月 核准的经营范围成都市城市基础设施公共设施的建设投融资及相 关自筹经营管理项目招标，项目投资咨询其他基础设施项目的投资。 三集团经营业绩 重点工程建设 自成立以来，城投集团紧紧围绕市委市政府的总体部署和中心工作， 以加快实施经营城市战略为己任，整合城市资源发挥整体优势，出色地完成 了各项政府目标及重点工程的建设任务，发挥了成都市城市基础设施建设主力 军作用，谱写了成都城市建设的新篇章，为地方经济发展提供了强有力的支撑， 为推进成都城乡体化，加快统筹城乡综合改革试验区建设作出了贡献。 城投集团组建之前，成都干道建设指挥部建设完成了成都市蜀都大道 环路二环路三环路府南河整治工程等重点工程，摸索出了条以房养 路，以路带房的道成功经验，在全国率先探索出了以城市道路建设为主导， 市政公用设施各种管线以及道路两侧房屋同步建设综合开发带动城市建设， 促进城市经济发展的思路，受到了中央及省市政府的高度评价，也赢得了人 民群众的广泛赞誉。 城投集团成立后，集团在新的起点上，以市场化为取向，解放思想，大 胆探索，建立现代企业制度，创新管理体制和运行机制，整合城建系统国有资 产，发挥政府资源在城市建设中的基础作用和引导作用，推动成都城市建设再 上新台阶。集团完成了沙河综合整治工程文殊坊街区建设管线工程天然 气建设和限价商品房建设等大批市政环境建设项目，多项工程获得国际 国内大奖。其中沙河综合整治工程于年获建设成都杰出贡献奖中 国人居环境范例奖，年，夺得世界河流整治最高奖项国际舍斯河流 奖。 第页共页年月 目前，城投集团正在实施以下成都市重点城市建设工程 城乡体化新居工程建设。新居工程是成都市对五城区的 平方公里可发展用地进行整合，全面建设新型城市化社区，最终实现农村居 民向城市居民转变农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变的工 程。该工程建设包括个新居点建设和个场镇改造以及公共设施和市政配套。 至年底，新居工程累计竣工面积已达万平米 成都东郊惠民工程，该工程是成都东郊五个片区内企业生活区进 行改造，改造危旧房和低洼棚户房屋面积约万平方米，住户约万户。 工程的实施将使该区域职工居民住房条件得到明显改善，并为城东地区第三 产业的发展创造良好条件。目前，已完成近万居民的搬迁，约万平方米 安置房建设正加快进行。 赖家店场镇改造工程。赖家店场镇改造是市政府确定的重点城 中村改造项目，总投资约亿元，目前，项目已完成拆迁，城市基础设施和 安置房建设正稳步推进。 投融资平台 城投集团是省市政府指定的融资平台，除承担自身项目的融资外，还 承担了成都市教育项目地铁二号线期工程个工业园项目大熊猫 生态园项目卫生项目及地震应急及灾后重建项目的融资，截至 年月城投集团融资总额为亿元，其中自身项目融资亿元其中 灾后重建贷款亿元，为其他项目融资亿元其中地震应急贷款 亿元。 城投集团贷款偿还情况良好，银行信用评级逐年升高，持续融资能力较强。 为充分发挥融资平台的作用，城投集团除建立和加强了与国家开发银行中国工 第页共页年月 商银行中国建设银行建行中国银行等金融机构的良好合作关系。 四项目申请人 姓名 二职务 三年龄 四专业履历 五身份证号码 第页共页年月 第四章项目区域概况 本项目选址属成都市锦江区琉璃乡皇经楼村组现为成龙区街道办事处辖 区，位于成都市中心城区东南部，三环路外侧，新成仁路以东。 锦江区经济和社会发展概况 锦江区地处成都市东南部，位于国务院批复成都市总体规划城市向东向南发 展的重要开发建设区域。区域面积平方公里，常住人口万人，辖个 街道办事处和个乡。 锦江区内平均海拔米，其西北部地势平坦，为成都市的商贸繁华区域， 东南多为浅丘，年平均气温，年降雨量毫米。辖区内有著名的 春熙路盐市口商业区，是成都市最繁华的中心城区。 锦江区委区政府坚持商贸立区工业强区开放兴区建设带区为民 富区的战略，不断完善基础设施建设，优化产业布局，调整产业结构，扩大对 外开放，经济建设和社会发展成就卓著。四川成都教育产业园区成都锦江 工业开发区成都市现代商贸发展试验区蓬勃发展，众多现代商贸集团高 科技企业房地产巨头金融保险机构新闻通讯单位高档宾馆竞相落户锦江。 个汇聚人流物流信息流技术流资金流，并高速运行发展的投资热土， 正在逐步形成。三环路锦江段老成渝路成龙路玉双路东大街红星路 朝阳路石胜路沙河整治工程的开工建设，进步拓展了锦江区经济发展空间， 创造了众多的投资发展机会。 该区有位于府南河之滨外环路以内毗邻高新区的省级工业开发区锦江 工业开发区，规划占地平方公里，基础设施完善。经过近年来的开发建设， 第页共页年月 已初步形成以电子信息现代医药高新技术产业为主体的工业体系。 锦江区驻有各种类型的公司地区总部及其分支机构家。其中，跨国公司 设立的投资性公司和代表处家，近年来，锦江区坚持以商务支撑商贸，经 文化润色经济，以改造托举发展的发展。 项目选址外公里范围内有，公交路路路路公交车站。 三功能 拟设的成都市锦江区皇经楼配套养老院为国有社会福利机构。为满足人民群 总对养老服务日益多元化多层次的需求，本项目拟建所设施配套功能齐全 的高标准养老院。 养老院主要提供社会有偿代养老人服务，提供全托和日托服务。并接受政府 委托，对服务区域内农农村五保老人和城市三无老人进行集中供养。 养老院提供生活起居疗养保健康复学习娱乐休闲购物等综合 配套服务。设置多功能电梯中央空调背景音乐自动消防报警系统地面卫 星接收系统应急呼叫系统等现代化设备设施，按照中高档标准建设和装修布局 合理设施齐备舒适安全的标准房间。提供高标准的物业服务和老年护理服务。 充分尊重老年人的心理需求，通过各种娱乐活动，丰富老年人精神文化生活， 为老年人提供心理咨询心理援助等服务。 四任务 第页共页年月 项目建设并投入使用后，能完全满足皇经社区及临近的柳江新居等区域老龄 人口的代养需求，实现这些区域五保老人和城市三无老人的应报尽保和 集中供养。提升社区老年人的福利水平，建立比较完善的老年服务体系， 五服务半径 本项目属城市区域级养老院，服务对象不仅针对于本居住区皇经社区的 居民。 本项目养老院的服务半径为公里，大致为北至锦江区沙河，西至府河高 新区界。南至双流县中和镇，东至三圣香花卉基地的区域，面积约平方公里， 包括锦江区柳江街道办的大部和成龙路街办金像寺和皇经三个社区。 该区域内户籍人口约万人，常住人口约万人。按照成都市老龄人口比 例，该区域岁以上老年人约为人， 评估价值 根据成都城建投资管理集团有限责任公司出具的资产评估报告书中对本 项目所涉及的质押拍卖地块进行价值分析得出结论。 第页共页年月 资产评估报告书通过对拍卖地块进行市场比较法和剩余法进行分析，本 项目地块的综合单价为万元亩。评估详值见下表 资产占有方位置征地面积亩净地率拍卖净地亩规划用途 土地开发收 益权价值 万元 土地开发 收益权单 价万元 成都市中锦 建设投资有 限责任公司 花果村组二类居住用地 花果村组二类居住用地 东光组二类居住用地 琉璃村 组二类居住用地 棬子树村 组飞地二类居住用地 棬子树村 组二类居住用地 驸马村组二类居住用地 注本评估结论不包括未来应上缴财政的土地出让金。该金额是在预测的未来土地拍卖成 交价款基础上，根据成都国土资发号文规定，按土地成交总额的计算得出。 项目原配置土地亩属成都市城投集团城乡体化新居工程第 期开发贷款项目配置土地锦江区范围，由于土地增值，用于偿还锦江区新居工 程原贷款本息已有富裕，剩余部分用于偿还本项目增加投资部分的银行贷款。 二增值收益分析 综合资产评估报告的结论，本项目具有较高的增值收益，其主要原因 如下 政策性因素 本次评估涉及成都市城乡体化公共设施管理期项目，是按照市政府 第页共页年月 城市规划城市功能定位和经济发展的要求，由成都市区政府投资设立的国 有独资公司资产占有方，对规划区内的农村集体土地按照统的征地补偿标 准进行征地补偿土地平整以及市政基础设施建设，达到土地出让标准后，以 公开拍卖方式有偿出让，取得土地开发整理收益。项目的取得方式，地方政 府采用以文件形式下达开发整理产品的总成本中，其中主要成本土地取得 成本与税费，也由当地政府以行文方式确定，费用水平大幅抵于同期所开发整 理产品的平均市场价值。该项目本身具有较强的政策性的垄断因素，使其除了 能够获取资本的正常收益外，还能够获取较高的垄断收益。 土地资源的稀有性与市场因素 根据中共成都市委成都市人民政府关于推进统筹城乡综合配套改革试 验区建设的意见征求意见稿，到年，成都城市化率将达到以上， 以年成都城市化率为基础，今后平均每年将向城镇转移农民万 人以上随着成都市城市经济仍然保持的快速发展，城市建设对土地需求也将 不断增加。项目区涉及成都市城区用地，为未来年成都市经济可持续发展的 十分重要的资源。同时由于土地资源的稀有性与不可替代性，土地市场价格将 会随着城市经济的增长呈现稳定的持续上涨趋势，即使在短期内地价水平会有 定波动，从长远来看其增长将与城