逐步缩小城乡差距，实现城乡从二元到体统筹发展新格局。

其中辽河以北以生态保护为主，辽河以南以城镇发展为主。

强化中心城区新城及复合交通走廊支撑和拉动作用，形成城六轴城镇空间布局结构。

城指中心城区。

六轴指沈山沈大沈抚沈本沈阜和沈铁康法六条城镇发展轴。

规划形成中心城区新城新市镇般镇四个等级城镇体系结构。

中心城区重点强化国家中心城市核心职能，全面提升先进装备制造金融中心商务会展区域物流科技研发和文化创新等功能，加强综合交通枢纽建设，推进多边经贸合作和国际交流，形成辐射带动东北地区乃至全国枢纽与中心。

规划人口万人，建设用地平方公里。

空间结构以金廊银带为骨架，构建主四副城市空间结构。

主指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。

四副是主城综合服务职能拓展和城市核心生产职能发展主要区域，包括铁西产业新城蒲河新城浑河新城和永安新城。

加强主城及各副城间城市功能与交通组织紧密联系和生态空间隔离，实现城市空间优化布局和可持续发展。

三环内相对集中发展，三环外采取分散组团式发展，构建多中心城市空间结构。

公共中心以金廊银带为骨架，建立市级中心市级次中心地区中心片区中心四级公共中心体系，形成梯度覆盖便捷可达多中心服务网络。

市级中心是面向区域综合性服务中心。

主要包括金廊太原街地区中街小东路地区等区域。

金廊重点发展金融商贸商务文化体育等功能。

太原街及中街小东路地区重点发展现代商业，提升文化旅游等服务功能。

市级次中心是市级综合服务功能重要补充。

结合副城和浑河沿线建设，规划道义永安张士会展中心新南站曹仲东塔南塔西塔个市级次中心。

住房建设调整居住用地布局，引导居住人口向副城转移加快保障性住房建设，提高居住质量与环境品质，形成完善住房供应体系和保障体系。

规划人均居住建筑面积平方米。

控制环以内居住用地规模，加快二三环间及副城大型居住区建设。

按照相对均衡原则，围绕地铁沿线等交通便利设施齐全区域，优先布局保障性住房用地。

④公共设施用地行政办公用地在浑南主城建设市级行政中心，老城区行政办公用地以局部调整和优化为主，原则上不再增加行政办公用地。

商业金融用地结合公共中心体系，主城继续建设太原街中街金廊沿线和平金融街曹仲次中心东塔次中心南塔次中心西塔次中心等重要城市商业中心区。

副城重点规划建设南站商务区会展中心次中心道义次中心张士次中心永安次中心等商业中心区。

合理控制预留地区及社区级商业设施用地。

文化娱乐用地结合浑河沿线浑南新城中心等地区及方城中山路等历史文化街区改造，加快建设文化艺术中心博物馆影剧院科技馆图书馆等文化设施，提升城市文化品位和综合服务能力。

体育用地结合十二届全运会筹备工作，完善奥体中心周边现有大型体育设施功能。

结合地区发展，分散兴建新体育场馆，具备承办大型国际赛事和国际综合运动会能力。

均衡布局区级体育场体育馆全民健身中心等体育设施，满足全民健身需要。

医疗卫生用地继续完善浑北主城现有各级医疗保健设施，积极引导浑北主城内综合性医院在副城开设新院区，提高新发展地区医疗服务水平和应对突发事件能力，实现公共卫生服务均等化，努力促进人人享有基本医疗卫生服务。

科研教育用地优化教育资源，积极引导驻沈高校及科研院所在浑南新城蒲河新城设置新校区新院区，形成优势互补资源共享，产学研结合高教和科技园区。

大力推动浑南国家大学科技园和沈北职教城建设，做好规划控制和空间预留。

工业布局优化工业用地布局，继续推进主城内传统工业搬迁改造，工业用地主要向副城集中，促进优势产业集群快速发展。

西部地区重点发展装备制造业及配套产业现代建筑产业东部地区重点发展汽车及其零部件加工制造产业南部地区重点发展高新技术产业北部地区重点发展农产品深加工及光电信息等新兴产业。

地下空间开发利用加强地下公共空间连通整合，构建交通市政防灾人防商业等综合功能协调发展地下空间网络，完善城市功能，促进城市向集约化可持续方向发展。

地下空间开发利用以地铁网络为骨架线，以市级中心和次中心为重点地区面，以地铁站重要交通枢纽和地区中心为节点点，形成点线面相结合网络化布局结构。

城市宏观总结沈阳市作为我国老工业基地，经过几年努力，现阶段经济发展迅速，已逐步向周边区域扩张近年来沈阳市城市建设突飞猛进，浑南沈北新区兴起迅速，地铁二号线已经顺利开通，发展前景好沈阳市外来人口逐渐增多，基本已形成两口或三口之家，居住条件有明显改善，居民消费水平也日益增强，房地产购买力充足④沈阳市城市规划完善，开发区建设逐渐兴起，主四副空间布局将会带来更多机遇和发展。

第三部分市场研究土地市场近年土地出让情况年土地出让信息表类别年年年年年供应占地面积亩成交占地面积亩供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米成交总价万元成交单价万元亩楼面价元平米总体来看，沈阳市土地市场还比较平稳，近两年土地供应成交量增长较快，价格也较原来有定提高。

近年土地成交价格情况分析从年到年，总体来看，沈阳市平均土地成交价格下行趋势明显，从年上半年开始，土地出让价格明显下滑，进入年，土地出让价格波动加剧，主要是因为当月成交土地集中在中心区域较多所致，从大趋势上，预计未来段时间内沈阳土地成交价也不会有太大变化。

二房地产投资开发概况房地产投资近年来，房地产市场投资额直呈上升趋势，但增长率受市场和国家政策影响导致不稳定，在国家宏观调控政策影响下，年和年都有定程度下降，年上半年沈阳市房地产投资依旧有继续增长趋势。

年沈阳市房地产投资额增长情况数据来源沈阳市统计局房地产开发概况沈阳市年房地产开发情况沈阳市年年年年年新开工面积万平米施工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米从年至年五年来，沈阳市房地产开发直保持稳定增长势头，随着经济发展，城市区域扩大，近年来施工地区已逐渐从市内五区转移到于洪区经济技术开发区浑南新区沈北新区等周边区域，并且开发状态良好，沈阳市政府未来也会继续坚持开发区改革建设，继续房地产市场稳步增长。

三商品房市场价格年沈阳市商品住宅成交均价为元，同比增长。

虽然全年成交受到限购政策影响，出现小幅下跌，但价格并未出现下降，主要原因是沈阳市场刚性需求特点和直以来价格平稳增长。

未来房地产市场大环境不会有很大波动，尽管年仍旧受政策影响，总体来看，全年房价走势依旧会保持平稳趋势。

数据来源沈阳市房产局截止日期年月日四市场供需分析沈阳市房地产市场主要分为十个大区，分别是铁西区，于洪区，浑南新区，沈北新区，和平区，皇姑区，苏家屯区，大东区，东陵区和沈河区。

存量面积万平米年沈阳市各区域商品房供求情况供应面积万平成交面积万平供应同比成交同比供应面积万平成交面积万平供应同比成交同比铁西区于洪区浑南新区沈北新区和平区皇姑区大东区苏家屯区沈河区东陵区数据来源沈阳市房产局截止日期年月日第梯队铁西和于洪，超过万平方第二梯队浑南沈北和平，超过万平方小于万平方第三梯队皇姑大东，超过万平方小于万平方第四梯队苏家屯沈河东陵，小于万平方。

第和第二梯队各区域商品房成交主力区主要包括铁西以老城区为主，于洪主要成交来自于洪新城和北于洪，浑南以长青和长青东为主要成交区域，沈北新区是道供不应求该地块所在区域市场需求量较大，之前恒大地产和碧桂园地产在该区域开发都取得了成功。

区政府大力支持因为该地块属于与于洪区政府模式合作项目，区领导对此给予了高度重视，该项目成功开发对于我公司未来发展具有重要意义。

威胁政策威胁近两年受房地产政策影响市场直不是很乐观，目前虽然有复苏动态，但如果政府继续出台抑制房价或者扩大限购范围政策，对本项目发展具有定威胁。

竞争威胁虽然该地块位置较好，但周边竞争力较强，碧桂园宏发恒大等知名房企提前入驻，并已形成成熟业态，规模优势明显，良好口碑树立，对于意向项目来说会产生定威胁。

第六部分项目拟定位方案及工程销售计划项目拟定位方案项目定位意向地块所处位置为沈阳市于洪新城板块，规划要求商业综合体，体现现代化城市气息，结合地块规划指标区域市场竞争及政策调控下市场发展趋势，可将项目打造为城市综合体高端形象中端住宅项目。

市场定位大沈阳都市畅享，新城区生活舒居市场定位辐射于洪新城商业及酒店配套，中端住宅产品为主力点，拔高项目形象，辅以亲民价格给客户造成心理冲击，促进项目热销。

目标市场定位目标市场以区域为主，于洪区张士开发区，辐射地铁号线沿线以及部分长白地区，针对首次改善及刚性需求客户。

项目产品定位根据规划要求及市场定位，商业部分产品拟建设公寓大型商业等住宅部分产品拟建设新古典高层住宅，户型区间套数占比为投资型及纯刚需居产品户型占刚需舒适型两居产品户型占经济型小三居产品户型占④首次改善三室产品户型占二次改善舒适型三居产品户型占。

目标客户群定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围居室及两居室户型目标客群为投资型及纯刚需客户，覆盖沈阳于洪新城及张士开发区区域，有选择性向铁西及长白区域辐射三室户型目标客群为首次改善或二次改善客户，覆盖沈阳南环至南三环，适当向中心区域延伸。

结论本案目标人群区域来源为沈阳于洪新城及张士区域，以于洪区为主要目标区域，以本地原住民灰领技术工人为主，偏好小户型产品，购买方式次性付款及贷款预计各半，主要关注户型园区及物业服务。

价格定位参照项目周边楼盘销售情况，同时结合项目自身地理交通人文和未来发展趋势等优势，拟定意向地块年住宅首期开盘销售均价元，共分三期销售，后期销售价格按照每年元递增年住宅配套商业首期开盘销售均价元，共分三期销售，后期销售价格按照每年元递增年形象商业首期开盘销售均价元，共分三期销售，后期销售价格按照每年元递增住宅地下室销售价格按元计算，住宅车位销售按万元个商业地下部分配送。

二工程及销售计划计划年月份正式取得土地，年月底完成期施工图设计前期手续招投标等工作，具备进场施工条件，年月正式开工建设，年月开始期销售，月主体竣工，个半月修工期后，即年月中旬开始外网配套及园林绿化，月底项目期全部竣工交房。

年月份之前完成二期施工图设计前期手续招投标等工作，具备进场施工条件，月下旬正式开工建设，年月开始二期销售，月主体竣工，个半月修工期后，即年月中旬开始外网配套及园林绿化，月底项目二期全部竣工交房。

年月份完成三期施工图设计前期手续招投标等工作，具备进场施工条件，月下旬正式开工建设，年月开始三期销售，月主体竣工，个半月修工期后，即年月中旬开始外网配套及园林绿化，月底项目三期全部竣工交房。

第七部分投资收益分析成本预测于洪新城地块按总占地面积亩，容积率，总建筑面积万，土地价格以起拍价元进行测算，项目总投资万元，其中土地出让金万元，其他成本见下表项目整体物业分类汇总表科目数量单位备注项目占地万合亩二容积率三建筑总规模万四地上建筑面积万住宅部分万住宅万配套商业万公建万幼儿园万二商业部分万形象商业万五地下建筑面积万住宅地下室万商业地下车位万住宅地下车位万四绿化面积万按绿化率测算五道路面积万按道路测算项目总成本汇总表项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本包括土地契税建筑工程