等优惠政策，这对微型工业相当有吸引力。

随着社会发展和电子科技突飞猛进，产品竞争最终还是科技竞争，技术含量越高产品其市场竞争力越强，未来将是微型工业天下。

正因为工业地产巨大发展潜力，改革开放二十多年来，全国各地兴办起了各种各样经济技术开发区高新技术产业开发区工业区工业园区等，建成了实现经济与科技结合，经济跨越式发展重要基地。

但同时，我们也应看到，在取得重大成果绩效同时，不容忽视是许多地方工业地产开发在体制观念意识与思维方式等方面，还未能完全与市场接轨与世界经济接轨，甚至还有些严重不足和缺憾。

特别是进入新世纪以来，新经济大潮兴起，工业地产市场高速增长，使得传统工业地产运营显得越来越不合时宜。

认识缺憾只生产不生活无文化许多开发区高新区工业园区，只知招商引资多建厂，切围绕生产转。

殊不知开发区高新区工业园区本质是什么。

开发区高新区工业园区管理部门，实际上是级政府开发区高新区工业园区实际上个特殊意义上城市。

城市本质定义是人类生产过程生活过程与文化过程三大过程基地。

正是因为只认识到生产过程而忽略了生活过程，更不知文化过程，所以有些开发区高新区工业园区实际上只是厂房区而已，配套设施生活环境以及实效性多元化服务远远未跟上，更没有文化过程方面考虑与规划建设。

也正因此，有开发区对外来投资商尤其是对创业者吸引力不足，或者留不住有巨大发展潜力企业，更留不住杰出创新人才。

概念误区言必称高新自我束缚有开发区高新区工业园区，将高新技术概念绝对化。

眼睛只盯着高新技术，而未走出高新技术认识误区。

所以，在些开发区高新区管委会，人人言必称高新。

高新技术产业开发区在中国也是各地都有比比皆是。

重视高新技术这当然绝对是正确，我们也需要用真正意义上高新技术改造传统产业。

所以，高而新这概念，从逻辑上和实务实践两方面分析，都不能绝对化。

这种认识上偏差事实上正制约着我国许多专利技术应用推广和产业化也不利于实用新型科技创新活动普及化。

盲目苛求贪大拒小嫌贫爱富有开发区高新区负责人，对于投资商创业者有明显嫌贫爱富心态，甚至有言投资不到亿元，免谈，胃口太大。

其实，就我国现实情况和经济发展水平而言，我们中小企业不是太多，而是还远不够多。

没有数量，哪来质量开发区如没有众多中小企业，哪有更多发展机率更何况，新经济发展实践也证明，众多小企业生命力和发展速度远远超过许多传统大型企业。

风险投资短缺科技成果商用化产业化缺乏资金支持没有什么企业是不缺钱，特别是创业阶段企业和规模实力还不强大企业。

企业自主开发或引进科技成果，往往大制约因素就是风险投资。

但我国为数众多孵化工业园区高新开发区，目前同样存在个问题，就是缺少大功能，即风险投融资融通渠道保障功能。

孵化功能欠弱缺少真正意义上创业中心作为创业基地开发区高新区，其重要功能之就是孵化功能。

否则，与般城市老工业区工厂区如老成都东郊工业区差别不大。

各开发区高新区都在强调办好创业中心，发挥孵化功能。

但在实际上，大多浮在口号宣传层面而很少能提供集约高效多功能服务，切实发挥出孵化功能。

规划思想落后表层性现代化，不是真正意义上现代化规划就是财富，环境就是资本。

但我们在各地开发区高新区看到，严格意义上大都是大同小异标准厂房加上玻璃幕墙写字楼所挤成生产办公区。

无个性可言无文脉可见无文化所现百区面。

虽然，各开发区高新区都有规划，但实际上是土地使用规划和产业企业厂区分布规划，并非真正现代意义上环境整体综合性规划，即地理环境与人工环境有机体化统筹规划设计。

些开发区高新区环境表面现代化，正反映出规划思想落后。

调控背景下中国工业地产据数据显示，年起中国工业用地增长幅度逐年提高，到年已经占到全年总供应。

导致这现象原因，方面是因为中国经济快速发展，工业用地需求日渐旺盛但另方面，地方争相抢夺投资资金，采取竞相压低地价方法招商引资，导致工业用地需求迅速膨胀。

中央政府近年为加强土地调控出台多项措施，明确了中国实行最严格土地管理制度。

年月日，在中央政府下发国务院关于加强土地调控有关问题通知中明确指出，国家根据土地等级区域土地利用政策等，统制定并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本土地前期开发成本和按规定收取相关费用之和。

工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布最低价标准。

由此预示，新轮土地调控政策将工业用地放到了调控议事日程上来，而调控力度较之过去有增无减，因而，工业地产原有运行方式经营模式都将遭受重大挑战。

结论经济开发区是吸引国内外投资最为集中经济增长最快市场最具活力投资环境最完备运行体制最新经济效益最好区域之，是中国改革开放个历史性创举，在中国经济快速增长多年中，发挥着窗口辐射示范和带动作用，大大促进了我国经济不断向前发展。

但随着我国经济持续稳定快速增长，旧经济增长模式和经营理念所呈现出问题也越来越多。

我们清醒地看到，开发区建设和发展逐渐暴露出些问题，主要表现为开发区数量过多，层次和质量却不高，多数园区招商引资出现困难，许多园区经常花巨资赴世界各地举办推介和洽谈活动，却往往是事倍功半，投入与产出严重倒挂。

出现这些问题个重要原因就是传统工业园区定位和运营模式，在新经济形势面前，已经显得力不从心，迫切需要创新和改革。

正如工业经济本身发展样，只有通过不断创新，才能在中国工业地产新轮机遇面前，后来居上力拔头筹。

项目地域背景分析成都工业经济发展持续走强成都工业成都工业是在仅有三根半烟囱基础上逐步发展壮大起来，经历了工业化起步工业建设跃进发展和三线建设几个发展阶段。

特别是改革开放以来，成都工业蓬勃发展，成为全市国民经济重要支撑力量。

成都已经从个典型消费城市发展成为西南地区重要工业重镇。

截止年月末，全市规模以上工业企业数超过户，达到户，比去年净增加户，有力地推进了全市工业增长。

月，成都市规模以上工业增加值完成亿元，增长，创历史新高。

完成出口交货值亿元，增长完成新产品产值亿元，增长。

月，成都个工业集中发展区实现工业增加值亿元，同比增长，工业集中度达到。

年内，成都还将力争全市工业集中发展区基础设施建设投入增长以上，工业集中度提高个百分点以上。

中小企业成为成都经济主力目前，中小企业已成为推动成都经济发展主要动力，成为全市国民经济和社会发展重要力量，而政府在促进中小企业发展过程中发挥了重要作用。

据统计，最近三年，成都市私营企业新增户数每年都以左右速度高速增长，而外商投资额则以每年左右速度高速增长。

年，成都市全力以赴抓好优化投资环境深化企业改革培育产业集群拓宽融资渠道构建三大服务体系以及招商引资安全环保等重点工作，促进全市中小企业民营经济持续快速健康发展，全市中小企业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长利税总额亿元，增长。

全市民营经济实现增加值亿元，增长。

成都工业地产现状成都工业地产基本现状成都市所属区市县工业集中发展及相关基本情况表基本情况区市县主要产业及特色工业园区情况主要企业或项目名称园区名称级别园区主导产业高新区成都高新技术产业开发区新加坡工业园国家级电子信息生物医药精密机械制造锦江区印务电子信息生物医药成都锦江工业开发区九龙服装工业园省级印务电子信息生物医药博瑞印务高新彩印报业集团川渝中烟公司佛兰印务香精厂嘴棒厂三圣花乡乡村旅游百工坊旅游商品城青羊区成都青羊工业集中发展区蛟龙园区市级电子信息精密机械都市加工金牛区成都金牛区高新科技产业开展区省级电子信息生物医药印务两河城市森林天回银杏园成华区汽配产业电焊产业成华区龙潭都市工业集中发展区四川省中小企业示范园欧盟工业园市级省级施本园区开发主要风险政策风险建设风险资金筹措风险环境保护风险针对本研究具体情况，以上风险主要排序为政策风险资金筹措风险建设风险环境保护风险。

主要风险防范政策风险及其防范本工业园开发面政策风险主要来自年月日国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理通知。

该通知规定律暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区高新技术产业开发区旅游度假区商贸开发区工业园创业园软件园环保产业园和物流产业园等各级各类开发区园区。

国家级开发区确需扩建，须报国务院审批。

在此背景下，本园区作为园区报批存在政策障碍。

但结合月日建设部通知看，国务院通知并不构成障碍，主要是种约束。

任何城市均要发展工业，从集约化规模化联动化生态化出发，发展工业就必须集中。

鉴于本园区开发必要性迫切性和可行性。

制定防范本风险措施是先回避工业园等类似名称，以新型技术用地报批。

月规划部门协调整城市总体规划和城市近期建设规划，将本项目用地规划范围调整为工业用地。

建设风险及其防范本园区规模接近亩，开发历时约计年时间，时间跨度较长，建设过程中会出现很多认为和市场风险，影响项目正常开发和运行。

需要在开始就建立完善管理制度和系统化运作流程，将建设开发和销售招商有机结合起来。

资金筹措风险及其防范本园区开发建设累计需投入约亿元，即使考虑滚动开发量出为入原则，资金筹措压力也比较大。

因此，本园区成功关键是第期开发销售和招商，定要重视前期策划推广重要性，真正吸引市场关注度，形成工业地产投资高潮，通过前期销售收入来缓解项目开发资金投入。

环保风险及其防范工业生产是环境污染较严重行业。

虽然本园区建设从开始就要求树立全新生态环保理念，严格执行国家标准。

但环境保护仍构成本项目风险之，主要有实施风险，因为环境保护规划项目如污水处理和排放设施不能按时投入运行，造成整体规划不能实现。

运行风险，因设备故障使得设备处理能力降低，排放指标超标，影响周围环境因些不可抗拒外部原因如停电突发性自然灾害等造成环保设备停止运行，大量未经处理污染物外排。

因此，相关环境保护项目必须与工业园开发同步实施，保证工业园环保项目可靠稳妥和先进。

第五章结论可行性研究结论此研究报告包括必要性研究区域优劣势分析场地建设条件分析开发价值分析园区设立模式园区管理体制和开发模式设计产业选择功能分区开发时序产业空间布局投资估算和投资计划财务效益分析社会效益评价环境保护研究等方面，其主要研究结论如下武侯科技园完全有必要发展本项目，武科实业发展现代工业核心技术创造园区最大优势和前提就是优越地理和政策条件，现在选址是正确。

从各承载力分析，规划范围内适合并有条件建设武科现代工业核心技术创造园区。

建设武科现代工业核心技术创造园区可以带动武侯科技园武侯区和周边地区发展。

本工业园实行精简高效管理模式，先期组建管委会机构设置尽量简化，但是为了加快工业园建设步伐，提高办事效率招商水平和服务水平，理顺与政府职能部门和园区属地关系，更好处理园区社会事务等角度来看，将来管委会必须具备级政府副局级地位及其所拥有权限，并在其下配备适当部门承担相应职责，同时在适当时候提请区政府制订个园区条例，并提交区人大审议通过。

关于园区财政预决算体系建立为了减少体制