布中国老龄事业发展白皮书指出老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐是中国老龄事业发展目标。

建国以来，国家颁布系列包括老年社会保障老年福利与服务老年卫生老年文化教育和体育老年人权益保障以及老龄产业等多方面内容法律法规和政策。

近年来，全国人大及其常委会国务院及其有关部门颁布老龄法律法规规章及有关政策达余件，初步形成了以中华人民共和国宪法为基础，中华人民共和国老年人权益保障法为主体，包括有关法律行政法规地方性法规国务院有关部门规章地方政策规章和有关政策在内老龄法律法规政策体系框架。

二老年住宅需求中国已经进入老龄化社会，未来段时间老龄人口将快速增加按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社会。

年，全国岁以上老年人口达到亿，占总人口。

未来段时间老龄人口比重还将不断增加，据预测到年我国老龄人口占总人口比重将达到。

年为我国人口老龄化高峰阶段，老年人将从亿增加到亿，老年人口比重从上升到，高龄人口迅速上升，抚养比例达到最大值，劳动人口开始老龄化。

图显示，年我国岁以上人口占总人口比重已经超过标准线。

岁及以上人口数万人占比岁以上人口占比标准线图年我国岁以上人口占总人口比重年全国个省自治区及直辖市中，岁以上人口占总人口比重超过有个，其中陕西达到，位居第十四位。

表年各地岁以上人口占总人口比重单位万人省份人口数人岁及以上占比上海天津重庆江苏四川辽宁安徽浙江湖南北京湖北福建山东陕西广西吉林黑龙江海南河北江西甘肃贵州内蒙古云南山西河南广东新疆青海西藏宁夏传统观念和家庭结构变化促使老年人养老转变养老方式受传统观念影响他们认为那些所谓养老院是些没儿没女孤寡老人安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平提高和居住观念改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。

相关调查显示人身边存在与父母两地分居者。

方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远特点，因此老年人不堪忍受空巢孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临是每对中青年夫妇在繁忙工作压力和残酷生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上代沟，由此引起了系列没完没了家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。

北京上海等大城市老人可支配财产急剧增加全国老龄委项调查显示，年老年人可支配收入达到万亿元，北京上海等大城市作为我国经济发展火车头，老年人可支配财产更为可观。

目前生活在二线城市老年人般都有自己房产，旦相应金融创新模式出现，老人房产将是笔非常巨大财富，为老年人养老提供坚实保障三老年住宅供给严重不足，民间资本大有作为随着我国社会经济发展，老年福利事业面临形势发生了极大变化。

人口老龄化家庭小型化经济市场化农村城市化和消费结构多元化发展形成了对老年福利事业巨大需求。

但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长需求相比，我国现有老年人福利设施严重不足，社会福利机构总床位数仅占老年人总数，与发达国家比例相比差距相当大。

有关资料显示，我国目前国民生产总值只占世界左右，但却担负着全世界老年人，其间困难是可想而知。

因此，我国解决老年人养老方面仅靠公益性养老机构是远远不够，要鼓励民间资本建设各种类型老年住宅，鼓励有能力老人社会养老。

四当前老年住宅存在问题当前，方面我国老年住宅总量不足，非盈利性质疗养院床难求，且条件较差。

另方面，社会力量兴办各种条件较好养老院般位于郊区，老人不能享受到亲情快乐。

在调研中通过和入住老年社区和老年公寓老人交谈了解到，目前存在些老年社区和老年公寓虽然能够给老年人提供较为安静环境和良好配套设施，但由于这种社区较为封闭，老人活动范围内多是老人和坐轮椅等半自立老人，心情难免低落，不利于老年人快乐度过万年。

五老年住宅发展趋势分析随着老龄化加剧和老年人生活观念家庭结构及可支付能力提升，未来我国老年人对老年住宅需求将会有较大幅度增加。

由于我国居民财富分配不均，老人可支配财富也存在很大差别，这就决定了未来我国老年住宅多层次性，未来将会出现各种针对不同层次老人精确定位老年住宅。

方面政府将增加对公益性和福利性养老机构支持力度，建设更多福利性机构另方面，各种专门针对富裕老人各种老年公寓老年社区将大量涌现，随着配套服务不断完善，这些设施将为老人提供更加高品质服务。

二项目建设必要性及可行性我国老年人口现状及老龄化时代迫切要求我国老年人口现状从至年，我国老年人口比重平均每十年增长个百分点从年至年，老年人口比重每十年平均增长个百分点。

至年为我国老龄化最快时期，每十年提高个百分点。

这样高老龄化速度在世界上是很少见，中国养老问题将面临极为严峻挑战。

中国人口年龄结构人口抚养比和老年人口数量变化详见下表。

表中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数万人比例总人口岁岁岁抚养比抚养比总抚养比我国人口抚养比岁以下人口岁以上人口岁人口在未来年中变化比较明显。

少儿人口抚养比岁以下人口岁人口从年下降到年，下降了个百分点老年人口抚养比岁以上人口岁人口则从上升到，上升了个百分点。

虽然少儿抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从提高到，上升了个百分点见上表。

人口高龄化人口老龄化是我国不能回避个严重问题见表表两个年龄组老年人口比重变化年份年龄组合计据有关部门预测，至年每人中就有位老人，老龄化呈现未富先老局面，老龄人口基数大增长快，社会养老市场需求大幅增加。

老龄化时代迫切要求改革开放以来，我国人口出生率锐减，由年下降到年总和生育率由年下降到年，加之城市化进程及医疗卫生事业发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国岁以上老年人口比重从年上升到年，至年已达到，进入老龄型社会。

随着我国经济快速增长，人民生活水平快速提高，老年人口规模越来越庞大。

年第三次全国人口普查时，岁以上老年人口为万人，年全国第四次人口普查时为万人，年第五次人口普查时上升至亿人。

这数字相当于目前个俄罗斯人口两个英国人口或四个加拿大人口。

若把这样个庞大人口群体当做个国家话，它将是世界上人口数排行第十位国家。

从人口增长局势看，根据年全国第五次人口普查资料，年全国总人口万人，与年第四次人口普查相比，总人口增加了，而岁以上老年人口增加了，总人口年均增长速度只有，而老年人口年均速度达到，大大快于总人口增长速度。

岁及其以上老年人口以年均速度持续增长。

更为突出是，我国岁以上老年人口已达到万，并以年均惊人速度递增。

年底岁以上老年人口将达到亿占总人口左右年将达到亿左右，占总人口以上，表现出两高两大两低特征，即高速高龄，基数大差异大，社区养老水平低自我养老意识低。

我国老龄化发展不同阶段，将出现老年人口快速增长期高龄老年人口快速增长期农村老龄化加速期。

我国现阶段人口老龄化问题必将对全球老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济政治社会文化发展带来深刻影响。

如何应对人口老龄化挑战，将在定程度上决定了中国能否成为稳定繁荣发达国家，在世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建设小康社会。

人口老龄化现象是人类社会发展到定阶段产物，也反应了人类社会进步。

然而老年人口比重日益增大会给经济发展产业结构文化心态社会发展带来系列影响，成为世纪我国必将认真对待认真研究重大社会问题。

二薄弱养老服务业发展趋势急需转变养老服务业发展现状我国老龄事业尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体需求。

养老服务业存在问题目前，我国养老服务主要以家庭居家养老为中固定成本万元，可变成本万元。

年均经营成本万元。

运营期后年年均总成本万元，其中固定成本万元，可变成本万元。

年均经营成本万元。

运营期平均成本年均总成本万元，其中固定成本万元，可变成本万元。

年均经营成本万元。

二收入及利润估算营业收入本项目建成后，对入住老人进行收费，按普通区特护区高级公寓区分别计取费用，每月平均收费如下普通区床元床万元特护区床元床万元高级公寓区户元户万元每月收费合计万元，年含税营业收入万元。

营业税及附加营业税按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后收入作为计税营业额，税率，此项税金不计取。

城市维护建设税以营业税税额为基数，取，此项不计取。

教育费附加以营业税税额为基数，取，此项不计取。

详见附表，损益表。

所得税所得税税率不计取。

盈余公积金按税后利润计提盈余公积金。

总成本费用利润总额详见附表，总成本费用表和附表，损益表。

三效益指标分析根据逐年现金流入量和流出量编制了附表，全部投资现金流量表和附表，资金来源与运用表。

计算结果为按折现率计算财务净现值为万元，内部收益率为，动态投资回收期包括建设期年为年，如下净现值根据工程所预期经济效益，选择目标收益率为，计算得出该项目净现值为万元。

财务内部收益率指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率，即，经分析计算得出该项目财务内部收益率。

投资利润率投资利润率年均利润总额投资总额投资回收期动态投资回收期是把项目各年净现金流量按基准收益率折成现值之后推算投资回收期，是财务上投资回收能力主要动态指标。

动态投资回收期累计净现金流量现值出现正值年份数上年累计净现金流量现值绝对值出现正值年份净现金流量现值经计算本项目动态投资回收期为年含建设期。

四清偿能力分析本项目有固定资产借款，按等额本息偿还，利息支出详见附表，还本付息表，在运营期前年内可还清借款。

五盈亏平衡分析盈亏平平衡分析是种特殊形式临界点分析。

进行这种分析时，将投产后正常年份产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应产量或者销售量。

本项目采用营运能力利用率来表示，所使用测算公式为盈亏平衡点年固定总成本年销售收入年可变成本年营业税金及附加项目只要达到设计能力就可保本，项目抗风险能力较强。

六敏感性分析根据该项目特点，选取营业收入经营成本和固定资产投资三项为变动因素，进行敏感性分析，初始投资额为万元，固定资产运营期末残值为万元，年经营成本万元，年营业收入万元，基准收益率，运营年限年，分别就全部投资所得税前情况作出了种方案，万元详见下表表敏感性分析表变化幅度因素平均平均投资额年营业收入年经营成本从表中可看到，变化幅度比较大，但在增减幅度内，其内部收益率和投资回收期都是可以接受，净现值对各个因素敏感程度排序是年营业收入投资额年经营成本，该项目具有定抗风险能力。

七财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率大于目标收益率，净现值大于零，在计算期内可回收投资，抗风险能力强，从经济上看，该项目切实可行。

四社会效益项目建成后，能容纳名老年人入住，设施齐全管理完善服务满意老年公