行过程中扬尘施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。

施工期水环境防治措施工程施工期间，施工单位应严格执行建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定，应对施工期间地面水排放方式结合建成以后该小区雨水污水排放方式起进行组织设计，防止乱排乱流，并在施工区域内设置沉淀池化粪池隔油隔渣池等简单污水处理设施。

在施工场地建设临时导流沟，导流沟上设置沉砂池，将暴雨径流经沉砂后引至项目所在地雨水管网排放，避免雨水横流现象。

工地食堂设置隔油隔渣池，对餐饮污水进行预处理后，对施工废水设置格渣沉淀池预处理。

然后再与施工生活污水起进入市政管道处理。

施工时产生泥浆水及冲孔钻孔桩产生泥浆经过沉淀后方可排放，未经处理不得随意排放，不得污染现场及周围环境。

在回填土堆放场施工泥浆产生点应设置临时沉沙池，含泥沙雨水泥浆水经沉沙池沉淀后排放。

施工工地粪便污水需经三级厌氧化粪池处理，工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。

施工期污废水处理后方可排入市政管网。

施工期固体废物防治措施为减少弃土在堆放和运输过程中对环境影响，采取如下措施对富余土方首先用于项目场地内绿化假山造景，之后剩余土方要求全部回收处理，场地内无弃方产生。

施工单位必须向有关余泥渣土排放管理处提出申请，按规定办理好余泥渣土排放手续，获得批准后方可在指定受纳地点弃土。

车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭包扎覆盖，不得沿途漏撒运载土方车辆必须在规定时间内，按指定路段行驶。

选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在山坳或低洼地带弃土场上游要设置导流沟。

弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。

总之，在建设项目建设期间，对周围环境会产生定影响，将尽可能通过加强管理文明施工手段来减少建设期间施工对周围环境影响，从其它工地经验来看，只要做好上述措施，是可以把建设期间对环境影响减少到较低限度，做到经济发展与环境保护协调。

施工期间植被破坏防治措施对建设项目用地周围地形植被调查和分析，建设用地为常见植被之间零星间杂些小鱼塘，无耕地。

由于本项目建设，将对原有植被和自然景观造成定破坏。

因此在施工过程中，必将尽量保留原有地形地貌并在工程完成时，通过建设绿化带形式对周围地区植被进行回复，营造良好生态环境。

环境质量现状评价结论评价结果表明，年度倒水河符合Ⅲ类水质类别，柴泊湖为Ⅳ类水质，已经不能满足Ⅲ类水体功能，主要污染项目是总磷超标倍化学需氧量超标倍，水质轻度污染。

大气环境现状监测结果表明，及浓度均未超过环境空气质量标准及年修改单中二级标准要求。

项目所在地评价区域环境空气质量良好。

拟建项目所在地四周边界昼间和夜间均可达到所执行城市区域环境噪声标准类标准。

项目建成后环境影响评价结论水环境影响评价结论建设项目生活污水经隔油隔渣粪便污水经三级化粪池处理经市政管网达到阳逻污水处理厂纳污范围，经处理达标后排入倒水河，不会对周围水环境造成明显不良影响。

环境空气影响评价结论该项目主要大气污染源是居民厨房废气食堂油烟及停车场机动车进出停车场尾气。

居民住宅油烟废气拟经抽油烟机收集后通过内置烟道引上顶楼排放，车库废气经机械通风设施收集通过公共烟道引至顶楼天面排放，并加强小区内绿化，充分利用植物对环境美化和空气净化作用，不会对小区内居住者和附近居民生活造成影响。

声环境影响评价结论建设项目建成后，主要噪声声源是水泵房风机房停车场机动车进出噪声等。

水泵房应在安装水泵时搞好基础减振及机房密闭隔声，使用低噪声风机，对其进行减振和消声处理，小