图九五十五期间区域房地产投资情况对比图房地产开发开发能力迅速扩张。

纵观苏州多年来商品房开发状况，可以发现，自年以来，苏州房地产市场进入了快速发展期，其中年三年施工面积增幅都接近或超过。

五年环比增幅分别为和。

见图。

图年苏州商品房建设情况供应能力不断增强。

十五期间，苏州市商品房竣工面积达万平方米，是九五时期倍。

年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房度供不应求，房地产开发量放大，使市场供应量迅速增加，缓解了苏州房地产市场供需矛盾，也保障了苏州房地产持续发展。

房地产销售销售量持续增长。

在房地产投资开发高速增长同时，苏州商品房市场交易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。

年，全市商品房销售面积年均增幅，商品房销售率达其中住宅销售万平方米，是九五时期倍，占全部商品房销售面积。

见图。

图年苏州市商品房销售情况个人消费为市场主体。

近五年，二级市场另个重要特征是个人消费成为市场主体。

五年中个人购房占比逐年提高，年，苏州个人购房比重分别为和。

商品房个人消费提升，主要是年以来，住房制度改革推进以及居民住房需求增加，特别是近年来经济增长，人均收入水平提高，居民改善住宅需求相当旺盛。

商品房价格飙升。

近五年，是我市房价快速上涨时期，其价格上涨速度之快，幅度之大，确实引人注目。

房价快速上涨既成为社会关注焦点，也成为百姓议论热点。

至年底，苏州商品房预售平均价格达元平方米，其中住宅预售均价元平方米年，商品房价涨幅分别为和。

见图。

图年苏州商品房预售单价走势图商品房价格上涨主要原因土地价格上涨，从年起，苏州推出土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房成本近地价快速上涨，这是当前房价上涨重要因素。

近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本增加。

新建住宅品质建筑材料品质户型及配套设施小区环境优化等提升导致房价上涨。

房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。

投资和投机性购房拉动。

苏州房地产发展主要动因经济持续增长和政策因素调整，加快了房地产发展苏州经济持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实经济基础，苏州自年起，人均超过美元，年全市地区生产总值突破亿元，达亿元，总量居全国第五。

同时，住房分配货币化放宽住房公积金和商业贷款等政策实施，以及多层次住房供应体系建立，都有力地促进了房地产开发流通消费，推进了房地产市场发展。

居民收入不断提高，为房地产发展提供了条件年，蓬勃发展经济，使居民手中可支配收入增长迅速，年均增长近。

年苏州市区居民人均可支配收入元，居民可支配收入增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大商机，因此房地产市场火爆是苏州经济发展个必然表现。

新城市规划与建设为苏州房地产发展创造了广阔空间近几年，苏州按照适度超前突出重点城乡体配套完善要求，继续加大基础设施建设力度，逐步建立起系统化网络化现代化基础设施主体框架。

优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网，沟通城市环路，增加古城与园区新区及其他新城区连接通道。

通过树立良好城市形象，苏州创造了越来越优越投资环境和人居环境。

④土地招拍挂政策对苏州房价上涨起到了推波助澜作用为进步规范房地产市场，苏州市政府在年出台了土地使用权出让招标挂牌拍卖新政策，使苏州房地产业运作更加透明公开规范，同时也标志着我市房地产业走向成熟。

房地产开发投资额及房价在土地拍卖推动下步步走高，土地政策改革促进了房地产发展。

目前我市房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段，随着苏州两个率先进程推进，房地产市场将有个新发展机遇。

苏州市居民购房意向与特点根据年初苏州市房管部门所作次大规模购房需求社会调查，结果如表所示，我们可以目前市场主流购房理由是改善居住，万到万总价最易被购房者接受，园区成为购房首选区域，房产价格和地理位置成为购房首要因素。

表购房意向调查表购房类型项目多层层以下中高层层高层层以上跃层式联体别墅别墅比重面积项目比重总价项目万比重购房地段项目新区园区吴中区相城区市区比重购房意图项目首次购房满足基本住房需要二次购房改善居住条件投资收益给子女父母购房拆迁购房比重购房最注意因素项目房产价格物业管理地段交通便利性周边环境比重住宅类型项目商品房二手房使用权房比重从苏州市土地供应看未来段时期苏州房地产市场发展趋势苏州市土地市场供给主要来源于两方面其为城市规划中旧城改造，其二则为新城区发展规划产生土地供应。

旧城改造年房屋拆迁主要集中在三个新城区平江区金阊区沧浪区，拆迁规模数量与年持平。

同时，政府对原本处于古城区内企业实行退二进三政策，企业搬迁也产生了些可供交易土地。

新城区规划中心城区不断外延政府对古城区居民外迁引导政策，使得可供应交易土地范围不断扩大，同时，由于新城区从头做起，良好规划及政府支持，同时又相对低廉土地价格，新城区内土地对开发商来说吸引力较大。

年苏州市公开拍出让土地成交面积平方米，可建面积达平方米，平均成交价元平方米，平均上涨幅度约。

从用地年出让土地有关情况如表所示。

表年苏州市土地出让情况分析表用地性质居住用地商业用地综合娱乐用地土地供应面积区域中心城区园区吴中区新区相城区从供应区域看，成交土地主要集中在中心城区吴中区和园区，值得注意是地块位置集中处将成为热点板块，如劳动路片区改造所带动胥江板块，新开发区建设所驱动木渎越溪板块。

吴中区房地产市场分析吴中区地域较广，空间跨度大，各镇自然条件和经济发展状况不尽致，吴中区长期以来作为苏州郊县，其房地产发展具有自身较为特殊之处。

苏州山水美，精华在吴中，地处苏州南大门吴中区，历史悠久人文荟萃，自然风山水得天独厚，吴中秀丽山水，孕育了这里深厚文化底蕴，无处不在文化气息又增添了山水物种独特个性魅力，造就了吴中区人无我有，人有我优人居环境，这是上天给与吴中区恩赐。

为了用足用好这张山水名片，吴中区将区域定位为山水苏州，人居天堂，充分发挥得天独厚人文自然地理环境等优势和紧邻中心城区集聚效应，以区域房地产开发为切入点，梯度开发各类房地产项目，由此带动整个吴中区城市建设和经济发展进程，争取将吴中区大造成长三角地区中心花园人居天堂。

纵观整个吴中区房地产开发和城市建设现状，各具特色四大居住板块发展脉络清晰可见长桥板块中心区板块长桥板块是吴中区区政府所在地，也是全区经济文化中心。

经过数年建设，长桥板块已经形成颇具规模居住区域。

据统计，现该区域内常住人口约有万人。

这带基础设施完善，交通方便，区内十多条公交线路使长桥与苏州市区园区新区和相城区联系愈加紧密。

区内生活机能成熟完善，主要配套设施如下教育吴中实验小学苏苑实验小学城西中学振兴职业中学医疗吴中区人民医院长桥医院美之国社区卫生服务站购物华润超级广场长桥农贸市场餐饮苏苑饭店香雪海饭店南开大酒店新梅华大酒店豪仕登大酒店娱乐钱柜俱乐部钻石年代俱乐部银行中农工建四大国有银行吴中区支行及分理处邮政储蓄公交路路路路路路路等余条线路区域特征早期产品以别墅和多层住宅为主，现转向以小高层和高层为主，兼有少量别墅和多层住宅。

均价别墅元平方米多层元平方米小高层高层元平方米吴中经济开发区板块吴中经济开发区位于长桥以南，与吴中区中心城区相隔条大运河，区内分布大量电子纺织化工等外资企业。

该板块房地产开发从区内第个大型住宅区碧波花园起步，迄今为止已近年。

生活机能分布不平衡，主要围绕碧波花园及东吴南路分布，如碧波实验小学碧波中学吴中商城好旺玛超市城南大饭店川福楼大酒店等。

目前其他区域相当缺乏商业设施和医疗教育配套。

但是随着水，出园是湖景观特色。

侧临湖，天然水景可令视觉延伸，提高社区整体自然景观效果，形成个极具亲水性生态居住社区。

石湖之韵二期分为三个别墅区，两个别墅区围绕个中心别墅区建筑群，另外小区配备邻里中心和幼儿园处于小区西面，小区在西北面设个主要入口，在南面设个次入口。

在小区总平面范围内，合理布局去内空间。

④交通组织小区交通由小区出入主通道，小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，入口设于西北面和南面，紧接规划道路和塔影路。

功能设施标准目前住宅需求定位于对舒适生活和档次满足。

本方案在具有环境优美交通便利公共设施逐步完善基础上还有私密性好面积不过大带花园特点。

设施标准如表表石湖之韵二期项目设施标准结构现浇混凝土框架结构外墙高级外墙涂料优质保温材料内墙地面内墙批白，地面水泥砂浆找平屋顶及露台平屋顶，防水保温隔热处理门窗优质铝合金中空玻璃门窗厨房做厨房设施位置预留，地面防水处理卫生间作卫生间设施位置预留，地面防水处理阳台花园每户配送花园，阳台为混凝土玻璃挡板安保系统可视对讲门禁红外线安控系统每户配有紧急求助系统小区配套设施小区设有邻里中心幼儿园门卫配电间。

住宅户型规划根据石湖之韵二期区位环境和住宅市场需求，初步规划为种户型，见表。

表石湖之韵二期主要户型户型户数每户建筑面积平方米总面积平方米叠加联排双拼④工程项目览表依据初步规划方案，石湖之韵二期主要工程项目如表。

表石湖之韵二期主要工程项目览表序号项目名称说明土建工程建筑面积叠加建筑面积联排建筑面积双拼建筑面积邻里中心建筑面积商业店铺医疗诊所文体活动社区服务金融邮电市政公用建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积幼儿园建筑面积门卫建筑面积配电间建筑面积物业管理用房建筑面积停车位辆给排水工程变频调速供水系统普通消防系统住宅区照明工程小区照明通讯工程普通电话配线火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗窗通风工程地下停车库通风闭路电视住宅区室外工程室外绿化及景观部分道路场地建筑方案设计本工程设计涉及建筑结构放火节能隔声采光照明给排水通风燃气电气等各种专业，设计时需遵循有关规范或规定，单体设计时还应符合国家现行有关强制性标准规定。

建筑方案总体构思石湖之韵整体规划符合亲水共享绿色等特点，同时考虑到人民审美观念变化，对现代建筑功能环境要求及建筑技术材料也提出了更高要求，因此，小区建筑风格和形式还应注意不受传统风格影响或限制，体现建筑时代气息和世纪新居住理念。

平面设计住宅本项目共有三种规格，分别是平方米左右平方米左右平方米左右小型别墅。

叠加别墅每户配有半地下车库，双拼别墅和连排别墅每户配有车库。

公用建筑邻里中心和幼儿园在小区西面，物业管理会所配电间等建于地上。

室外有消防环形车道中心广场和庭院绿化带等。

立面设计立面造型设计突出现代化建筑特色，考虑与周围环境协调，表现简洁明快，富于变化，线条优美，并与规划区内优美和谐宁静环境既协调统，又具有鲜明个性。

结构设计根据地质勘察报告和本项目初步规划，工程基础和结构设计采用以下类型基础选型及处理柱基础柱基础应根据地基条件和实际地质勘探结果，确定柱基设计尺寸配筋和承载力。

上部结构石湖之韵二期建筑群地上部分有叠加别墅联排别墅双拼别墅组成，地上建筑物为现浇混凝土全框架结构。

公共设施方案供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为，