汽车博览园住宅小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）㊣精品文档值得下载

中高层住宅建筑面积，商业建筑面积区占地面积，建筑面积区占地面积，建筑面积。

项目总投资情况市商住小区项目估算总投资亿元。

主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注规划总用地面积总建筑面积商业建筑面积住宅建筑面积容积率建筑密度绿化率总投资万元第二章需求分析和建设规模市房地产市场现状市房地产发展及消费能力分析地区年房价为平均每元平方米左右，年高达元平方米，房价持续走高，路飚升。

年市城镇居民年人均可支配收入为万元，按家庭人口人户计算，年家庭可支配收入近万元。

这消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。

以下为部分地区人均收入对比图表呼市包头北京天津重庆大连人均可支配收入元家庭年均可支配收入元商品房销售均价元商品房单套均价按套计算房价与年家庭可支配收入比值按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，人均购房压力较小，通过这比较，我们可以得到两方面信息人均消费能力高于其他般城市房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大上升空间。

房地产市场消费基础分析人口增加导致刚性需求东胜市现有常住人口万人，预计在今后年即年城市人口达到万人，其中，东胜城区将达到万人规模，镇达到万人口规模。

如果这规划能够实现，按照目前人均平方米住宅面积比例计算，由于人口增加导致住宅直接消费面积即为万平方米。

东胜市现有住房万平方米，年开工尚未完工建筑面积为万平方米，年内年均新增万平方米左右可销售面积才能满足市场中基本需求。

随着东胜地区城市化进程加快，城市扩容步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣阶段。

但整体城市规模毕竟有限，城市集客手段仍然比较单，因此，从长期市场环境看，城市可持续发展潜力有限。

城市化对地产市场影响不可否认，东胜区城区人口急剧增加，住房消费结构变动和升级，为房地产业快速发展提供了巨大潜在市场需求。

但另外需要引起我们足够重视是，城市化进程也是左右地产市场发展个重要因素。

目前，市城市化进程正以肉眼看得到速度飞快进行着。

以政府为首东胜城区旧城改造城市拆迁工程是导致年东胜市房地产市场供求关系失衡住宅刚性需求上升房屋销售价格急剧攀升重要因素之。

年东胜城区拆迁量为户，拆迁建筑面积万平方米，占当年商品住宅销售面积，即使这样，也仅是按比换算比例换算需求量，如果按人户考虑到老城区拆迁分户需求人均平方米需求量计算，实际由于拆迁导致住宅需求将达到万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量三分之。

通过这组数字，可以看出由于拆迁规模扩大，导致住房被动刚性需求急剧上升。

流动人口对地产市场影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源聚集能力。

在内蒙境域内，市绝对属于经济增长最快地区。

年东胜城区仅有万余人，到时隔年后年，仅东胜市户籍人口即达到万人，年均增长人口万，年均增长比例为将近。

目前，东胜市常住人口万人，加上流动人口近万人。

人口集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价持续走高提供了有力支持。

以改善现有居住条件为目消费需求经济发展使城市居民手中可支配收入越来越多，对现有居住条件不满造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。

并且随着住房制度改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。

同时，与国外情况有所不同是，传统安居乐业心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。

往往是集中父母和孩子甚至是三代人收入购房。

非理性消费需求对于房地产市场影响土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，进步强化了这种认识。

再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势引导。

在这种市场氛围下，非理性消费心理促使住房需求不断释放。

目前房地产市场是稳定繁荣，目前市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。

而且，根据现在市即定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间。

目前市场开发结构年，市房地产业开发量达到万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市。

其中普通商品房开发占总开发量左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。

平方米以下住宅仅占住宅总供应量，平方米住宅占住宅供应量，平方米以上住宅占住宅供应量。

在预售方面，平方米以下住宅预售率为，平方米住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达到。

以上数据表明，目前房地产市场发展不均衡。

具体表现在产品类型发展不均衡。

即非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房开发比例严重失调户型配比不合理。

从现有可售商品住宅看，平方米以上户型占绝对主力。

从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分开发产品集中在同个区间后，除同类产品竞争压力会相应增大销售周期会相应拉长销售利润会相应压缩外，也会留下市场空白，产生产品真空地带。

我们虽然不能得出平方米以下小户型市场需求巨大分析结论，但至少我们能从这类产品预售效果看出，这类产品目前供应不能满足市场需求。

市房地产市场供需预测居住人口结构分析十五期间，市城镇人口增加万人。

九五期末市城镇建成面积为平方公里，到十五末为平方公里。

随着生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来务工经商人员增多，将产生大量住宅需求。

主城区人口分布变化呈以下特点东胜区人口最多，铁西区人口增长率最快，镇最具发展潜力。

老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。

随着城市中心转移和新区开发建设，东胜区人口开始下降，居民开始从人口拥挤土地紧张东胜区向新区迁居铁西和镇将是人口主要迁入区。

人口密度与人口变动大致相同，东胜老城区人口密度仍是最高。

近两年内，天骄路板块人口密度增长率最高，其次是铁西区，而康巴什新区刚开始投入建设不久，医疗教育金融娱乐等基础设施才刚起步，还不完善，人口增长率较低，但是发展潜力最大。

人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业发展有紧密联系。

东胜区人居状况即将处于饱和状态，而相比之下，铁西区康巴什新区伊旗人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。

近两三年内，铁西区会有长足发展，离东胜区购物中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足人居家购物现代需求。

镇随着基础设施完善，将形成自身中心商务区与中心商圈，吸引人前往置业投资。

人口文化程度调查显示，目前市主城区人口文化程度比市总体人口文化程度高，这与城市区域经济发展成正比。

然而，与国内同等经济规模城市相比，主城区家庭中具有高学历人口比重较小，文化程度普遍偏低。

又据调查了解，各经济单位近年来普遍重视文化程度普及与提高，教育较为普及，这定程度地提高了从业人员文化教育水平。

此外，市人口文化水平总体上来说也在不断提高，有助于消费市场引导。

居住结构分析市民在选择居住时更倾向于其现工作原生活区域。

据调查，人乘坐最多交通工具是私家车，几乎占了，其次是公车约占，其他依次是察设计工程施工及设备材料采购。

招标组织形式招标工作小组由建设单位委托具有法人资格招标代理机构负责组成。

招标方式采用公开招标方式。

即在国家或地方指定报刊信息网或其它媒体公告。

工程分包根据项目自身特点建议对消防工程绿化工程电梯设备采购及安装等进行专业分包。

设计阶段是决定建设工程价值和使用价值主要阶段，也是影响投资关键阶段，设计方案优劣对建设项目成败有着至关重要影响，因此，选择优秀设计单位，达到建设项目能够采用先进技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益目是建设项目实施重要工作。

设计招标主要对投标人设计方案优劣经济效益设计进度设计资历和合理报价综合评价，选择其优秀者为本工程设计单位。

施工招标要根据本工程特点，通过对市内外投标人水平资质技术力量及业务能力进度质量投资情况进行综合评价，确定适合本工程施工单位。

设备采购要对投标人商业信誉加工制造能力报价交货期限和方式安装调试保修人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优供货厂家。

招标基本情况见下表招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑及般设备安装工程其它设备单项合同达到万元设备重要材料单项合同达到万元材料第十二章项目实施计划根据本项目确定规模及施工计划，项目建设周期确定为年，采取统规划，分期建设和规范实施。

工程建设具体实施进度安排如下项目实施进度表时间项目年年年第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度前期工作资金筹措工程设计土建施工设备采购安装竣工验收第十三章投资估算项目投资估算编制依据内蒙古自治区现行标准定额和取费标准国家计委建设部工程勘察设计收费标准年修订本国家计委关于印发建设顶目前期工作咨询收费暂行规定通知计价号招标代理服务收费管理暂行办法国家计委价格号财政部关于印发基本建设财务管理规定通知财建号建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号参照市汽车博览园区市类似工程投资指标有关建筑设备市场询价资料其他现行工程造价资料编制范围本项目包括内容如下土建工程装饰工程消防系统给排水工程电气工程电气工程采暖工程综合布线有线电视系统楼宇对讲系统消防报警系统电话及网络系统防雷接地系统等工程费用。

其他工程包括绿化费设计费七通平费等。

建设工程其他费用包括建设单位管理费用工程勘察费临时设施费工程监理费工程保险费前期工程咨询费招标代理服务费施工图预算编制费竣工图编制费施工图审查费等。

基本预备费以工程费与工程建设其他费用之和为基数，按计取。

投资构成本项目总建筑面积为平方米，建设投资为万元人民币。

其中建筑工程费万元安装工程费为万元工程建设其他费用为万元基本预备费为万元。

详见建设投资估算表投资计划项目建设期三年，建设投资在建设期第年投入，第二年投入，第三年投入。

资金筹措建设单位筹集建设投资，申请银行贷款。

第十四章财务评价项目租售计划通过市场预测，高层销售均价按元平米计算，低层住宅销售均价按元平米计算。

成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。

销售费用销售费用按照市场惯例，包括代理广告律师等费用以销售收入计算。

营业税及附加营业税，城市维护建设税，教育费附加综合税率为。

所得税所得税率按照计取。