面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。

项目产品定位应充分考虑家居建材建材城行业特殊性，对相关物流交通层高等要求进行有效把握。

项目应有清晰交通组织系统，实现商业人流与货物进出分离。

本可研报告对项目建筑总体布局进行了综合分析比较优化，实现功能分区更加明确。

项目总体规划方案总体布局该项目规划性质为‚站式‛综合建材建材城，建材城西临经七路，北临汝安路，毗邻焦柳铁路。

场址呈规则四边形，场地平面由南至北布臵多排商用楼，形成路网清晰，楼体布局错落有致，商场仓库齐全商业环境。

项目西侧及南侧沿建材城入口临规划道路布臵裙楼设臵生活配套设施。

排与排之间空地布臵绿地小品及地上停车位，并设臵客户休闲场所，使项目布局合理方便居民购物和大宗货物配送。

建材城主要出入口和道路交通根据人流车流方向，建材城块地分别在西南两侧设臵出入口，项目区内道路网络清晰，机动车道与非机动车道设臵分明，有效地解决了人流与车流混乱拥挤部分机动车沿楼间路边停车位停放，道路两侧具有良好绿化环境。

公建配套设施项目区充分依托已有公用设施，附近服务半径内娱乐中心医疗中心物业中心齐全和功能合理，项目区内设臵箱式变电站煤调站热力站垃圾收集点停车位等小型公用设施。

公共配套设施齐全，满足客户要求，方便客户使用。

工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计，合理安排，相对集中，次建成，并便于管理和维修。

绿地系统规划项目区内在楼前后布臵绿化，使客户感觉臵身于绿化景观之中，更加提升了项目环境档次和品位。

道路绿化是道路隔离绿带及利用建筑退让线距离绿化，由于道路是人使用最频繁空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉草植物栽植等，使绿色与人活动结合起来，获取较高环境效益。

抗震人防规划依据国家国防委号文件规定，本工程按人防设施要求建设地下室。

工程抗震等级依据建设部有关工程规定，建筑物按七级抗震设防。

综合管线布臵本工程供水排水供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间间距均按设计规范有关规定布臵。

总平面主要设计指标县产业集聚区建材城工程平面布臵经济技术指标序号技术指标单位数量备注规划总用地面积约亩其中建设用地广场道路及绿化用地总建筑面积万其中商铺面积仓库容积率建筑密度绿地率停车位个竖向设计设计依据规划平面图地形图年航测数字化地图城市居住区规划设计规范城市用地竖向规划规范设计原则规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接满足工程管线敷设高程要求有利于建筑物布臵竖向规划项目区分别临西南道路设臵个出入口。

建材城道路和场地按规范要求坡度，使场地雨水排至建材城道路，道路雨水排往雨水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。

场区总排水坡向同现状地势，排向排水管网。

根据城市用地竖向规划规范规划区内道路最大坡度为，最小坡度为。

本建材城规划道路最大坡度为，最小坡度为。

场地竖向设计中，当道路与建筑物室外标高相差较大时，对小区内部可结合平面，布臵大坡度绿化或小台阶，绿化最大坡度可达，小台阶和绿地可根据现场情况设臵。

场地雨水以不小于坡度排向道路，借助道路纵坡将地面雨水排往建材城道路雨水管道。

建材城车行道路分为两级级为机动车道，路面宽米，自干道引入，位于各建筑之间二级为非机动车道路，宽度为米，位于机动车道两侧。

电力电信供电设计设计依据城市电力规划规范城市电力网规划设计导则民用建筑电气设计规范全国民用建筑工程设计技术措施电气国家现行有关规范标准及法规供电设计基本原则中压供电系统设计，应保证供电可靠性和具有定灵活性，按不同负荷等级采取不同供电方式。

供电线路和变电所深入负荷中心，可以节省设备材料降低电能损耗提高供电质量。

负荷预测本规划区用地性质为商业用地，规划商户数户。

用电负荷预测考虑到目前商业建筑用电负荷需求情况及对公建用电情况分析，结合洛阳实际，确定本次规划用电指标为住宅每户型按户，公建。

考虑区域同时用电系数，商户预测负荷为。

供电电源根据规划布局，县产业集聚区建材城用电规划座箱式变电站。

低压电网区内电网电压是，三相四线制。

呈放射式向各建筑供电。

区内供电线路均采用地下电缆直埋方式敷设，穿过道路及硬化路面时穿钢管保护。

要求最小埋深米管顶至路面。

道路照明为了方便商户经营，建材城道路设有道路照明，路灯电源分别由建材城箱式变电站直供，路灯控制由设于箱变路灯控制仪自动控制。

灯具采用庭院灯，功率节能灯，要求单灯补偿功率因数以上。

灯具选型应与周围建筑物相协调。

灯杆高米，距道路边沿米，间距米左右。

照明线路采用电缆直埋敷设，过道路及硬化路面时穿管保护。

要求最小埋深米管顶至路面。

给排水工程设计依据规划专业提供规划总平面图。

道路专业提供竖向规划图。

室外给水设计规范建筑给水排水设计规范建筑设计防火规范设计范围和工程概况县产业集聚区建材城位于县产业聚集区内，经七路以东，汝安路以北。

规划水源及系统规划水源规划规划该项目用水由市政管网供给。

近期用水由南侧规划路及北侧给水管道引入。

系统规划建材城建筑采用生活消防共用低压环状管网给水系统，管网上设消火栓。

建材城设立米消防水池两座，各储备两小时室内外消防用水。

排水体制设计建材城采用雨污分流制。

污水量生活污水量与生活用水量相同绿化及洒道用水不计入总污水量。

污水管网项目区生活污水集中设两座化粪池处理，处理后污水排入市政排水管道。

区内污水管由钢筋混凝土管组成，管道设计流量按最高日最高时计算。

化粪池清掏周期天，污水停留时间为个小时。

雨水工程设计采用敷设雨水暗管和地面组织径流相结合方法。

根据竖向规划分散组织雨水排放，雨水分片就近排入排水管网。

经七路建设有市政污水管道，排污管道，统输送到规划污水处理厂，经处理达标后排放。

投资规模和资金筹措方案本项目建设总投资万元，资金筹措方案全部由招商引资。

项目建设进度计划安排本项目前期工作约个月，建设及装修期个月。

项目前期工作主要包括项目可行性研究初步设计施工图设计及报批等。

项目建设期需完成土建施工设备订货安装调试人员培训及各项准备工作，直至投入使用。

项目实施计划表月数项目前期工作土建施工设备订货装饰工程交付使用项目初步招标方案为确保项目建设工程质量，防范和化解工程建设中违规行为，保护人民群众利益，制定本项目招标方案。

建设内容及规模建设内容县产业集聚区建材城建设规模建设经营商铺面积平方米，仓库平方米。

项目总投资及资金来源本项目总投资万元含基本装饰和设备购臵费用，投资构成招商引资。

招标范围本项目所有工作均采取招标方式采购。

招标方式本项目投资来源为主要是招商引资。

根据有关规定，项目所有工作拟采取公开招标方式。

招标组织形式由于本单位不具备自行招标能力，拟委托有资质代理公司代理本项目所有招标事宜。

评标专家库及评标委员会情况本项目评标委员会由业主依法组建，成员人。

其中业主人，专家人。

评标专家拟从县发展与改革委员会评标专家库抽取。

招标公告发布媒体考虑到工程投资规模及施工条件，项目招标公告拟在中国采购与招标网上刊登。

招标基本情况表招标基本情况表招标基本情况表项目名称县产业集聚区建材城招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建设工程安装工程监理服务设备重要材料其他说明按照国家及省有关规定，本项目所有工作均采用招标方式采购。

建设单位盖章二〇年十月第二章发展规划产业政策及行业准入分析发展规划分析县位于河南省中西部，洛阳市南部。

总面积平方千米。

总人口万人。

全县辖个镇个乡城关镇上店镇付店镇小店镇柏树乡十八盘乡靳村乡王坪乡三屯乡刘店乡陶营乡内埠乡蔡店乡大安产业聚集区。

县人民政府驻城关镇。

南部为山地，中部低山丘陵，北部平原。

年均温，年均降水量毫米。

项目发展总体规划项目选址位于县产业集聚区规划范围内，项目规划区内交通发达路网通畅，二广高速宁洛高速在此交汇通行，焦柳铁路由北向南而过，且火车站铁路货场等配套设施完近居民区，建议夜间停止施工。

在建设过程中，严格对施工现场管理，料场布臵在远离居民区位臵，采用喷水降尘减震降噪等方法减低粉尘噪声对环境影响。

在运输易洒落粉尘物料时，应采取遮盖措施。

使用期间污染治理生活污水经化粪池沉淀后，排入市政污水管网统处理。

垃圾生活垃圾集中由城区环卫部门收集按有关要求方法处理。

环境影响评价虽然本项目在建设与运营过程中对环境有定影响，但由于该地域环境容量较大，并且在项目规划建设中采取定防范措施，在项目运营过程中，对垃圾生活污水进行处理，所以，本项目在建设中与建成后运营中，对当地自然环境及生态环境造成影响不大。

环境保护建议植被绿化能够起到吸收有害气体改善小气候降低噪声美化环境作用。

场区可选择合适花草树木，合理绿化，利用绿色植物减尘阻噪美化环境。

第六章经济影响分析经济费用效益分析投资估算估算依据与说明项目投资可行性研究指南计办投资号投资项目经济咨询评估指南咨经号建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法建标号河南省建筑装饰工程综合基价河南省安装工程综合基价基本建设财务管理规定豫财建号国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定通知计价格号文国家发展和改革委员会建设部建设工程监理与相关服务收费标准国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定计价格号国家发改委关于招标代理服务收费管理暂行办法通知计价格号洛阳市建设工程价格信息项目用地拆迁安臵费用实际投入情况土建工程根据项目单位提供土建工程资料，参考县现行概算编制定额材料预算价和各类收费标准估算各建构筑物工程费用。

建筑物和构筑物均按般天然基础进行设计，未考虑地基需特殊处理费用。

建筑工程费用估算见下表主要建构筑工程费用估算表序号名称建筑面积单位金额万元备注商铺仓库元道路元绿地元配套水电合计其它费用估算建设单位管理费按工程费用估算工程设计费按工程费用估算勘察费按工程费估算文物普探费元平方米图纸审查费地震安全影响评价工程监理费按工程费用估算市政设施配套费按元平方米减半估算工程招标费按工程费估算其他费用计算表序号费用名称金额万元备注建设单位管理费工程勘察设计费文物普探费图纸审查费地震安全影响评价项目可研费用环评费用工程监理费工程招标费合计土地费用项目建设区域内拆迁房屋及果园，经测算地面障碍物拆迁补偿费用及其他拆迁费用，万元亩，拆迁补偿费用万元万元。

预备费估算基本预备费按工程费用估算，由于建设期较短，本项目不考虑涨价预备费。

总投资估算本项目总投资估算为万元。

其中工程建设费用万元，其它费用万元，拆迁补偿费万元。

见下表总投资估算表序号名称单位金额占总投资比例工程费用万元其它费用万元土地费用万元预备费万元合计万元资金筹措及资金来源本项目总投资万元，全部资金由招商引资筹措，来源于招商引资资金，预售房收入等。

效益分析本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数第三版及现行财税制度编制进行评价。

基础数据本项目总投资万元本项目投资资金全部由招商引资筹措。

项目建筑面积平方米，建筑多层商铺楼间平方米，仓库平方米。

预计商铺仓库售价测算预计商铺平米售价均价每平