市和湘西北地区家具广场的实际需求 常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业跟进 的开发思路。而常德希豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最 完美的家居广场，常德市目前的家居广场比较分散，主要有是火 车站附近的家具产业园。该项目建筑面积为，属二层临时建 筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为常德市 的示范工程和标志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开 发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居 广场，经营面积约，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广 场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广 场，采取个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。而该家居商铺 不符合规划的要求，也属临时家居商铺。而汇美家居广场是座永久 性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消 防均是按照家居商铺来进行建设的。 三项目建设能满足常德市家具产业广场的需要 根据常德市城市总体规划，常德市城市范围将由年底的平方公里扩大至年的平方公里和年 的平方公里城市人口将由年底的万人增加至年 万人和年的万人。从年底到年末，常德市净 增城市人口万人含自然增长和机械增长，每年平均增长 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，常德市每 年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米按日前我市人均居 住建筑面积平方米计算。实际上年常德市净增城市人口 万人，这理想需求将达到万平方米。另外城市外来人口的 购买需求也不容忽视，据统计，常德市目前外来人口购房的比重为 左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析， 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改 善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于够住就行的传统观 念。常德住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业三 次置业的消费群体逐步扩大，终极置业者不断涌现，常德人均居住 水平迅速提高。根据这需要，同样也会带动常德市本地区的家居产 业。根据初步测算，常德市城区年仅家具的销售量到年预计可 达亿。 四项目建设是促进城市建设，完善城市规划的需要 随着城市建设步伐的加快和常德市城市发展重心的转移，常德市城市 发展日新月异。项目周边的商业与居住氛围也在逐渐增强，学校银 行集市已经形成，购物上学通讯储蓄就医也较为方便。在 此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家居产业园片区城市规划，促进城市建设有重大意义。 第三章项目市场分析营销方案 常德市经济及家具流通市场发展情况 常德市经济发展概况 根据常德市统计局发布的年常德市国民经济和社会发展统 计公报，年全市实现地区生产总值亿元，同比增长 ，增幅比上年提高个百分点。按常住人口计算，人均元。 年房地产开发完成投资额为亿元，增速高达。 全市商品房屋销售面积达万平方米，比上年增长 商品房屋销售额达亿元，比上年增长。 年全市居民储蓄存款亿元，比上年增长。 年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口万人， 全年出生人口人，全年净增人口人，人口自然增长率。 全市城镇化水平为。 年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消 费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入元，比上年增长 ，居民人均消费性支出元，比上年增长，市 区城镇居民恩格尔系数。农民人均纯收入元，比上年增 长，农民人均生活消费支出元，比上年增长，农 村居民恩格尔系数。 据年前三个季度的统计数据分析，年常德市国民经济和 社会发展在国家宏观经济调控的大背景中，仍然保持较高的发展速度， 步入可持续的健康的发展轨道。 二常德市家居流通市场发展状况 商品流通市场是连接生产与消费的纽带，是生产流通消费链 条的中间环节。根据常德市家具工业协会的统计调查，年常德市 最大家具的两个流通市场销售额为亿元，其中外地家具产品销售额 达亿元，本地产品销售额达亿元。外地家具产品通过家具流通市场销售，本地家具产品的通过家具流通市场销售。如 果加上外地采购和单位团购，常德市每年家具销售量近亿元至 亿元。而加上家饰灯饰以及卫生洁具厨具等家居销售量，常德市 每年的家居销售量过亿元。外地家具产品与本地家具产品在生产发 展和消费品味上相互影响相互作用相互渗透。由于常德市流通市 场构成特点，因此常德市家具流通市场潜力和发展前景与整个家具生 产现状和发展，整个消费者构成的现状与变化密不可分。 年全国家具产业发展现状 据中国轻工业信息中心统计，年全国家具行业调整产业结构， 努力开拓国内外市场，取得了优异的成绩，生产内销出口均呈现 出高速发展的态势，为未来的发展打下了良好的基础。国有及规模以 上企业全年完成产值亿元，同比增长，产销率为 ，销售收入增长，利税总额增长。 年度全行业实现总产值亿元。据海关统计，全年出口总额突破 亿美元大关，达到亿美元，同比增长全年进口 亿美元，增长。 家居行业的高速发展是由于国民经济持续高速发展人民生活水 平不断提高效益之路，整合产业链，创造特 色产品。 根据常德市竹木资源丰富的特点，引进品牌家具企业，带动整 个家具产业的发展。 根据本地家具产品多而杂的特点，提高设计水平，加大市场宣 传，树立品牌，以品牌创效益，扩大常德市家具产业的知名度，带动 整个家具产业发展。 年两个市场家具销售额达到亿元，比年的销售 额亿元翻了番，复合增长率达。按照中国家具行业协会十 五的建议，家具增长率较为适宜，常德市家具产业受政府政 策扶持，处在成长期，可以以此作为估算依据，在十五期间，以 年常德市家具产业产值亿元基数计算，年常德市家具产值 可达亿元。年可达亿元，家具市场前景十分可观。 常德市家具流通市场的发展趋势除家具产业发展趋势影响常德市家具流通市场外，还从消费者， 房地产区域和交通影响常德市家具流通市场四个主要因素着手，全 面分析常德市家具流通市场的发展趋势。 从消费者收入和恩格尔系数分析 根据国家统计局的城市社会经济调查总队年调查文献资料 我国居民收入群体与消费结构研究结论 处于金字塔顶端的高收入阶层，人口接近万，占城市人口 的左右，占全体人口的左右他们的人均可支配收入接近 元，这个阶层的消费倾向最低，恩格尔系数已降至以下， 达到了发达国家的平均水平，其所进行的消费是种富裕型消费。 处于金字塔中部的中等收入阶层，总人口在亿左右。其人 均可支配收入或人均纯收入在至元之间，这个阶层的边际 消费倾向居中，恩格尔系数在左右，其消费正在从小康型向富裕 型从数量追求型向质量追求型转变。 处于收入金字塔底部的低收入阶层，总人口在亿上下。 他们的人均可支配收入或纯收入低于元，这个阶层的边际消费倾 向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在左右，其消费尚处于温饱 有余的阶段。在这个阶层中，还有万左右人均纯收入低于元 的农村人口，其恩格尔系数在以上。 年至年，我国每年平均按的速度增长，居民的 收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近。 通过几年的积累，思格尔系数在左右的消费人群，积累了庞大的金融资产，为了资产保值增值的需要，这部分人群会加大投资力度。 几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低， 由于对中国的发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地 有选择地投资到风险相对较低升值潜力大的住宅和铺面上去。思格 尔系数在左右的消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求 型向质量追求型转变。这个群体约为亿人，从市场角度看，对于 家具市场而言是现在的目标消费群体，数量可观。恩格尔系数在 左右的消费人群从温饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注 用住的品味。这个群体约为亿人以下，从市场角度看，对于家具 市场而言是潜在的消费群体，数量庞大。由此可见，低中高档家 具市场蕴藏着巨大的商机和潜力。 从房地产发展状况分析 年至年房地产投资年均增长速度为。销售量 年达到万子方米，比年增加万平方米，比 年至年年平均销售量万平方米多万平方米，其中 住宅部分占比达，商铺占比达。住宅和商铺的增长有力地拉 动了住家家具和办公家具的需求，带动了家具市场的发展。 工业化城镇化建设，人口的净增长，会增加城镇人口数量， 二会提高人民的生活水平，与此相应会拉动居民房地产市场的有效增 长，必然拉动家具产业的发展。 从常德市的地理位置和交通状况分析 常德市位于焦柳铁路石长铁路国道湘北干线以及常长高速公路交汇处。根据国家重点干线公路网常德过境方案规划 报告和常德市公路规划网年战略目标，在三十年 规划期要建成由国道省道组成的四纵四横四联线高等级公路主 骨架，形成干支相联的现代公路网络。其中有常德至长沙常德至张 家界常德至荆沙常德至吉首常德至岳阳常德至邵阳高等级公 路共条线路经过常德市区，与城区内的主干道及市区外的干支公路 相连通，从而构成了常德市区与周边地区的四通八达的公路交通网。 常德市以其优越的位置和交通条件，被列入全国个交通主枢纽之 。常德至张家界高速公路即将于年月日通车。随着个 高速公路的逐步贯通，常德市家具市场辐射力可达周边公 里，辐射范围比年公里扩展了倍，为常德市家具市场 带来了更多的潜在的消费群体。 根据常德市政府的常德市年年城市总体规划方案 的远景规划，到年常德市中心城区人口发展到近万。 年常德市城区面积平