销售费用按销售收入计提。

财务费用购置成本及二次建造成本总额为自有资金，为银行贷款。

因租金收入非次性收入，具体财务费用金额及发生时机详见表投资回收期计算表。

上述费用详见表间接费用明细表。

表间接费用明细表费用名称金额万元指标元平方米管理费用销售费用财务费用见表见表总计总投资详见表总投资明细表。

表总投资明细表名称金额万元指标元平方米购置成本二次建造成本间接费用总投资如上表所示，本项目总投资为万元。

第五章财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税制度进行。

本财务分析测算起始日为年月日。

本财务分析测算中暂不考虑物业管理收入及成本。

本财务分析中不考虑租金递增因素。

收入详见表租售收入预测表。

支出成本支出本项目总投资为万元。

税金支出税金分租赁税金和销售税金两部分，按计提。

财务费用指尚未收回投资在每年产生利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按年期固定资产贷款利息计，利息收入按暂按计取。

具体详见表投资回收期计算表。

第页共页投资回收期详见表投资回收期计算表。

表投资回收期计算表单位万元第年收入支出净现金流量累计净现金流量净现值折现率为累计净现值租金收入售房收入小计成本支出税金财务费用小计第页共页说明从静态角度看，本项目约在第年开始盈利从动态角度看，按折现率计算，本项目盈利起始期将在第年。

计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分现值，即可用于抵押出售产权价值。

第页共页第六章结论根据上述分析，本项目裙房以上部分定位为酒店式公寓运作方式，相对于纯销售项目，前期资金投入量明显偏大，投资回收期明显偏长，且因房地产市场不可控因素较多，相应投资风险也较大。

王茵二零零三年三月三日第章项目概况建设单位本项目开发商为上海海联置业有限公司。

项目位置江宁路大厦项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路康定路交界处。

主入口在江宁路上。

项目规模江宁路大厦为幢层楼点式商办楼，其中地下层为车库，层为裙房，层为敞开式办公楼，层为公寓式办公楼，层为屋顶花园。

总建筑面积约为平方米。

主要建筑技术指标本项目主要建筑指标详见表。

表主要建筑指标表序号指标名称单位指标值基地面积平方米总建筑面积平方米其中地下部分建筑面积平方米核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，地上裙房部分建筑面积平方米地上其他部分建筑面积平方米总户数非裙房部分户项目现状江宁路大厦项目于年竣工，至今已空置两年余。

本案现状为主体为框剪结构，主楼部分建安工程已完成裙房部分除设备未安装，其余已完成公用部位装饰及小区建设基本没有大产证已获得。

基于上述现状，本案开发商要求以万元价格整体托盘转让。

第二章市场研究为了明确接盘可行性和项目定位合理性，特对本案周边物业进行调研。

调研区域说明本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西闭合区域。

办公楼物业行情经调研，本区域办公楼基本上以租为主，租金水平为元天平方米，详见表本区域办公楼个案汇总表。

表本区域办公楼个案汇总表序号个案名称所处位置租金元天平方米包物业管理费与否艺海大厦江宁路康定路不包时美大厦江宁路康定路包和大厦江宁路昌平路包新城大厦江宁路新闸路包住宅物业行情静安区是上海典型城市中心区，也是上海房价最高区域，该区域住宅平均售价为元平方米，详见表本区域住宅个案汇总表。

表本区域住宅个案汇总表序号个案名称所处位置个案类别售价元平方米交房状态康宁雅庭江宁路康定路高层住宅毛坯新格公寓江宁路康定路酒店式公寓全装修静安枫景常德路新闸路高层住宅全装修静安晶华安远路陕西北路高层住宅毛坯酒店式公寓未定全装修定位建议根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。

第三章租售计划销售定价销售定价针对裙房部分而言。

根据市场研究章节中所列明周边楼盘价格及本案自身条件，作出以下有竞争力定价。

裙房均价元平方米不含设备报价，可售建筑面积按平方米计，销售收入为元。

租金定价租金定价针对酒店式公寓部分而言。

酒店式公寓价格分布详见表酒店式公寓价格定位表。

表酒店式公寓价格定位表房型面积平方米数量套单价月理论年租金年两房三房小计实际年租金收入年按入住率计实际年租金收入合人民币年按汇率计车位元月个，可租车位按个计。

年租金收入为元。

租售进度及租售收入租售进度假定接盘日为年月日，租售起始日为年月日，裙房销售期为年个月，于年月日销售完毕。

租售收入详见表租售收入预测表。

表租售收入预测表单位万元销售部分序号收入名称年月年年小计裙房销售收入年度小计租赁部分序号收入名称年小计酒店式公寓租金收入车位租金收入年度小计第四章投资估算投资估算依据和说明本投资估算测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为年月日，裙房销售完毕日为年月日。

本投资估算编制依据为项目示意图，非竣工图。

本投资估算参照了近年上海已建成同类建筑工程竣工有关资料。

本投资估算暂不考虑裙房部分设备安装及屋顶花园装饰费用。

投资估算购置成本本案整体转让价格为万元，即二次开发商购置成本，其中包括土地成本建造成本次开发期间间接费用及原始开发商利润。

二次建造成本由于以下原因，产生了二次建造成本本案原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，所以内部格局将有所变动改建为住宅项目，将增补公用部位装饰小区装饰和智能化建设本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前市场要求，须修补或调换。

本案裙房部分外立面装饰未完成。

因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓装修及配置费用。

这部分建造成本具体数额详见表二次建造成本明细表。

表二次建造成本明细表注指标栏计算基数为总建筑面积平方米部位内容内容明细金额万元指标元平方米主楼部分设计费内部房型及窗体结构变动建安费公用部位装饰电梯厅大堂墙地门套大理石层新砌半砖隔墙内墙板面满批腻子粉刷换窗凿除，新开进户门樘及五金楼梯地砖，木扶手，防滑条智能化红外报警楼宇对讲电视监控宽带卫星电视小区围墙门头绿化分户门内装修配置小计裙房部分建安费外立面装饰小计地下车库建安费停车管理系统人工小计预备费不可预见费按上述费用计提小计总计间接费用管理费用按二次开发建造成本计提。

销售费用按销售收入计提。

财务费用购置成本及二次建造成本总额为自有资金，为银行贷款。

因租金收入非次性收入，具体财务费用金额及发生时机详见表投资回收期计算表。

上述费用详见表间接费用明细表。

表间接费用明细表费用名称金额万元指标元平方米管理费用销售费用财务费用见表见表总计总投资详见表总投资明细表。

表总投资明细表名称金额万元指标元平方米购置成本二次建造成本间接费用总投资如上表所示，本项目总投资为万元。

第五章财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税制度进行。

本财务分析测算起始日为年月日。

本财务分析测算中暂不考虑物业管理收入及成本。

本财务分析中不考虑租金递增因素。

收入详见表租售收入预测表。

支出成本支出本项目总投资为万元。

税金支出税金分租赁税金和销售税金两部分，按计提。

财务费用指尚未收回投资在每年产生利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按年期固定资产贷款利息计，利息收入按暂按计取。

具体详见表投资回收期计算表。

第页共页投资回收期详见表投资回收期计算表。

表投资回收期计算表单位万元第年收入支出净现金流量累计净现金流量净现值折现率为累计净现值租金收入售房收入小计成本支出税金财务费用小计第页共页说明从静态角度看，本项目约在第年开始盈利从动态角度看，按折现率计算，本项目盈利起始期将在第年。

计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分现值，即可用于抵押出售产权价值。

第页共页第六章结论根据上述分析，本项目裙房以上部分定位为酒店式公寓运作方式，相对于纯销售项目，前期资金投入量明显偏大，投资回收期明显偏长，且因房地产市场不可控因素较多，相应投资风险也较大。

王茵二零零三年三月三日第章项目概况建设单位本项目开发商为上海海联置业有限公司。

项目位置江宁路大厦项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路康定路交界处。

主入口在江宁路上。

项目规模江宁路大厦为幢层楼点式商办楼，其中地下层为车库，层为裙房，层为敞开式办公楼，层为公寓式办公楼，层为屋顶花园。

总建筑面积约为平方米。

主要建筑技术指标本项目主要建筑指标详见表。

表主要建筑指标表序号指标名称单位指标值基地面积平方米总建筑面积平方米其中地下部分建筑面积平方米核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，地上裙房部分建筑面积平方米地上其他部分建筑面积平方米总户数非裙房部分户项目现状江宁路大厦项目于年竣工，至今已空置两年余。

本案现状为主体为框剪结构，主楼部分建安工程已完成裙房部分除设备未安装，其余已完成公用部位装饰及小区建设基本没有大产证已获得。

基于上述现状，本案开发商要求以万元价格整体托盘转让。

第二章市场研究为了明确接盘可行性和项目定位合理性，特对本案周边物业进行调研。

调研区域说明本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西闭合区域。

办公楼物业行情经调研，本区域办公楼基本上以租为主，租金水平为元天平方米，详见表本区域办公楼个案汇总表。

表本区域办公楼个案汇总表序号个案名称所处位置租金元天平方米包物业管理费与否艺海大厦江宁路康定路不包时美大厦江宁路康定路包和大厦江宁路昌平路包新城大厦江宁路新闸路包住宅物业行情静安区是上海典型城市中心区，也是上海房价最高区域，该区域住宅平均售价为元平方米，详见表本区域住宅个案汇总表。

表本区域住宅个案汇总表序号个案名称所处位置个案类别售价元平方米交房状态康宁雅庭江宁路康定路高层住宅毛坯新格公寓江宁路康定路酒店式公寓全装修静安枫景常德路新闸路高层住宅全装修静安晶华安远路陕西北路高层住宅毛坯酒店式公寓未定全装修定位建议根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。

第三章租售计划销售定价销售定价针对裙房部分而言。

根据市场研究章节中所列明周边楼盘价格及本案自身条件，作出以下有竞争力定价。

裙房均价元平方米不含设备报价，可售建筑面积按平方米计，销售收入为元。

租金定价租金定价针对酒店式公寓部分而言。

酒店式公寓价格分布详见表酒店式公寓价格定位表。

表酒店式公寓价格定位表房型面积平方米数量套单价月理论年租金年两房三房小计实际年租金收入年按入住率计实际年租金收入合人民币年按汇率计车位元月个，可租车位按个计。

年租金收入为元。

租售进度及租售收入租售进度假定接盘日为年月日，租售起始日为年月日，裙房销售期为年个月，于年月日销售完毕。

租售收入详见表租售