乏外来消费人口支撑，行业发展相对比较缓慢。

不利因素赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢赣榆房地产市场自年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取房屋预销证件前提下就开始接受定金现场。

市场极度不规范将阻碍赣榆房地产市场发展。

赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高赣榆主城区自年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁臵业购房人群数量将迅速降低直接影响物业销售状况。

城市扩容面临很大压力，新城建设难度大。

银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展赣榆各家银行对房地产贷款支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款条件比较苛刻，各分支机构审批权限很小。

外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房地产市场发展，赣榆房地产市场要得到长足发展，银行必须加大信贷支持力度，增加贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房地产有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。

城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高影响力强产业，城市发展受到定制约。

另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定程度上制约房地产发展。

综合分析赣榆县每年都以个较高增长速度在发展，连续三年增幅高于全国平均水平，随着产业结构调整深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内经济发展必然带动各项经济产业发展。

但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市发展速度受到定限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高。

赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析赣榆住宅竞争项目概况表楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司占地面积万万万万总建面积万万万万建筑形式多层多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理费元元未定均价元起售时间主力户型三房三房三房住宅总套数套套套套销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约优惠措施无次性付款折无次性付款折扣内部配套设施超市会所商业街会所健身房乒乓球室超市商业街会所会所健身房篮球场后续供应约约万约万约万表二楼盘名称东大花园文化公园香居美地开发商连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司连云港忠达房地产开发有限公司连云港市美麟房地产开发有限公司占地面积万万万总建面积万万万建筑形式多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯物业管理费未定均价元未定起售时间未定主力户型住宅总套数户未定户销售状况项目整体销售约未正式开盘项目整体销售约优惠措施次性折未定无内部配套设施休闲会所商业街会所会所后续供应约万约万约万赣榆竞争楼盘主力产品类型面积分析目前赣榆市场在售竞争楼盘产品类型均为多层，产品同质化现象严重，整体产品创新力度较小主力户型仍然是传统两房少于三房，三房处于更加有利地位，市场上两房在各个楼盘中均有分布但整体体量较小。

这主要和赣榆地区购买人群消费观念有关，赣榆县作为苏北陇海经济带边缘城市，消费者步到位传统观念比较强烈因此造成市场上三房需求量很大，直接导致市场上房型面积以三房为主从房型去化情况可以看出，现阶段赣榆整体消费处于低级阶段，基本上都是以家庭消费为主，消费观念比较落后，消费形式十分单赣榆县竞争楼盘主力产品类型面积分布图东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景东大花园文化公园香居美地多层主力面积多层主力面积，赣榆竞争楼盘产品价格及主力总价分析板块内房价在总体价格在元元。

价格差在元间，总体价格呈现以县政府为核心，黄海路为轴越靠近县政府与黄海路价格越高。

例如紧靠县政府上海豪苑均价达是赣榆县售价最贵楼盘。

而位于赣榆县东南角锦绣江南由于远离县政府与黄海路，虽项目整体品质较好且自建配套较为完善但均价仅有元。

由此可见县政府与黄海路对赣榆市场房价起到至关重要作用。

赣榆县物业总价三房控制在万元以内赣榆竞争楼盘内部配套分析目前赣榆楼盘所设计到配套仅止于商业街学校会所超市球场健身房六个部分比较简单。

其中商业街和会所是楼盘必备项目，另外球场和健身房也占有定比例，而自带超市在镇江住宅项目中比较少见，在竞争楼盘中，只有东升花园于锦绣江南有超市设臵这于与该两处楼盘所处位臵周边配套不完善有关赣榆竞争楼盘后续供应量分析待开发供应量潜在开发供应量合计万万万待开发供应量是指现在已经在销售项目后续未开发供应量潜在开发供应量指没有推向市场项目或者即将参与拍卖地块从上表分析可以看出未来年时间内赣榆房地产市场将会有万物业上市销售赣榆县房地产市场年全年房地产住宅销售面积为万。

按照每年增长速度算消化现有近万物业也需要近年时间，随着城市不断东扩大量土地将继续得到供应，市场容量还会有继续提升可能，市场竞争十分激烈。

赣榆代表楼盘分析锦绣江南基本资料位臵赣榆县青口镇镇海路号开发商赣榆县锦泰房地产开发有限公司整体规划总用地面积约万，规划总建筑面积约万在售范围共约套基价多层元宣传卖点小区景观项目产品青口中广告口号绿色之城智能之城项目简述锦绣江南位于赣榆东南角。

是目前赣榆房地产市场占地规模最大小区锦绣江南紧邻青口中，占地万总建设万，户型以平方米与平方米三房为主，并配备平方米专属商业会所不仅重视创造居家生活良好物质条件，更重视引导居家健康生活方式，重视实现居家精神愉悦以及邻里和谐，从建筑规划景观环境配套设施社区文化等各个环节均展现出对于居家生活全景式关怀，综合分析锦绣江南是目前赣榆市场少有大盘。

由于项目距离赣榆商业核心较远，但项目整体规划合理各项自建配套设施齐全，能够满足未来小区入住后居民生活需求，加上合理价位因此项目去化速度较快目前期套物业去化在以上东大花园基本资料位臵赣榆县文化西路开发商连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司整体规划总用地面积约万，规划总建筑面积约万在售范围共约套基价多层元宣传卖点小区产品人文环境赣榆试验小学广告口号居住在自然和风景中项目简述东大花园位于赣榆城中。

是目前赣榆房地产市场上定位较高项目，项目紧邻赣榆行政中心与教育核心区内，占地万总建约万为赣榆仅有园林第密度人文社区。

项目主力户型以复式楼为主，小区规划有度假会所超市。

并配备有太阳能供水系统无论从产品积极设施上都成为了目前赣榆市场上最高端项目。

综合分析项目内户型均为以上复式户型，项目整体销售价格较高，但由于拥有绝佳地理位臵，小区产品也较为独特。

因此小区期销售吸引了周边教育区以及行政中心老师以及公务员购买。

为项目打造了独特人文氛围。

以上些列优势为项目期销售达以上创造了良好基础。

赣榆商业项目市场研究和分析时代广场项目概况温州连云港嘉利投资发展有限公司开发商业项目，是在赣榆原商业中心老街上开发新建，总建筑面积为万平米，全长约米，商铺共分两层，期于年月开工，建筑面积为万平米，二期于年月开工，建筑面积万平米三期于年月开工建筑面积万平米。

销售情况层商铺单间建筑面积约平方米开间米，进深约米，层高米，售价为万左右二层建筑面积约万平方米开间米，进深约米，层高米，售价在万元左右三层层高米，采用大面积整体外租为主，仅少量售出，售价约元。

二期开发商铺全部销售完毕。

三期销售约商业经营分析经营业态主要为服装鞋帽类，在三层有简单餐饮休闲场所。

由于是首先在赣榆推出现代商业街，同时又是在当地传统商业老街上建设，开始就吸引很多投资客和小商户关注，目前看经营较为成功。

首先分析层商铺经营情况层朝西临华中路铺位租金最高，以非常男孩专卖店为例，其经营面积约为，年租金约为万元元月层西街两侧商铺面积约为，年租金约万元元好人流出入口，给购物者以很不方便来回走动感觉。

有经验且有实力商户多愿选择在层，二层集中了许多经验不足或缺乏资金商户，这样市场培育期就大大延长，出现大量没有租出去商铺。

深港商业总汇概况无锡赣榆南洋房地产开发公司开发在建步行街商业项目。

处于城北华中路与东关路之间，以老沙汪河为轴线，东西走向全长米，南北街宽约米，层高米，占地万，总建筑面积万，由无锡第五建筑公司承建。

销售情况期预售共约间商铺。

为准现房年月交付。

年月日正式营业，销售方式是买首层送二三层，销售均价为元。

目前销售约套市场认可度不高商业经营分析该项目商铺设计为每户至三层联体，中间内设楼梯，层门面，二三层做办公区及储藏间，每户内设厕所，相互之间。

开发商也成立专门招商不部，为以后市场启动做准备，但他们目前还没有确定给购房者以书面返租回报承诺。

从位臵来看，地处城北，周边为居民区，缺乏传统商业购物场所。

从目前认购情况来看，投资客对该项目前景没有太大信心，部分客户持观望态度。

而且城中老商业圈商户般也不愿意搬过来经营。

机会新城建设计划开展行业处于初步发展阶段，产品形式单政府重点规划项目威胁宏观政策对房地产不利影响市场竞争带来威胁宏观经济形式变化配套设施经营风险综合分析赣榆房地产整体市场自年连云港市政府提出陇海经济开发战略以来，城市改造拆迁力度加大使得房地产业发展迅速。

赣榆先后建成以锦绣花园东大花园为代表批商品房。

商品房经推出立即得到市场回应。

但赣榆房地产市场自年起整体销售价格波动不明显。

主要原因是赣榆县主力购买人群为本地人口，其购房主要目以自住为主。

房地产市场化程度不高城市经济基础发展落后等从另方面制约了投资客户进驻。

造成各个楼盘去化速度缓慢，市场上存量房体量较大市场压力较大。

随着赣榆产业结构不断调整优化，外来人口不断增加以及赣榆房地产市场化进程加速，预计在未来赣榆房地产市场将会面临定发展潜力，但是发展速度较慢。

我公司开发该项目分析考察赣榆新城项目之地产因子规划设计，项目存在大量成功机会，同时潜在许多威胁。

如下面坐标图所示项目优势分析良好海岸以及内部水域景观创造先天优势不可再生自然环境资源是个项目价值区别于其他项目天然砝码，项目周边水域面积达到平方米，可创造主题社区，拥有绝佳景观新鲜空气且距工作区域距离适当，就是优质生活和工作环境。

建筑规划设计卓越和独特赣榆新城项目通过赣榆新城开发有限公司，全面整合房地产专业团队和资源，并邀请境内优势良好海岸自然景观建筑规划设计卓越和独特准确定位创造主题社区高尚配套设施全方位提升项目形象应用新技术提升产品附加值品牌全息推广模式创造销售奇迹。

万多亩新城整体规划优势劣势目标客户对区域认同感低距市区距离较远周边生活配套设施不完善政府规划实施不确定因素外设计机构规划设计，将会在规划设计诸多方面突出和提升该地块价值，从而成为此项目价值实现决定性因素之。

准确定位创造主题生活社区大面积社区住区准确定位能够以物以类聚人以群分效果聚集了具有相同社会地位和生活方式人群，通过院落围合规划处理手法给各个建筑组团居民营造了邻里交流共享空间和较大组团绿化，营造出最具氛围生活区。

高尚配套设施全方位提升项目形象项目配套设施定位为吸引包括赣榆县城中心及以外地区度假休闲需求及高档商务休闲，因此全面建成后将有超出居住区规模众多商业及市政配套，居